Vender un piso con inquilino dentro tiene una regla de oro: el inquilino cobra primero en derechos. El artículo 25 de la LAU le reconoce la adquisición preferente de la vivienda: un derecho de tanteo (comprar antes que el tercero, en las mismas condiciones) durante los 30 días siguientes a la notificación fehaciente de la venta, y un derecho de retracto (deshacer la venta ya hecha y subrogarse en ella) si no se le notificó o se le ocultaron las condiciones reales.
Nuestro generador redacta la notificación que la ley exige: decisión de vender, precio, forma de pago y condiciones esenciales, con el cómputo correcto del plazo y la mención de la caducidad de los efectos a los 180 días. Es el documento que el notario y el registrador le pedirán para escriturar la venta a un tercero.
En esta guía: cómo funciona el tanteo y el retracto, qué pasa si el contrato renunció a estos derechos y cómo afecta la venta al arrendamiento en curso.
Tanteo y retracto: el mecanismo del artículo 25
El tanteo opera antes de la venta: notificada de forma fehaciente la decisión de vender con el precio y las demás condiciones esenciales, el inquilino dispone de 30 días naturales para comprar en esas condiciones. El retracto opera después: si la venta se hizo sin notificación, por precio inferior al comunicado o con condiciones menos onerosas, el inquilino puede subrogarse en la posición del comprador durante los 30 días siguientes a la notificación de la escritura.
La notificación caduca a los 180 días naturales: si la venta no se formaliza en ese plazo, hay que notificar de nuevo antes de vender. Para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad deberá acreditarse que la notificación al inquilino tuvo lugar: sin ella, el registrador puede suspender la inscripción y el comprador queda expuesto al retracto.
El precio comunicado le vincula
Si notifica un precio y luego vende más barato a un tercero, o esconde condiciones que abaratan la operación, el inquilino podrá retraer la vivienda en las condiciones reales de la venta. Notifique el precio y las condiciones verdaderas: la notificación no es un trámite decorativo, es la medida exacta de sus obligaciones.
¿Y si el contrato renunció al tanteo y al retracto?
Desde la reforma de 2013, las partes pueden pactar en el contrato la renuncia del inquilino a la adquisición preferente. Aun con renuncia válida, el artículo 25.8 impone al arrendador la obligación de comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la formalización de la compraventa.
- Contrato con renuncia expresa: no hay tanteo ni retracto, pero sí el aviso previo de 30 días. Este modelo le sirve adaptando el texto: la comunicación de venta sigue siendo obligatoria.
- Contrato sin renuncia: régimen completo del artículo 25, con notificación fehaciente de precio y condiciones.
- Venta conjunta del inmueble entero: si se vende la totalidad del edificio o todas las viviendas a un mismo comprador, no hay tanteo ni retracto (artículo 25.7).
Qué pasa con el alquiler después de la venta
La venta no expulsa al inquilino: conforme al artículo 14 de la LAU, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), incluso si el arrendamiento no estaba inscrito. Transcurrido ese plazo mínimo, la posición del comprador depende de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
Informe al comprador del contrato en vigor, de la renta, de la fianza depositada y de las garantías adicionales: la fianza se transfiere con la posición contractual y el nuevo propietario responde de su restitución al final del arrendamiento. La transparencia documental en la operación protege a las tres partes.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 25 (derecho de adquisición preferente: tanteo, retracto, caducidad de la notificación a los 180 días, renuncia pactada y aviso de 30 días, exclusiones) y artículo 14 (enajenación de la vivienda arrendada). Código Civil: artículos 1521 y siguientes (retracto legal).
Preguntas frecuentes
¿Estoy obligado a vender al inquilino si ejercita el tanteo?
Sí, en las condiciones notificadas: el tanteo ejercitado en plazo convierte al inquilino en comprador con preferencia sobre cualquier tercero. Por eso la notificación debe reflejar el precio y las condiciones reales que aceptaría de un tercero. Si el inquilino deja pasar los 30 días sin ejercitarlo, queda usted libre para vender en esas mismas condiciones durante los 180 días siguientes.
¿Puedo enseñar el piso a compradores mientras tanto?
Sí, pero con los límites de la posesión del inquilino: las visitas requieren su consentimiento y se pactan en días y horarios razonables. Ninguna cláusula le permite entrar sin acuerdo del ocupante. Lo práctico es pactar por escrito un régimen de visitas (por ejemplo, dos franjas semanales) mientras dure la comercialización, y compensar la molestia si hace falta: un inquilino colaborador vende el piso antes.
El contrato incluye renuncia al tanteo, ¿tengo que notificar algo?
Sí: aunque la renuncia sea válida (es posible en los contratos posteriores a la reforma de 2013), el artículo 25.8 de la LAU le obliga a comunicar al inquilino la intención de vender con al menos 30 días de antelación a la formalización de la compraventa. No es un ofrecimiento de compra, sino un aviso; pero omitirlo genera responsabilidad y complica la operación notarial.
¿El comprador puede echar al inquilino tras la venta?
No durante el plazo mínimo del arrendamiento: el artículo 14 de la LAU subroga al comprador en el contrato durante los primeros cinco años (o siete con arrendador persona jurídica), con la misma renta y condiciones. El comprador que quiera la vivienda para sí solo podrá invocar las causas y plazos legales (necesidad del arrendador persona física si se pactó, vencimientos y preavisos del contrato), nunca la venta como causa de expulsión.
¿Qué pasa si vendo sin notificar al inquilino?
Se expone al retracto: el inquilino podrá subrogarse en la venta, pagando al comprador el precio real, durante los 30 días siguientes a que se le notifique la escritura. Además, el Registro de la Propiedad exige acreditar la notificación para inscribir: la operación puede quedar bloqueada. El comprador informado exigirá la prueba de la notificación antes de firmar; hacerla por burofax o notario desde el principio evita todos estos riesgos.