Cuando fallece el titular de un contrato de alquiler, las personas que convivían con él no se quedan automáticamente sin vivienda: la Ley de Arrendamientos Urbanos les reconoce el derecho a subrogarse en el contrato, continuándolo en las mismas condiciones. Pero ese derecho tiene una condición estricta que arruina muchos casos: hay que notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, con el certificado de defunción y la identidad de quien se subroga.
Si nadie notifica, el arrendamiento se extingue y el arrendador puede exigir la entrega de la vivienda; además, todos los que podían subrogarse responden solidariamente de la renta de esos tres meses. Si notifican varios, la ley fija un orden de prelación (cónyuge, pareja de hecho, descendientes, ascendientes, hermanos, parientes con discapacidad) y, a falta de acuerdo, resuelve el orden legal.
Este generador redacta la notificación completa: identificación del contrato y del fallecido, parentesco y convivencia invocados con la letra exacta del artículo 16, y petición de continuidad de los recibos. Enviada por burofax dentro de plazo, deja la subrogación blindada.
Modelo de subrogación por fallecimiento del arrendatario (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos] DNI: [DNI o NIE] [Dirección de la vivienda arrendada]
[Nombre del arrendador o administrador] [Dirección del arrendador]
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Comunicación de subrogación en el contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario (artículo 16 LAU)
Burofax con certificación de contenido o correo certificado
Pongo en su conocimiento que D./D.ª [Nombre y apellidos del arrendatario fallecido], arrendatario de la vivienda sita en [Dirección de la vivienda arrendada] en virtud del contrato de arrendamiento de fecha [Fecha del contrato de arrendamiento], falleció el pasado [Fecha del fallecimiento]. Acompaño a la presente copia del certificado de defunción.
Por medio de este escrito, y dentro del plazo de tres meses previsto en el artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le comunico mi voluntad de SUBROGARME en dicho contrato de arrendamiento, en mi condición de cónyuge del arrendatario, conviviente con él en la vivienda al tiempo del fallecimiento. Convivo en la vivienda [Tiempo de convivencia en la vivienda], extremo que puedo acreditar mediante el certificado de empadronamiento y demás documentación que quedo a su disposición para aportar.
En consecuencia, desde el fallecimiento del arrendatario quedo subrogado en todos los derechos y obligaciones del contrato, que continúa vigente en sus propios términos: misma renta, misma duración y mismas condiciones. Seguiré abonando la renta por el medio habitual, rogándole que emita los recibos a mi nombre a partir de la próxima mensualidad.
Le ruego que acuse recibo de esta comunicación. Quedo a su disposición para formalizar por escrito, si lo desea, un anexo al contrato que refleje la subrogación, así como para facilitarle la documentación acreditativa del parentesco y la convivencia.
Firmado:
[Nombre y apellidos]
Quién puede subrogarse y con qué requisitos
| Beneficiario | Requisito de convivencia |
|---|---|
| Cónyuge | Convivir con el arrendatario al tiempo del fallecimiento |
| Pareja de hecho | Convivencia análoga a la conyugal los 2 años anteriores (o descendencia común, sin plazo) |
| Descendientes | Convivencia los 2 años anteriores (sin plazo si estaban bajo patria potestad o tutela) |
| Ascendientes | Convivencia habitual los 2 años anteriores |
| Hermanos | Convivencia habitual los 2 años anteriores |
| Parientes hasta 3er grado con discapacidad (65% o más) | Convivencia los 2 años anteriores |
Contratos anteriores a 1995
Los alquileres de renta antigua (anteriores al 9 de mayo de 1985) y los contratos bajo el texto refundido de 1964 tienen un régimen de subrogación distinto, regulado en las disposiciones transitorias de la LAU de 1994, con limitaciones según las subrogaciones ya producidas. Si su contrato es de renta antigua, verifique qué subrogación le corresponde antes de notificar: el orden y los beneficiarios no coinciden con los del artículo 16.
