Un buen contrato de alquiler protege a las dos partes: al arrendador, frente al impago y los daños; al inquilino, frente a subidas y cláusulas abusivas. En España, el arrendamiento de vivienda habitual se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impone mínimos indisponibles: duración prorrogable hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), fianza legal de una mensualidad, garantías adicionales limitadas y reglas tasadas de actualización de la renta.
Nuestro generador redacta un contrato completo y equilibrado: identificación de las partes y de la vivienda con referencia catastral, duración con las prórrogas legales, renta y cuenta de pago, actualización conforme al índice vigente, fianza y garantía adicional, reparto de gastos, obras, mascotas y causas de resolución.
Antes de firmar, repase en esta guía los puntos que la ley no le deja pactar libremente y los documentos que conviene anexar al contrato.
Complete su contrato con el inventario de mobiliario firmado a la entrega de llaves y, para cualquier cambio posterior, con un anexo al contrato de arrendamiento. Encontrará el resto de nuestros modelos de vivienda y alquiler en la misma categoría.
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
Don [Nombre y apellidos] (parte arrendadora) DNI/NIE: [DNI o NIE] [Domicilio a efectos de notificaciones]
Don [Nombre y apellidos] (parte arrendataria) DNI/NIE: [DNI o NIE] [Dirección completa de la vivienda], [Código postal] [Localidad]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], [Localidad]
REUNIDOS: de una parte, Don [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI o NIE] y domicilio a efectos de notificaciones en [Domicilio a efectos de notificaciones], en adelante «la parte arrendadora»; y de otra parte, Don [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI o NIE] y teléfono [Teléfono de contacto], en adelante «la parte arrendataria». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA con arreglo a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto. La parte arrendadora arrienda a la parte arrendataria, que acepta, la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], [Código postal] [Localidad], con referencia catastral [Referencia catastral], incluyendo los siguientes anejos: [Anejos incluidos (garaje, trastero...)]. La vivienda se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria, quedando sujeto el contrato a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). La vivienda se entrega amueblada conforme al inventario que, firmado por ambas partes, se incorpora como anexo a este contrato.
SEGUNDA. Duración. El arrendamiento se pacta por un plazo de UN AÑO, a contar desde el [Fecha de inicio del arrendamiento]. Llegado el vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima prevista en el artículo 9 de la LAU, salvo que la parte arrendataria manifieste con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo. Cumplido ese periodo, se aplicará la prórroga del artículo 10 de la LAU. La parte arrendataria podrá desistir del contrato en los términos del artículo 11 de la LAU, con la indemnización allí prevista de una mensualidad por cada año que reste por cumplir.
TERCERA. Renta. La renta se fija en [Renta mensual (en euros)] euros mensuales, pagaderos entre el día 1 y el día 5 de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN de pago de la renta]. El justificante de la transferencia servirá de recibo. La renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia aplicando el índice legal de referencia para la actualización de los arrendamientos de vivienda (IRAV) publicado por el INE, previa notificación escrita a la parte arrendataria (artículo 18 LAU).
CUARTA. Gastos y suministros. Los gastos de los suministros individualizados mediante contador (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones) serán de cuenta de la parte arrendataria. Los gastos generales de comunidad y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles serán de cuenta de la parte arrendadora, salvo pacto expreso en contrario documentado por escrito.
QUINTA. Fianza y garantías. A la firma del presente contrato, la parte arrendataria entrega una mensualidad de renta en concepto de fianza legal (artículo 36 LAU). La fianza legal será depositada por la parte arrendadora en el organismo autonómico competente y será restituida al final del arrendamiento conforme al artículo 36 de la LAU, previa comprobación del estado de la vivienda y del cumplimiento de las obligaciones pendientes.
SEXTA. Conservación y obras. La parte arrendadora realizará las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (artículo 21 LAU). Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario serán de cuenta de la parte arrendataria, que no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito de la arrendadora (artículo 23 LAU). La parte arrendataria comunicará a la mayor brevedad cualquier avería o daño que exija reparación.
SÉPTIMA. Uso. La parte arrendataria se obliga a usar la vivienda con la diligencia de un buen ocupante, a respetar las normas de la comunidad de propietarios y a no ceder ni subarrendar total o parcialmente la vivienda sin consentimiento escrito de la parte arrendadora (artículo 8 LAU). Se permite la tenencia de animales de compañía, siempre que no causen daños a la vivienda ni molestias a la comunidad. Queda prohibido el destino de la vivienda a usos turísticos o a cualquier actividad distinta de la de vivienda habitual.
