Alquilar la casa de la playa un mes, o recibir huéspedes fuera de las plataformas, exige algo más que un intercambio de mensajes: un contrato que fije fechas, precio, ocupantes máximos, fianza y condiciones de cancelación. Sin él, el propietario queda expuesto al huésped que no se va, a la fiesta de veinte personas y a los desperfectos sin cobertura; y el huésped, a cancelaciones arbitrarias sin devolución.
Este generador redacta un contrato de arrendamiento de temporada con fin vacacional (artículo 3.2 de la LAU): la estancia queda fuera del régimen protector de la vivienda habitual, con horas de entrada y salida, suministros incluidos, penalización por exceso de estancia, normas de ocupación con causa de resolución inmediata y un régimen de cancelación equilibrado para ambas partes.
Documente el estado de la casa con el inventario de mobiliario y, si el huésped entrega una señal con antelación, formalícela con el contrato de arras. Para estancias de larga duración como residencia habitual, use el contrato de arrendamiento de vivienda.
Modelo de contrato de alquiler vacacional (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos] (parte arrendadora) DNI/NIE: [DNI/NIE] [Domicilio a efectos de notificaciones]
[Nombre y apellidos] (parte arrendataria) Documento: [DNI/NIE o pasaporte] [Domicilio habitual]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arrendamiento de temporada con fin vacacional
REUNIDOS: de una parte, [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI/NIE], domicilio en [Domicilio a efectos de notificaciones] y teléfono [Teléfono de contacto], en adelante «la parte arrendadora»; y de otra parte, [Nombre y apellidos], con documento de identidad [DNI/NIE o pasaporte] y domicilio habitual en [Domicilio habitual], en adelante «la parte arrendataria». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA CON FIN VACACIONAL, con arreglo a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto. La parte arrendadora cede a la parte arrendataria el uso de la vivienda amueblada y equipada situada en [Dirección completa de la vivienda], para una estancia vacacional. La vivienda figura inscrita como vivienda de uso turístico con el número de registro [N.º de registro turístico (si lo tiene)]. La vivienda no constituirá en ningún caso la residencia permanente de la parte arrendataria, por lo que el arrendamiento se celebra por temporada al amparo del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, rigiéndose por lo pactado en este contrato, por el título III de dicha ley y supletoriamente por el Código Civil.
SEGUNDA. Duración. La estancia comienza el [Fecha de entrada] a partir de las [Hora de entrada (desde)] y finaliza el [Fecha de salida] antes de las [Hora de salida (antes de)], momento en el que la parte arrendataria deberá haber desalojado la vivienda y devuelto las llaves. No existe prórroga ni tácita reconducción: la permanencia más allá de la fecha de salida no convierte el contrato en arrendamiento de vivienda y facultará a la parte arrendadora para reclamar el desalojo y una penalización equivalente al doble del precio diario por cada día de exceso.
TERCERA. Precio. El precio total de la estancia es de [Precio total de la estancia (euros)] euros, con todos los suministros ordinarios incluidos (agua, electricidad y, en su caso, internet), salvo consumo manifiestamente abusivo. De dicho importe, la parte arrendataria ha entregado ya [Señal ya pagada a cuenta (euros, 0 si ninguna)] euros en concepto de señal a cuenta, y abonará el resto a más tardar el día de la entrada.
CUARTA. Depósito de garantía. Como garantía por posibles daños o desperfectos, la parte arrendataria entrega un depósito de [Fianza / depósito por daños (euros, 0 si ninguna)] euros, que la parte arrendadora devolverá dentro de los siete días siguientes a la salida, una vez comprobado el estado de la vivienda, deduciendo en su caso el coste justificado de los desperfectos.
QUINTA. Ocupación y normas de uso. La vivienda será ocupada por un máximo de [Número máximo de ocupantes] personas, incluidos menores. Queda prohibido ceder o subarrendar la vivienda, celebrar fiestas o eventos, producir ruidos que incumplan las ordenanzas u ordenamientos de la comunidad, y fumar en el interior. No se admiten mascotas en la vivienda. La parte arrendataria se obliga a comunicar a la parte arrendadora la identidad de todos los ocupantes a efectos del registro de viajeros cuando resulte legalmente exigible.
SEXTA. Estado de la vivienda y responsabilidad. La parte arrendataria recibe la vivienda en buen estado de conservación, limpieza y funcionamiento, se obliga a usarla con la diligencia de un buen padre de familia y a devolverla en el mismo estado, y responde de los daños o pérdidas causados por ella o sus acompañantes. Cualquier avería o desperfecto detectado a la llegada deberá comunicarse dentro de las 24 horas siguientes a la entrada; en otro caso se presumirá que la vivienda se recibió en buen estado.
SÉPTIMA. Cancelación. Si la parte arrendataria cancela con más de 30 días de antelación a la fecha de entrada, recuperará las cantidades entregadas salvo la señal; si cancela con 30 días o menos, la parte arrendadora podrá retener las cantidades pagadas hasta el 50 % del precio total; la no presentación sin aviso faculta para retener el precio íntegro. Si es la parte arrendadora quien cancela, devolverá el doble de la señal recibida, salvo causa de fuerza mayor que impida la estancia, en cuyo caso devolverá todo lo percibido.
