Casi todos los conflictos de fin de alquiler giran en torno a la fianza, y casi todos se deciden por la misma pregunta: ¿en qué estado estaba la vivienda al entrar? Sin un inventario firmado, la respuesta es palabra contra palabra. El artículo 1562 del Código Civil presume, salvo prueba en contrario, que el inquilino recibió la finca en buen estado: al inquilino le interesa dejar constancia de cada desperfecto preexistente, y al arrendador, de cada mueble y su estado real.
Nuestro generador estructura el inventario por estancias (salón, cocina, dormitorios, baños y otros), con el estado de conservación de cada elemento, la mención de las llaves entregadas y una cláusula de discrepancias que da al inquilino diez días para señalar defectos no reflejados. El documento se firma por duplicado y se incorpora como anexo al contrato.
Le explicamos cómo describir los bienes para que el inventario tenga fuerza probatoria, qué papel juegan las fotografías y cómo se usa este documento cuando llega el momento de liquidar la fianza.
Por qué el inventario protege a las dos partes
Para el arrendador, el inventario es la prueba de que el sofá no tenía quemaduras y de que había doce platos y no seis: sin él, deducir de la fianza el valor de un mueble dañado exige probar que el daño lo causó el inquilino, algo casi imposible sin punto de comparación. Para el inquilino, es el escudo contra deducciones abusivas: todo desperfecto anotado a la entrada no puede imputársele a la salida.
| Situación al liquidar la fianza | Sin inventario | Con inventario firmado |
|---|---|---|
| Mancha antigua en el colchón | El arrendador la imputa al inquilino y este no puede probar lo contrario | Consta como preexistente: no cabe deducción |
| Electrodoméstico averiado por mal uso | El inquilino niega que funcionara al entrar | Constaba en buen estado: la deducción se sostiene |
| Discusión sobre cuántas llaves se entregaron | Palabra contra palabra | El número de juegos figura en el documento |
Cómo describir los bienes para que el inventario valga como prueba
- Un elemento, una entrada: marca y modelo de los electrodomésticos, material y color de los muebles. «Frigorífico Balay combi, buen estado» prueba; «cocina equipada» no prueba nada.
- Estado en cuatro niveles: nuevo, buen estado, usado, deteriorado. Anote el defecto concreto cuando exista (rozadura, mancha, falta un tirador).
- Fotografías fechadas: un reportaje por estancias, referenciado en el documento y compartido entre las partes por un canal con fecha (correo electrónico), convierte el inventario en prueba difícil de discutir.
- Llaves y mandos: cuente los juegos de llaves, mandos de garaje y tarjetas de acceso entregados: su reposición es una de las deducciones más frecuentes.
- Contadores: la lectura de luz, agua y gas a fecha de entrada evita disputas sobre consumos anteriores.
El desgaste normal no se descuenta nunca
La pintura amarilleada por los años, el colchón vencido por el uso o las juntas de la ducha envejecidas son desgaste ordinario: el inquilino no responde de ellos aunque el inventario dijera «nuevo» al entrar. Solo los daños que exceden del uso normal (roturas, quemaduras, agujeros) son deducibles de la fianza.
El inventario a la salida: cómo se liquida la fianza
El día de la devolución de llaves, las partes recorren la vivienda con el inventario de entrada en la mano y levantan el de salida, anotando las diferencias. Lo que coincide, se devuelve; lo dañado más allá del uso ordinario se valora y, en su caso, se deduce de la fianza con justificación (presupuesto o factura). El artículo 36.4 de la LAU obliga al arrendador a restituir el saldo de la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; a partir de ahí devenga el interés legal.
Si el arrendador no comparece o se niega a firmar el inventario de salida, el inquilino puede protegerse: reportaje fotográfico completo el día de la entrega, envío al arrendador por burofax o correo electrónico ese mismo día y, en caso de retención injustificada de la fianza, reclamación por escrito con nuestro modelo específico.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1561 (devolución de la finca como se recibió), 1562 (presunción de buen estado a falta de expresión del estado) y 1563 (responsabilidad del arrendatario por deterioro). Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 36 (fianza y plazo de restitución de un mes).
Preguntas frecuentes
¿El inventario es obligatorio por ley?
No, ninguna norma lo impone: el contrato de alquiler es válido sin inventario. Pero el artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino recibió la finca en buen estado si no se hizo constar otra cosa, de modo que la ausencia de inventario perjudica sobre todo al inquilino frente a las deducciones de fianza, y al arrendador le deja sin prueba del mobiliario entregado. Es un documento voluntario pero muy recomendable para ambos.
¿Cuándo hay que firmarlo: antes o después de entrar en la vivienda?
Lo ideal es firmarlo el día de la entrega de llaves, recorriendo la vivienda juntos. Si eso no fue posible, la cláusula de discrepancias de nuestro modelo da al inquilino diez días desde la firma para comunicar por escrito los desperfectos que detecte al instalarse: los primeros días de uso revelan defectos (persianas, electrodomésticos, cisternas) que una visita rápida no muestra.
¿Qué pasa si el arrendador se niega a firmar un inventario?
El inquilino no puede obligarle, pero sí protegerse unilateralmente: haga un reportaje fotográfico completo y fechado el día de la entrada y envíeselo al arrendador por correo electrónico o burofax describiendo los desperfectos observados. Ese envío no firmado no es un inventario contradictorio, pero constituye una prueba de fecha cierta que los tribunales valoran, y traslada al arrendador la carga de desmentirla en su momento.
¿Las fotos del móvil sirven como prueba del estado de la vivienda?
Sí, especialmente si puede acreditarse su fecha: los metadatos del archivo ayudan, pero la práctica más sólida es enviarlas el mismo día por correo electrónico a la otra parte o adjuntarlas referenciadas en el inventario firmado. Una foto suelta en la galería del teléfono, sin envío ni referencia, vale menos porque su fecha y su relación con la vivienda pueden discutirse.
¿Puedo usar este modelo para un piso que se alquila sin muebles?
Sí, con provecho: aunque no haya mobiliario, el documento sirve para describir el estado de suelos, paredes, carpintería, sanitarios y cocina, anotar las lecturas de contadores y contar las llaves entregadas. En ese caso, describa en cada estancia el estado de los elementos fijos en lugar de muebles. La función probatoria es idéntica: fijar el punto de partida contra el que se comparará la salida.