OCTAVA. Resolución. El incumplimiento por cualquiera de las partes de sus obligaciones facultará a la otra para exigir su cumplimiento o promover la resolución del contrato conforme al artículo 27 de la LAU y al artículo 1124 del Código Civil, en particular por falta de pago de la renta o de la fianza, subarriendo no consentido, daños dolosos u obras no autorizadas, o actividades molestas, insalubres o ilícitas.
NOVENA. Notificaciones y jurisdicción. Las partes señalan como domicilios a efectos de notificaciones los indicados en el encabezamiento, siendo válidas las comunicaciones remitidas por burofax o cualquier otro medio que acredite el contenido y la recepción. Para cuantas cuestiones se susciten sobre este contrato, será competente el juzgado del lugar en que radica la vivienda.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y el lugar indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos] y [Nombre y apellidos]
Lo que la LAU impone aunque el contrato diga otra cosa
En el arrendamiento de vivienda habitual, muchas normas de la LAU son imperativas en beneficio del inquilino: las cláusulas que las contradigan se tienen por no puestas. Es inútil pactar una duración de seis meses improrrogable, una fianza de tres mensualidades llamada fianza, o una actualización libre de la renta: la ley prevalece.
| Materia | Regla imperativa |
|---|---|
| Duración | Prórroga obligatoria anual hasta 5 años (7 con arrendador persona jurídica), a voluntad del inquilino |
| Fianza legal | Una mensualidad de renta, con depósito obligatorio en el organismo autonómico |
| Garantías adicionales | Máximo dos mensualidades extra en contratos de hasta 5 años (7 con persona jurídica) |
| Actualización de renta | Solo con pacto expreso y conforme al índice de referencia aplicable |
| Desistimiento del inquilino | Posible desde los 6 meses con 30 días de preaviso; indemnización solo si se pactó |
| Gastos de gestión inmobiliaria | A cargo del arrendador en vivienda habitual (Ley 12/2023) |
Los anexos que evitan pleitos: inventario, fotos y certificados
- Inventario de mobiliario firmado: en vivienda amueblada es la única prueba seria del estado y contenido inicial. Genere el nuestro y adjúntelo al contrato.
- Reportaje fotográfico fechado: paredes, suelos, electrodomésticos y baños el día de la entrega de llaves, firmado o referenciado en el contrato.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y alquilar la vivienda; entregue copia al inquilino.
- Justificante del depósito de la fianza: el depósito autonómico es obligatorio y su omisión se sanciona; algunas ayudas e inscripciones lo exigen.
¿Contrato verbal? Válido pero temerario
El arrendamiento verbal existe y obliga, pero deja sin prueba la renta, la duración y el estado de la vivienda. Cualquiera de las partes puede compelerse a formalizarlo por escrito (artículo 37 LAU). Firme siempre: el papel es la única memoria fiable de un contrato que durará años.
Renta, actualización y pagos: cómo dejarlo bien pactado
La renta es libre al inicio del contrato, con una excepción relevante: en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas al amparo de la Ley 12/2023, la renta de los nuevos contratos puede quedar limitada (por referencia al contrato anterior o a los índices oficiales, especialmente para grandes tenedores). Compruebe si el municipio de la vivienda está incluido en una declaración vigente antes de fijar el precio.
La actualización anual no es automática: solo procede si el contrato la pacta expresamente (artículo 18 LAU) y, desde 2025, con el tope del índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda que publica el INE, que sustituyó al IPC como límite en los contratos de vivienda habitual. Pacte también el medio de pago (transferencia a una cuenta identificada en el contrato) y el plazo (los siete primeros días del mes, salvo acuerdo distinto): el pago en efectivo sin recibo es una fuente inagotable de conflictos.
Recibos y justificantes: obligación, no cortesía
Salvo pago por medios que dejen constancia (transferencia), el arrendador debe entregar recibo de cada mensualidad (artículo 17.4 LAU). Para el inquilino, los justificantes de pago son su mejor defensa frente a una reclamación de rentas; para el arrendador, la relación de recibos impagados es la base de cualquier requerimiento o demanda de desahucio.
