La renta de un alquiler de vivienda no se actualiza sola ni de palabra: el artículo 18 de la LAU exige pacto expreso en el contrato y notificación por escrito al inquilino, y la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a esa notificación. Sin carta, no hay subida exigible, aunque el índice haya cambiado hace meses.
Desde el 1 de enero de 2025, además, la referencia para los alquileres de vivienda es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) que publica mensualmente el INE, llamado a sustituir al IPC como tope de la actualización anual conforme a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Nuestro generador redacta la notificación completa: base legal, índice, porcentaje, cálculo y mensualidad de efectos.
En esta guía: cuándo puede actualizar, con qué índice según la fecha de su contrato, y los errores que convierten una subida legítima en renta incobrable.
Los tres requisitos de una actualización de renta válida
- Pacto expreso: si el contrato no prevé la actualización, la renta queda congelada durante toda la vigencia (artículo 18.1 LAU). Revise la cláusula antes de escribir.
- Cadencia anual: la actualización se practica en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, nunca antes.
- Notificación escrita: la nueva renta es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito, expresando el porcentaje aplicado (artículo 18.3 LAU). Puede acompañarse certificación del índice, o remitirse a la publicación oficial.
Sin efecto retroactivo
Si dejó pasar meses desde el aniversario del contrato sin notificar, no puede reclamar los atrasos de las mensualidades ya vencidas: la actualización solo opera hacia delante, desde la mensualidad siguiente a la notificación. Notifique puntualmente cada año.
Qué índice aplicar: IRAV, IPC o el pactado
La Ley 12/2023 estableció topes extraordinarios a las actualizaciones (2 % en 2023, 3 % en 2024) y encargó al INE un índice específico para los arrendamientos de vivienda: el IRAV, aplicable desde el 1 de enero de 2025 como referencia de la actualización anual. El IRAV se publica cada mes y toma como techo la menor de tres tasas, entre ellas la del IPC subyacente, lo que en la práctica modera las subidas.
| Su situación | Referencia de actualización |
|---|---|
| Contrato de vivienda habitual con cláusula de actualización | El índice pactado, con el IRAV como tope desde el 1 de enero de 2025 |
| Contrato sin cláusula de actualización | No hay subida posible durante la vigencia del contrato |
| Uso distinto de vivienda (local, temporada) | Lo pactado por las partes, sin el tope del IRAV |
Publique el dato correcto: el valor del IRAV aplicable es el último publicado a la fecha de actualización del contrato. Encontrará la serie oficial en la web del INE; cite el porcentaje exacto en la carta, como exige el artículo 18.3.
Cómo notificar y qué hacer si el inquilino no paga la subida
Notifique por un medio que deje prueba del contenido y de la recepción: burofax con certificación de contenido, o entrega en mano con copia firmada. La nota en el recibo de la renta también es válida según la ley, pero prueba menos. Adjunte o cite el cálculo: renta vigente, porcentaje del índice y nueva renta resultante.
Si el inquilino sigue pagando la renta antigua tras la notificación válida, la diferencia mensual es renta impagada: reclámela por escrito y, si persiste, el impago parcial reiterado puede fundar la resolución del contrato por la vía del artículo 27.2.a) de la LAU. Antes de escalar, verifique dos veces su propio cálculo y la validez de la cláusula.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 18 (actualización de la renta) y artículo 27 (incumplimiento). Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: disposición final primera (limitación extraordinaria) y disposición adicional sexta (creación del nuevo índice de referencia aplicable desde 2025, el IRAV publicado por el INE).
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir la renta si el contrato no dice nada de actualización?
No durante la vigencia del contrato y de sus prórrogas: el artículo 18.1 de la LAU solo permite la actualización en los términos pactados. Sin cláusula, la renta permanece fija. Podrá proponer una renta nueva cuando el contrato se extinga de verdad y se negocie uno nuevo, pero no imponerla a mitad de camino ni condicionar la prórroga legal a que el inquilino la acepte.
¿Qué es exactamente el IRAV y dónde lo consulto?
Es el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, creado por la Ley 12/2023 y publicado mensualmente por el INE desde enero de 2025. Se calcula como la menor de tres tasas de variación (entre ellas el IPC y el IPC subyacente), de modo que actúa como techo moderado de las subidas anuales. La serie se consulta gratuitamente en la web del INE; aplique el último valor publicado en la fecha de aniversario de su contrato.
¿Desde cuándo puedo cobrar la renta actualizada?
Desde la mensualidad siguiente al mes en que el inquilino reciba la notificación escrita con el porcentaje aplicado. Ejemplo: aniversario del contrato en marzo y notificación entregada el 10 de abril; la nueva renta se cobra desde la mensualidad de mayo. Las mensualidades transcurridas entre el aniversario y la notificación se pagan a la renta antigua y no se recuperan.
Mi inquilino dice que la subida es ilegal, ¿quién tiene razón?
Compruebe tres cosas: que el contrato contiene cláusula de actualización, que ha aplicado el índice correcto con el tope del IRAV si es vivienda habitual, y que el porcentaje coincide con el último dato publicado por el INE en la fecha de aniversario. Si las tres se cumplen, la subida es exigible desde el mes siguiente a la notificación. Facilite el cálculo detallado por escrito: la transparencia desactiva la mayoría de las disputas.
¿Puedo subir la renta por obras de mejora en la vivienda?
Sí, es un supuesto distinto de la actualización anual: el artículo 19 de la LAU permite elevar la renta por obras de mejora transcurridos los primeros cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), con el límite del 20 % de la renta vigente y conforme al cálculo legal sobre el capital invertido. Requiere notificación por escrito con el detalle de los cálculos y documentación justificativa: no lo mezcle con la actualización por índice.