Un buen contrato de alquiler protege a las dos partes: al arrendador, frente al impago y los daños; al inquilino, frente a subidas y cláusulas abusivas. En España, el arrendamiento de vivienda habitual se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impone mínimos indisponibles: duración prorrogable hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), fianza legal de una mensualidad, garantías adicionales limitadas y reglas tasadas de actualización de la renta.
Nuestro generador redacta un contrato completo y equilibrado: identificación de las partes y de la vivienda con referencia catastral, duración con las prórrogas legales, renta y cuenta de pago, actualización conforme al índice vigente, fianza y garantía adicional, reparto de gastos, obras, mascotas y causas de resolución.
Antes de firmar, repase en esta guía los puntos que la ley no le deja pactar libremente y los documentos que conviene anexar al contrato.
Lo que la LAU impone aunque el contrato diga otra cosa
En el arrendamiento de vivienda habitual, muchas normas de la LAU son imperativas en beneficio del inquilino: las cláusulas que las contradigan se tienen por no puestas. Es inútil pactar una duración de seis meses improrrogable, una fianza de tres mensualidades llamada fianza, o una actualización libre de la renta: la ley prevalece.
| Materia | Regla imperativa |
|---|---|
| Duración | Prórroga obligatoria anual hasta 5 años (7 con arrendador persona jurídica), a voluntad del inquilino |
| Fianza legal | Una mensualidad de renta, con depósito obligatorio en el organismo autonómico |
| Garantías adicionales | Máximo dos mensualidades extra en contratos de hasta 5 años (7 con persona jurídica) |
| Actualización de renta | Solo con pacto expreso y conforme al índice de referencia aplicable |
| Desistimiento del inquilino | Posible desde los 6 meses con 30 días de preaviso; indemnización solo si se pactó |
| Gastos de gestión inmobiliaria | A cargo del arrendador en vivienda habitual (Ley 12/2023) |
Los anexos que evitan pleitos: inventario, fotos y certificados
- Inventario de mobiliario firmado: en vivienda amueblada es la única prueba seria del estado y contenido inicial. Genere el nuestro y adjúntelo al contrato.
- Reportaje fotográfico fechado: paredes, suelos, electrodomésticos y baños el día de la entrega de llaves, firmado o referenciado en el contrato.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y alquilar la vivienda; entregue copia al inquilino.
- Justificante del depósito de la fianza: el depósito autonómico es obligatorio y su omisión se sanciona; algunas ayudas e inscripciones lo exigen.
¿Contrato verbal? Válido pero temerario
El arrendamiento verbal existe y obliga, pero deja sin prueba la renta, la duración y el estado de la vivienda. Cualquiera de las partes puede compelerse a formalizarlo por escrito (artículo 37 LAU). Firme siempre: el papel es la única memoria fiable de un contrato que durará años.
Obligaciones de cada parte durante el contrato
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (artículo 21 LAU), sin subir la renta por ello, y responde del depósito y restitución de la fianza. El inquilino debe pagar la renta en el plazo pactado, usar la vivienda diligentemente, asumir las pequeñas reparaciones del desgaste ordinario y comunicar sin demora las averías relevantes.
Las causas de resolución del artículo 27 protegen a ambos: el arrendador puede resolver por impago de renta o fianza, subarriendo no consentido, daños dolosos, obras no autorizadas o actividades molestas e ilícitas; el inquilino, por la falta de reparaciones necesarias o las perturbaciones en el uso de la vivienda. Documentar los incumplimientos por burofax desde el primer momento es lo que da valor a estas causas llegado el juicio.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 6 (naturaleza imperativa), 9 a 11 (duración, prórrogas y desistimiento), 17 a 20 (renta y gastos), 21 a 23 (conservación y obras), 27 (resolución) y 36 (fianza). Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (gastos de gestión, índices de actualización). Real Decreto-ley 7/2019 (garantías adicionales).
Preguntas frecuentes
¿Qué duración me conviene pactar?
Para el inquilino es casi indiferente: pacte lo que pacte, la ley le permite prorrogar anualmente hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y salir desde los seis meses con 30 días de preaviso. Para el arrendador, pactar un año con prórrogas legales le da flexibilidad si el marco cambia, mientras que pactar cinco años transmite estabilidad y suele atraer mejores candidatos. Lo verdaderamente importante es que la duración, la renta y las condiciones queden por escrito.
¿Cuánta fianza puedo pedir legalmente?
La fianza legal es una mensualidad de renta en vivienda, y debe depositarse en el organismo de la comunidad autónoma correspondiente. Además puede pactarse una garantía adicional (depósito extra o aval bancario) que en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años (o siete con arrendador persona jurídica) no puede exceder de dos mensualidades. Pedir seis meses por adelantado como «garantía» excede el marco legal en la vivienda habitual.
¿Puedo prohibir las mascotas o el subarriendo en el contrato?
Sí a ambas cosas. El subarriendo de vivienda exige en todo caso el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8 LAU): la cláusula puede excluirlo de plano. En cuanto a los animales de compañía, la prohibición pactada en el contrato es en principio válida en el estado actual de la normativa, aunque conviene redactarla de forma expresa y razonable. Este modelo le permite elegir la opción en un clic.
¿Quién paga la comunidad, el IBI y los suministros?
Salvo pacto en contrario, los gastos generales (comunidad) y el IBI son del propietario; los suministros individualizados por contador (luz, agua, gas, internet), del inquilino. El pacto que traslada comunidad o IBI al inquilino es posible en vivienda si consta por escrito y determina su importe anual, pero encarece la posición del inquilino y se negocia a la baja en la renta. Los honorarios de la inmobiliaria en vivienda habitual corresponden por ley al arrendador desde la Ley 12/2023.
¿Hace falta inscribir o registrar el contrato en algún sitio?
Dos trámites distintos. El depósito de la fianza en el organismo autonómico es obligatorio para el arrendador (Ivima/Agencia de Vivienda Social, Incasòl y equivalentes) y su omisión conlleva sanciones. La inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, en cambio, es voluntaria: protege al inquilino frente a la venta de la vivienda una vez superado el plazo mínimo legal, pero no es requisito de validez del contrato.