Zonas tensionadas, IRAV y duración: el marco 2026 en una tabla
Dos novedades de los últimos años condicionan cualquier contrato nuevo. La primera son las zonas de mercado residencial tensionado de la Ley 12/2023: en los municipios declarados (Cataluña fue la primera en aplicarlas, y otras comunidades han seguido o estudian hacerlo), la renta de los nuevos contratos queda limitada por referencia al contrato anterior y, para los grandes tenedores, por el sistema estatal de índices de referencia. Fuera de zona tensionada, la renta inicial sigue siendo libre.
La segunda es el IRAV (índice de referencia para la actualización anual de los alquileres de vivienda), que publica mensualmente el INE y que desde el 1 de enero de 2025 sustituye al IPC como tope de la actualización pactada en los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023); los contratos anteriores siguen rigiéndose por su índice pactado, normalmente el IPC. En la práctica el IRAV se sitúa por debajo del IPC en periodos de inflación alta, porque toma como referencia el menor de varios indicadores. La cláusula de actualización de este modelo ya remite al índice legal aplicable, de modo que el contrato no se queda obsoleto si el marco vuelve a cambiar.
| Situación | Arrendador persona física | Arrendador persona jurídica |
|---|---|---|
| Prórroga obligatoria (a voluntad del inquilino) | Hasta 5 años | Hasta 7 años |
| Garantía adicional máxima a la fianza | 2 mensualidades | 2 mensualidades |
| Prórroga tácita al agotar el plazo mínimo | Hasta 3 años más, por anualidades | Hasta 3 años más, por anualidades |
| Prórroga extraordinaria en zona tensionada | Hasta 3 años a petición del inquilino, con excepciones tasadas | Hasta 3 años a petición del inquilino, con excepciones tasadas |
| Recuperación anticipada por necesidad del arrendador | Posible desde el primer año si se pactó expresamente (art. 9.3 LAU) | No aplicable |
Compruebe la declaración vigente antes de fijar la renta
Las declaraciones de zona tensionada son temporales (tres años prorrogables) y se publican oficialmente. Antes de firmar, verifique si el municipio de la vivienda está incluido en una declaración en vigor y si el arrendador tiene la condición de gran tenedor en ese territorio (con carácter general, diez o más inmuebles urbanos residenciales, umbral que la declaración puede reducir a cinco). De ello dependen los límites de renta aplicables y hasta la información que debe constar en el propio contrato.
El día de la firma: comprobaciones y primeros trámites
- Identidad y titularidad: cotejo de los DNI de todas las partes; el inquilino prudente pide una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que quien firma es el propietario (o aporta su autorización).
- Documentación de la vivienda: certificado de eficiencia energética y, en las comunidades que la exigen, cédula de habitabilidad o licencia equivalente.
- Dos ejemplares firmados en todas sus hojas: uno para cada parte, con los anexos (inventario, fotos) referenciados en el propio contrato.
- Entrega de llaves y lecturas de contadores: anote luz, agua y gas el día de la entrega; evita discusiones sobre consumos anteriores.
- Fianza y garantía adicional: entrega documentada y depósito de la fianza por el arrendador en el organismo autonómico dentro del plazo que fije su comunidad.
- Suministros: acuerden quién tramita el cambio de titularidad de los contratos de luz, agua y gas, y desde qué fecha corren por cuenta del inquilino.
Un consejo final para ambas partes: guarden juntos contrato, anexos, justificante de fianza y comunicaciones posteriores. Los alquileres duran años y los conflictos, cuando llegan, se resuelven con lo que se firmó y se guardó el primer día, no con lo que cada uno recuerda.
Errores frecuentes y cláusulas nulas que conviene evitar
Muchos contratos de alquiler que circulan por internet arrastran cláusulas copiadas de modelos antiguos o directamente contrarias a la LAU. El problema no es solo estético: el artículo 6 de la ley declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al inquilino respecto del régimen legal en los contratos de vivienda habitual, de modo que la cláusula se tiene por no puesta y el resto del contrato sigue vigente. Estos son los errores que más conflictos generan en la práctica.
- Renuncia anticipada a la prórroga obligatoria: nula. El inquilino conserva su derecho a prorrogar hasta 5 años (7 con arrendador persona jurídica) aunque haya firmado lo contrario.
