Cuando un inquilino deja de pagar, cada mes de espera es un mes de renta perdido. El primer movimiento correcto no es la demanda: es un requerimiento fehaciente de pago. Bien hecho, cumple tres funciones: documenta la deuda, abre la puerta a la resolución del contrato del artículo 27.2.a) de la LAU y, si se envía con al menos 30 días de antelación a la demanda, impide la enervación del desahucio (que el inquilino pare el procedimiento pagando en el último momento).
Nuestro generador redacta el requerimiento completo: detalle de mensualidades e importe, base legal exacta, cuenta y plazo de pago, aviso de resolución y de demanda, y la advertencia expresa del artículo 22.4 de la LEC que bloquea la enervación.
En esta guía: cómo computar la deuda, por qué el burofax es imprescindible, qué plazos maneja un desahucio por impago y qué cautelas conviene tener antes de demandar.
Por qué el requerimiento previo lo cambia todo
En el desahucio por falta de pago, el inquilino puede en principio enervar la acción: pagar todo lo debido una vez recibida la demanda y continuar en la vivienda como si nada. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye esa posibilidad cuando el arrendador ha requerido el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se ha producido al presentarse.
Fehaciente significa que quede acreditado quién comunica, a quién, qué contenido y en qué fecha: burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o requerimiento notarial. Un SMS, un correo ordinario o una conversación no lo son. El Tribunal Supremo no exige fórmulas sacramentales, pero el requerimiento debe referirse al pago de rentas concretas y dar ocasión efectiva de pagar.
No corte los suministros ni cambie la cerradura
Por exasperante que sea el impago, las vías de hecho (cortar el agua o la luz, cambiar la cerradura, entrar en la vivienda) pueden constituir coacciones o allanamiento y volverse penalmente contra usted. La recuperación de la posesión pasa exclusivamente por el juzgado.
El desahucio por impago: etapas y plazos reales
- Requerimiento fehaciente: esta carta. Espere el plazo concedido; muchos impagos se resuelven aquí o con un plan de pagos escrito.
- Demanda de desahucio con reclamación de rentas: se acumulan la recuperación de la vivienda y el cobro de la deuda. Necesitará abogado y procurador.
- Decreto o vista y lanzamiento: si el inquilino no paga ni se opone, el procedimiento avanza hacia el lanzamiento en la fecha señalada.
- Ejecución de la deuda: la condena al pago se ejecuta sobre ingresos y bienes del deudor; la fianza y garantías se imputan a la deuda.
Los plazos reales varían mucho según el partido judicial. Cuente de varios meses a más de un año entre demanda y lanzamiento. Los supuestos de vulnerabilidad del ocupante pueden suspender temporalmente el lanzamiento conforme a la normativa vigente: es otra razón para actuar pronto y con el expediente impecable.
Preparar el expediente: deuda, pruebas y buena fe
Liquide la deuda con precisión: mensualidades impagadas identificadas una a una, cantidades asimiladas a renta si el contrato las contempla (comunidad, IBI repercutido, suministros) y pagos parciales descontados. Un requerimiento con cifras infladas o vagas debilita su posición y da argumentos a la oposición.
Conserve el contrato, los justificantes de pago anteriores (fijan la cuenta y el día de pago habituales), los extractos que acreditan el impago, el resguardo y la certificación del burofax. Ofrecer por escrito una salida negociada a un inquilino en dificultad real no le perjudica: acredita buena fe y a menudo cobra antes que el juzgado.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 17 (renta), 27.1 y 27.2.a) (resolución por falta de pago) y 36 (fianza). Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: artículos 22.4 (enervación y requerimiento previo), 250.1.1.º (desahucio) y 437 y siguientes (procedimiento). Código Civil: artículo 1124 (resolución de obligaciones recíprocas).
Preguntas frecuentes
¿Cuántas mensualidades impagadas hacen falta para resolver el contrato?
Basta una: la jurisprudencia admite la resolución por el impago de una sola mensualidad de renta, porque el pago puntual es la obligación esencial del arrendatario. Otra cosa es la oportunidad práctica: un requerimiento temprano, al primer o segundo impago, maximiza las opciones de cobrar y evita que la deuda crezca hasta volverse incobrable.
¿Qué es la enervación del desahucio y cómo la evito?
Es el derecho del inquilino a detener el desahucio pagando todo lo debido tras recibir la demanda, disponible una sola vez. Se evita requiriendo el pago de forma fehaciente (burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial) con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda: si al presentarla el pago no se ha producido, el artículo 22.4 de la LEC excluye la enervación. Esta carta incorpora esa advertencia expresamente.
¿Puedo quedarme con la fianza para cobrarme la deuda?
La fianza responde de las obligaciones del inquilino, incluidas las rentas impagadas, pero se liquida al final del arrendamiento: no es un mecanismo para ir cobrándose mensualidades mientras el contrato sigue vivo. En la práctica, la fianza y las garantías adicionales se imputan a la deuda en la liquidación final o en la ejecución judicial. Réstelas del importe que reclame en ejecución, nunca del requerimiento inicial si el contrato continúa.
El inquilino me ofrece pagar a plazos, ¿acepto?
Puede ser la salida más rápida y barata, pero documéntela: reconocimiento de deuda por escrito con el importe total, el calendario de pagos y la cláusula de vencimiento anticipado si incumple un plazo. Así, si el plan fracasa, dispondrá de un título claro para reclamar todo el saldo. No acepte pagos en efectivo sin recibo firmado y con fecha.
¿Necesito abogado para el desahucio?
Sí: en el juicio de desahucio la intervención de abogado y procurador es preceptiva con independencia de la cuantía. El requerimiento previo de esta carta, en cambio, puede enviarlo usted mismo por burofax y es la pieza que su abogado necesitará después: llegue a su despacho con el contrato, la liquidación de la deuda y el acuse del burofax, y el procedimiento arrancará sin demoras.