Entregó las llaves hace semanas y la fianza sigue sin aparecer. Es la disputa más frecuente al final de un alquiler, y la ley está de su parte: el artículo 36 de la LAU obliga al arrendador a restituir la fianza y, transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el saldo pendiente devenga el interés legal sin necesidad de reclamación previa. Solo caben deducciones justificadas: daños imputables distintos del desgaste normal, rentas o suministros impagados.
Nuestro generador redacta un requerimiento formal de pago: identificación del contrato, fecha de entrega de llaves, importe exacto, base legal, cuenta de devolución y plazo con aviso de acciones judiciales. Es el paso previo que desbloquea la mayoría de los casos y la prueba que necesitará si acaba en el juzgado.
En esta guía: qué puede descontar legalmente el arrendador, cómo actuar si alega daños sin pruebas y qué vía judicial corresponde según el importe.
La fianza en la LAU: quién la tiene y cuándo debe devolverla
En los arrendamientos de vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta (dos en uso distinto de vivienda), y el arrendador está obligado a depositarla en el organismo de su comunidad autónoma (Ivima/Agencia de Vivienda Social en Madrid, Incasòl en Cataluña, entre otros). Al extinguirse el contrato, el arrendador recupera el depósito y debe restituir al inquilino el saldo que proceda.
La ley no fija un plazo expreso de devolución, pero sí una consecuencia: pasado un mes desde la entrega de llaves, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero. Ese mes funciona en la práctica como el plazo razonable para que el arrendador compruebe el estado de la vivienda y liquide los suministros.
Garantías adicionales: mismo camino
Si entregó además una garantía adicional (uno o dos meses extra, habituales desde el Real Decreto-ley 7/2019, que los limita a dos mensualidades en vivienda habitual), reclámela en la misma carta: sigue el mismo régimen de restitución que la fianza legal.
Qué puede descontarse de la fianza y qué no
| Concepto | ¿Descontable? |
|---|---|
| Rentas o suministros pendientes de pago | Sí, por su importe exacto y acreditado |
| Rotura o daños causados por el inquilino | Sí, con factura o presupuesto que lo pruebe |
| Pintura por el desgaste normal de los años de contrato | No: es deterioro por uso ordinario |
| Limpieza ordinaria tras la salida | Solo si la vivienda se entregó en estado anormalmente sucio |
| Pequeños agujeros de cuadros, marcas leves de muebles | No: uso conforme al destino de la vivienda |
| «Molestias» o comisiones de gestión sin soporte | Nunca |
La carga de la prueba es del arrendador: debe acreditar el daño, su imputabilidad y su coste. Un inventario firmado a la entrada y fotografías fechadas a la salida deciden estos conflictos. Si no los tiene, la falta de prueba juega contra quien retiene el dinero.
Del requerimiento al juzgado: la escalada correcta
- Requerimiento por burofax: esta carta. Fija la deuda, los intereses y el plazo; muchos arrendadores pagan al recibirla.
- Consumo o mediación: si el arrendador es una empresa o profesional, puede añadir una reclamación ante consumo de su comunidad.
- Vía judicial: hasta 2.000 euros puede presentar demanda de juicio verbal sin abogado ni procurador. El proceso monitorio es otra vía ágil para deudas documentadas.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 36 (fianza y su restitución, interés legal tras un mes). Real Decreto-ley 7/2019 (límite de garantías adicionales en vivienda habitual). Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: artículos 250 y 437 (juicio verbal) y 812 y siguientes (proceso monitorio). La acción de reclamación prescribe a los cinco años (artículo 1964 del Código Civil).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La LAU no fija un plazo cerrado, pero pasado un mes desde la entrega de llaves la cantidad pendiente devenga automáticamente el interés legal del dinero (artículo 36.4). En la práctica, un mes es el plazo razonable admitido para comprobar la vivienda y liquidar recibos. Superado ese mes, reclame por escrito sin esperar más: la inacción solo beneficia a quien retiene su dinero.
¿Pueden quedarse la fianza por pintar el piso?
No, si la pintura responde al desgaste normal de la ocupación: amarilleo, marcas leves, rozaduras propias del uso. Sí podría descontarse la repintura necesaria por daños anómalos (paredes gravemente dañadas, colores estridentes aplicados sin permiso cuando el contrato exigía devolver el estado original). Exija siempre factura o presupuesto detallado: sin prueba del daño y de su coste, la deducción no se sostiene.
El arrendador no me contesta y no tengo su dirección actual, ¿qué hago?
Envíe el burofax a la dirección de notificaciones que figure en el contrato: es la válida a efectos de comunicaciones mientras no le hayan notificado otra. Un burofax rehusado o no recogido despliega efectos igualmente, y el resguardo prueba su diligencia. Si el arrendamiento lo gestionaba una agencia, remita copia a la agencia; para la demanda posterior bastará el domicilio del contrato.
¿Puedo descontar yo la fianza del último mes de renta?
No es recomendable y el arrendador puede oponerse: la fianza garantiza las obligaciones al final del contrato y no es un medio de pago de la renta. Dejar de pagar el último mes le coloca en situación de impago y da al arrendador un argumento para retener la fianza completa. Pague hasta el final y reclame después la restitución íntegra: es la posición jurídicamente fuerte.
¿Merece la pena ir a juicio por una fianza?
Con frecuencia sí: hasta 2.000 euros la demanda de juicio verbal no exige abogado ni procurador y las tasas judiciales no se aplican a las personas físicas. La documentación decide el caso: contrato, justificante de la fianza, prueba de la entrega de llaves, fotografías del estado de la vivienda y el burofax de reclamación con su acuse. La mayoría de los arrendadores paga antes de la vista.