- Penalización por desistimiento superior a la legal: el artículo 11 LAU limita la indemnización a una mensualidad de renta por año pendiente (o la parte proporcional). Pactar «todas las rentas hasta fin de contrato» no resiste en un juzgado.
- Garantías desproporcionadas: exigir seis mensualidades por adelantado o avales sin límite en un alquiler de vivienda habitual choca con el tope de dos mensualidades de garantía adicional del artículo 36.5.
- Actualización de renta sin índice o con índices ya inaplicables: las referencias genéricas al IPC en contratos nuevos de vivienda habitual quedan desplazadas por el índice de referencia del INE. Una cláusula mal redactada puede dejar la renta congelada.
- Trasladar al inquilino gastos que la ley asigna al arrendador: los honorarios de la inmobiliaria en vivienda habitual son del propietario desde la Ley 12/2023; la cláusula que los repercute al inquilino es nula.
- Autorizar la entrada del arrendador «cuando lo estime oportuno»: el inquilino tiene la posesión y la inviolabilidad del domicilio le protege. Las visitas requieren su consentimiento en cada ocasión, aunque el contrato diga otra cosa.
- No identificar bien a las partes o a los firmantes: si la vivienda pertenece a varios copropietarios o a una herencia, deben firmar todos o quien acredite poder. Un contrato firmado por quien no puede arrendar nace cojo.
Una cláusula nula no anula el contrato
Si detecta una cláusula contraria a la LAU en un contrato ya firmado, no necesita «romperlo»: la estipulación se tiene por no puesta y se aplica directamente el régimen legal. Ahora bien, invocarlo suele exigir un burofax primero y, si la otra parte insiste, la vía judicial. Redactar bien desde el principio sale mucho más barato.
Obligaciones de cada parte durante el contrato
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (artículo 21 LAU), sin subir la renta por ello, y responde del depósito y restitución de la fianza. El inquilino debe pagar la renta en el plazo pactado, usar la vivienda diligentemente, asumir las pequeñas reparaciones del desgaste ordinario y comunicar sin demora las averías relevantes.
Las causas de resolución del artículo 27 protegen a ambos: el arrendador puede resolver por impago de renta o fianza, subarriendo no consentido, daños dolosos, obras no autorizadas o actividades molestas e ilícitas; el inquilino, por la falta de reparaciones necesarias o las perturbaciones en el uso de la vivienda. Documentar los incumplimientos por burofax desde el primer momento es lo que da valor a estas causas llegado el juicio.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 6 (naturaleza imperativa), 9 a 11 (duración, prórrogas y desistimiento), 17 a 20 (renta y gastos), 21 a 23 (conservación y obras), 27 (resolución) y 36 (fianza). Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (gastos de gestión, índices de actualización). Real Decreto-ley 7/2019 (garantías adicionales).
Checklist final: diez comprobaciones antes de firmar
- Identidad y título del arrendador: DNI y nota simple del Registro de la Propiedad (o recibo de IBI) que acredite que quien firma puede arrendar. Si firma un apoderado, pida el poder.
- Descripción exacta de la vivienda: dirección completa, referencia catastral y anejos incluidos (trastero, garaje). Lo que no está descrito luego se discute.
- Renta, forma de pago y cuenta designada: importe en cifra y letra, transferencia a cuenta identificada y plazo de pago pactado.
- Cláusula de actualización conforme al índice legal: sin cláusula no hay subida; con cláusula, el tope vigente es el índice de referencia aplicable a la vivienda habitual.
- Duración y preavisos con fechas concretas: fecha de inicio, duración pactada y recordatorio de los preavisos legales (30 días del inquilino desde los 6 meses; 2 y 4 meses al término del plazo mínimo).
- Fianza y garantías dentro de los límites legales: una mensualidad de fianza más un máximo de dos de garantía adicional en vivienda habitual.
- Reparto de gastos por escrito: comunidad, IBI y suministros, con importe anual determinado cuando se trasladen al inquilino.
- Inventario y reportaje fotográfico anexados: firmados por ambas partes y citados en el contrato como anexos.
- Certificado energético y cédula o licencia exigible: copia entregada al inquilino y mención en el contrato.
- Zona tensionada comprobada: si el municipio está declarado, verifique los límites de renta y las menciones obligatorias antes de cerrar el precio.