El plazo de tres meses: qué pasa si no se notifica
El artículo 16.3 LAU es tajante: el arrendamiento se extingue si en los tres meses siguientes al fallecimiento el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado con su parentesco y el ofrecimiento de acreditarlo. El Tribunal Supremo ha suavizado el rigor formal en casos en que el arrendador conocía el fallecimiento y la voluntad de continuar (doctrina de los actos propios, STS 475/2018), pero depender de esa doctrina es arriesgado: la carta certificada dentro de plazo evita el pleito.
- Envíe la notificación por burofax con certificación de contenido: la fecha de recepción prueba el cumplimiento del plazo.
- Adjunte el certificado de defunción (se pide gratis en el Registro Civil) y ofrezca acreditar parentesco y convivencia (libro de familia, empadronamiento).
- Seguir pagando la renta ayuda pero no sustituye la notificación: pague y notifique.
- Si hay varios interesados, conviene que notifique quien tenga mejor derecho o que se comunique el acuerdo entre ellos; a falta de acuerdo, rige el orden del artículo 16.1.
Efectos de la subrogación en el contrato
La subrogación no crea un contrato nuevo: el subrogado ocupa la posición del fallecido con la misma renta, la misma duración restante y las mismas cláusulas. El arrendador no puede exigir una renta mayor, una nueva fianza ni la firma de un contrato distinto, aunque sí es práctica sana documentar la subrogación en un anexo. La fianza depositada sigue garantizando el contrato. En contratos de duración superior al mínimo legal, las partes pueden haber pactado la renuncia a la subrogación en los términos restrictivos que permite el artículo 16.4: revise el contrato.
Preguntas frecuentes
Vivía con mi madre, titular del contrato, y ha fallecido: ¿pueden echarme?
No, si notifica la subrogación a tiempo. Como descendiente conviviente durante los dos años anteriores (o sin plazo si estaba bajo su patria potestad), tiene derecho a continuar el contrato en las mismas condiciones. Envíe la notificación por burofax antes de que pasen tres meses desde el fallecimiento, con el certificado de defunción, y siga pagando la renta con normalidad.
¿El casero puede subirme la renta o hacerme firmar un contrato nuevo?
No. La subrogación mantiene el contrato existente en sus propios términos: renta, actualizaciones pactadas, duración restante y demás cláusulas. Cualquier «contrato nuevo» que le propongan con renta superior es una renegociación que usted no está obligado a aceptar. Documentar la subrogación en un anexo es razonable; firmar condiciones peores, no.
¿Qué pasa si se me ha pasado el plazo de tres meses?
La ley prevé la extinción del contrato, pero no todo está perdido: si el arrendador conocía el fallecimiento y usted siguió ocupando la vivienda y pagando la renta que él aceptó, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido la subrogación por actos propios pese al defecto formal. Es un terreno litigioso: notifique inmediatamente aunque sea tarde, conserve todos los recibos y consulte a un abogado si el arrendador insta el desahucio.
Éramos pareja de hecho sin registrar, ¿puedo subrogarme?
Sí: el artículo 16.1.b no exige inscripción registral, sino convivencia permanente análoga a la conyugal durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento, o simplemente descendencia en común sin plazo alguno. Acredite la convivencia con el empadronamiento conjunto, cuentas comunes o cualquier prueba de vida en común, y cite expresamente ese precepto en la notificación.
Somos varios con derecho a subrogarnos, ¿quién se queda el contrato?
Solo puede subrogarse uno. Si hay acuerdo, notifíquenlo conjuntamente indicando quién continúa. A falta de acuerdo, rige el orden del artículo 16.1: cónyuge, pareja de hecho, descendientes (con preferencia los sujetos a patria potestad y el más próximo en grado), ascendientes, hermanos y parientes con discapacidad, con reglas de desempate por proximidad de grado y edad. El arrendador no elige: la ley decide.