OCTAVA. Resolución. El incumplimiento de las normas de ocupación y uso de la cláusula quinta facultará a la parte arrendadora para resolver el contrato de forma inmediata, sin derecho de la parte arrendataria al reembolso de las noches no disfrutadas y sin perjuicio de la indemnización por los daños causados.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y la fecha indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos] y [Nombre y apellidos]
Temporada, turístico o vivienda: tres regímenes distintos
La misma casa puede alquilarse bajo tres regímenes jurídicos diferentes, y confundirlos es el error más caro del alquiler vacacional. Lo determinante no es la duración, sino el destino de la vivienda y el canal de comercialización.
| Régimen | Cuándo se aplica | Norma |
|---|---|---|
| Arrendamiento de vivienda | El inquilino la destina a residencia permanente | LAU título II: prórrogas obligatorias, fianza legal, renta regulada en zonas tensionadas |
| Arrendamiento de temporada | Estancia transitoria (vacaciones, trabajo, estudios) sin ánimo de residencia habitual | LAU artículo 3.2 y título III: libertad de pactos |
| Vivienda de uso turístico | Comercialización habitual con fines turísticos, típicamente por plataformas | Excluida de la LAU (artículo 5.e): normativa turística autonómica y registro |
El registro único estatal para anunciarse en plataformas
Desde el 1 de julio de 2025, las viviendas que se comercializan en plataformas en línea (alquiler turístico y también de temporada) necesitan el número de registro de arrendamientos obtenido a través del Registro de la Propiedad (ventanilla única digital del Real Decreto 1312/2024): las plataformas están obligadas a retirar los anuncios sin número válido. Para un alquiler directo y ocasional entre particulares, como el que documenta este contrato, ese número no es exigible, pero la normativa turística autonómica puede serlo si la actividad es habitual.
Las cláusulas que protegen al propietario (y al huésped)
- Motivo de temporada explícito: dejar escrito que la vivienda no será residencia permanente evita que el huésped invoque las prórrogas del arrendamiento de vivienda.
- Penalización por no marcharse: el doble del precio diario por cada día de exceso disuade la permanencia indebida y cuantifica el daño desde el primer día.
- Ocupación máxima y prohibición de fiestas: su incumplimiento es causa de resolución inmediata sin reembolso, la herramienta más eficaz contra el mal uso.
- Cancelación por tramos: el huésped sabe qué recupera según la antelación, y el propietario que cancela sin fuerza mayor devuelve el doble de la señal, en línea con el artículo 1454 del Código Civil.
- Comunicación de averías en 24 horas: corta las reclamaciones tardías por desperfectos que el huésped pudo causar.
Obligaciones del propietario: viajeros, fiscalidad y normativa autonómica
Quien alquila con habitualidad estancias cortas debe cumplir el registro de viajeros (Real Decreto 933/2021): recoger los datos de los ocupantes y comunicarlos a través de la plataforma SES.Hospedajes. Los ingresos tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario sin la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda habitual; y si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, ropa de cama con cambio periódico, recepción), la actividad puede quedar sujeta a IVA al tipo reducido como alojamiento turístico.
Cada comunidad autónoma regula además la vivienda de uso turístico: licencia o declaración responsable, placa identificativa, requisitos de equipamiento y, en algunas ciudades, restricciones de zona. Y desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal aplicable desde abril de 2025, la comunidad de propietarios puede exigir aprobación expresa para iniciar la actividad turística en el edificio. Antes de convertir el alquiler ocasional en actividad habitual, verifique ambos frentes.
Preguntas frecuentes
¿Este contrato sirve para anunciar mi vivienda en Airbnb o Booking?
Este contrato documenta la relación directa entre propietario y huésped (reservas sin plataforma o complementarias a ella). Para anunciarse en plataformas necesita además cumplir la normativa turística de su comunidad autónoma (registro o declaración responsable) y obtener el número de registro único estatal a través del Registro de la Propiedad, obligatorio desde julio de 2025 para los anuncios en línea. Las reservas hechas dentro de una plataforma se rigen también por las condiciones de esta.
¿Qué pasa si el huésped no se marcha en la fecha de salida?
El contrato de temporada no tiene prórroga: la permanencia más allá de la fecha pactada es un incumplimiento. Este modelo pacta una penalización del doble del precio diario por cada día de exceso, lo que cuantifica el daño y disuade la ocupación. Si el huésped persiste, el cauce es el desahucio por expiración del plazo (precario o falta de título), nunca cortar suministros o cambiar la cerradura con sus enseres dentro, conductas que pueden constituir coacciones.
¿Puedo cobrar la estancia en efectivo?
Entre particulares sí, dentro del límite general de pagos en efectivo (1.000 euros cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, artículo 7 de la Ley 7/2012). Deje siempre constancia escrita del pago (recibo firmado o transferencia): el contrato prueba la obligación, pero solo el justificante prueba el cobro, tanto para reclamaciones como ante Hacienda, porque el ingreso debe declararse en el IRPF en todo caso.
¿Tengo que registrar a los huéspedes en la policía?
Si alquila con habitualidad estancias de corta duración, sí: el Real Decreto 933/2021 obliga a los arrendadores de uso turístico a registrar los datos de los viajeros mayores de 14 años y comunicarlos por la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior, conservando el registro 3 años. Un alquiler de temporada aislado entre particulares no suele considerarse actividad de hospedaje, pero la frontera es la habitualidad: si repite estancias cortas de manera regular, cumpla el registro.
¿Qué fianza puedo pedir y cuándo debo devolverla?
En el arrendamiento de temporada, el artículo 36 de la LAU prevé una fianza de dos mensualidades, pero en estancias vacacionales cortas lo habitual y razonable es un depósito de garantía pactado libremente (100 a 400 euros según la vivienda). Este modelo obliga a devolverlo en los 7 días siguientes a la salida, deduciendo solo desperfectos justificados: guarde fotos del estado de la vivienda antes y después de cada estancia para respaldar cualquier retención.