Diez minutos de comprobaciones evitan los tres litigios más comunes del alquiler: la renta mal actualizada, la fianza mal retenida y el estado de la vivienda indocumentado. Este modelo genera el contrato con todas estas menciones ordenadas; a usted le queda reunir los anexos y firmar con calma.
Si hay conflicto: el intento de acuerdo previo (MASC) ya es obligatorio
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, la mayoría de las demandas civiles (las de arrendamientos incluidas, con excepciones como el desahucio por falta de pago cuando se dan ciertos requisitos) exigen acreditar un intento previo de solución amistosa a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC): negociación directa documentada, mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial u opinión de experto independiente, entre otros. Sin ese intento acreditado, la demanda puede inadmitirse.
Para arrendadores e inquilinos esto tiene una consecuencia muy práctica: el requerimiento escrito y documentado (el burofax de toda la vida, con certificación de contenido y acuse) gana todavía más valor, porque la negociación directa entre las partes, debidamente acreditada, puede servir como actividad negociadora previa. Documente cada reclamación con fecha, contenido y prueba de recepción, y conserve las respuestas: ese expediente es a la vez su herramienta de presión, su prueba del intento amistoso y la base de la eventual demanda.
El intento de acuerdo también influye en las costas: la parte que rechaza sin justificación una propuesta razonable puede verse penalizada aunque gane el pleito. Traducción: negociar por escrito, con propuestas concretas y plazos claros, ya no es solo una cortesía, es estrategia procesal. Este contrato bien redactado reduce el riesgo de llegar a ese punto; y si se llega, sus anexos (inventario, fotografías, justificantes) hacen la negociación corta.
Marco legal: textos oficiales
Las referencias legales citadas en esta guía pueden consultarse en su versión oficial consolidada:
Preguntas frecuentes
¿Qué duración me conviene pactar?
Para el inquilino es casi indiferente: pacte lo que pacte, la ley le permite prorrogar anualmente hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y salir desde los seis meses con 30 días de preaviso. Para el arrendador, pactar un año con prórrogas legales le da flexibilidad si el marco cambia, mientras que pactar cinco años transmite estabilidad y suele atraer mejores candidatos. Lo verdaderamente importante es que la duración, la renta y las condiciones queden por escrito.
¿Cuánta fianza puedo pedir legalmente?
La fianza legal es una mensualidad de renta en vivienda, y debe depositarse en el organismo de la comunidad autónoma correspondiente. Además puede pactarse una garantía adicional (depósito extra o aval bancario) que en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años (o siete con arrendador persona jurídica) no puede exceder de dos mensualidades. Pedir seis meses por adelantado como «garantía» excede el marco legal en la vivienda habitual.
¿Puedo prohibir las mascotas o el subarriendo en el contrato?
Sí a ambas cosas. El subarriendo de vivienda exige en todo caso el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8 LAU): la cláusula puede excluirlo de plano. En cuanto a los animales de compañía, la prohibición pactada en el contrato es en principio válida en el estado actual de la normativa, aunque conviene redactarla de forma expresa y razonable. Este modelo le permite elegir la opción en un clic.
¿Quién paga la comunidad, el IBI y los suministros?
Salvo pacto en contrario, los gastos generales (comunidad) y el IBI son del propietario; los suministros individualizados por contador (luz, agua, gas, internet), del inquilino. El pacto que traslada comunidad o IBI al inquilino es posible en vivienda si consta por escrito y determina su importe anual, pero encarece la posición del inquilino y se negocia a la baja en la renta. Los honorarios de la inmobiliaria en vivienda habitual corresponden por ley al arrendador desde la Ley 12/2023.
¿Hace falta inscribir o registrar el contrato en algún sitio?
Dos trámites distintos. El depósito de la fianza en el organismo autonómico es obligatorio para el arrendador (Ivima/Agencia de Vivienda Social, Incasòl y equivalentes) y su omisión conlleva sanciones. La inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, en cambio, es voluntaria: protege al inquilino frente a la venta de la vivienda una vez superado el plazo mínimo legal, pero no es requisito de validez del contrato.
¿Puede el arrendador subir la renta cada año?
Solo si el contrato lo pacta expresamente: sin cláusula de actualización, la renta permanece invariable durante toda la vigencia (artículo 18 LAU). Con pacto, la subida anual está topada por el índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda publicado por el INE, aplicable a los contratos de vivienda habitual desde 2025. La actualización se aplica a partir del mes siguiente a la notificación escrita del arrendador con el porcentaje aplicado.
¿Es válido pactar que el inquilino renuncia a la prórroga de 5 años?
No. Las normas sobre duración mínima son imperativas en beneficio del inquilino (artículo 6 LAU): la renuncia anticipada a la prórroga obligatoria se tiene por no puesta y el inquilino podrá prorrogar hasta los 5 años (7 con arrendador persona jurídica) aunque haya firmado lo contrario. La única salida anticipada válida a favor del arrendador es la necesidad de la vivienda para sí o familiares de primer grado, pactada expresamente y comunicada con dos meses (artículo 9.3).
¿Qué puede hacer el arrendador si el inquilino deja de pagar?
Primero, requerir el pago por burofax: además de documentar la deuda, condiciona la enervación posterior. Después, demanda de desahucio por falta de pago con reclamación acumulada de rentas (artículo 27.2.a LAU y artículo 250 LEC). El inquilino puede enervar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista, pero solo una vez, y ni siquiera esa vez si el arrendador le había requerido el pago fehacientemente con al menos 30 días de antelación a la demanda. Con abogado desde el inicio: los plazos procesales son cortos.
¿Puedo usar un contrato de temporada para evitar las prórrogas de la LAU?
Solo si la temporada es real (un curso académico, un desplazamiento laboral con fecha de fin) y así se acredita. Si la vivienda satisface en realidad la necesidad permanente de residencia del inquilino, el contrato es de vivienda habitual por mucho que se titule «de temporada», y los tribunales aplican las prórrogas y protecciones de la LAU. Etiquetar mal el contrato no cambia su naturaleza: solo añade un litigio perdedor.
¿Qué pasa con el contrato si el arrendador vende la vivienda?
Durante el plazo mínimo legal (5 años, o 7 con arrendador persona jurídica), el comprador queda subrogado en el contrato y debe respetarlo, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 14 LAU). Superado ese periodo, el contrato solo se impone al nuevo propietario si estaba inscrito antes de la venta; de lo contrario, el inquilino puede exigir continuar tres meses más desde la notificación y reclamar daños al vendedor. Es la razón práctica por la que inscribir el contrato interesa en alquileres largos.
¿Qué es el IRAV y cómo afecta a la actualización de la renta?
El índice de referencia para la actualización anual de los alquileres de vivienda es el índice que publica mensualmente el INE y que actúa desde 2025 como tope de la subida anual pactada en los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023); los contratos anteriores siguen su índice pactado, normalmente el IPC. Funciona así: si su contrato está sujeto al IRAV y tiene cláusula de actualización, en cada aniversario la renta puede subir como máximo el valor del IRAV vigente, aunque la cláusula remita al IPC u otro índice superior. El arrendador debe notificar por escrito el porcentaje aplicado, y la renta actualizada rige desde el mes siguiente a la notificación: las subidas retroactivas de meses no notificados no proceden.
¿Cómo sé si la vivienda está en una zona de mercado tensionado?
Las declaraciones de zona tensionada las aprueban las comunidades autónomas y se publican oficialmente mediante resolución, con la lista de municipios afectados y su periodo de vigencia (tres años prorrogables). Antes de firmar, busque la resolución vigente de su comunidad o consulte al ayuntamiento; en Cataluña, primera en aplicarlas, la lista cubre buena parte de los municipios grandes. Si la vivienda está en zona declarada, los límites de renta de la Ley 12/2023 condicionan el precio del nuevo contrato (con reglas más estrictas para grandes tenedores) y el contrato debe reflejar la información exigida, como la renta del contrato anterior.
¿Se puede firmar el contrato a distancia o con firma electrónica?
Sí: el contrato de arrendamiento no exige forma solemne y puede firmarse electrónicamente o intercambiarse firmado por ambas partes. Una firma electrónica cualificada equivale a la manuscrita; las firmas simples (trazo en pantalla, plataformas de firma) son válidas pero de menor fuerza probatoria si se impugnan. Para el día a día (depósito de fianza, ayudas, empadronamiento) resulta práctico disponer también de ejemplares en papel firmados de forma manuscrita.