El acta es la memoria jurídica de la comunidad de propietarios: los acuerdos de la junta no existen jurídicamente hasta que constan en el acta y esta se cierra con las firmas del presidente y del secretario. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal fija un contenido mínimo obligatorio, y su incumplimiento abre la puerta a la impugnación de los acuerdos: la mayoría de los pleitos comunitarios que se pierden, se pierden por el acta.
Este generador redacta un acta completa y correcta: identificación de la comunidad y del carácter de la junta, convocante, primera o segunda convocatoria, relación de asistentes presentes y representados con sus cuotas, orden del día, acuerdos numerados con el resultado exacto de cada votación, advertencia a los ausentes del artículo 17.8 y cierre con las firmas.
Recuerde los pasos posteriores: el acta debe remitirse a todos los propietarios (también a los ausentes), incorporarse al libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad y conservarse junto con las convocatorias y delegaciones de voto durante al menos cinco años (artículo 19.4 LPH).
Modelo de acta de junta de propietarios (texto completo)
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[Denominación de la comunidad] CIF: [CIF de la comunidad (opcional)] [Dirección de la finca]
A todos los propietarios de la comunidad
En [Lugar de celebración], a [Fecha de hoy]
Asunto: Acta de la junta ordinaria de propietarios de [Fecha de celebración]
En [Lugar de celebración], siendo las [Hora de inicio] horas del día [Fecha de celebración], se reúne en primera convocatoria, con el quórum exigido por el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal la Junta ordinaria de la [Denominación de la comunidad], con CIF [CIF de la comunidad (opcional)], de la finca sita en [Dirección de la finca], previa convocatoria efectuada por el presidente de la comunidad con la antelación y el contenido exigidos por el artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Actúa como presidente [Presidente de la junta] y como secretario [Secretario (o administrador que actúa como tal)].
ASISTENTES. [Propietarios asistentes y representados, con sus cuotas]
ORDEN DEL DÍA. La junta se celebra con arreglo al siguiente orden del día, coincidente con el de la convocatoria: [Orden del día]
ACUERDOS. Deliberados los puntos del orden del día, se adoptan los siguientes acuerdos, con el resultado de votación que se indica en cada uno: [Acuerdos adoptados y resultado de las votaciones]
Se advierte a los propietarios ausentes debidamente citados de que, respecto de los acuerdos para los que la ley exige unanimidad o mayorías cualificadas, disponen de treinta días naturales desde la notificación del acta para manifestar su discrepancia por comunicación dirigida al secretario; transcurrido dicho plazo sin oposición, su voto se computará como favorable (artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Los acuerdos adoptados son ejecutivos desde el cierre de la presente acta, sin perjuicio del derecho de impugnación judicial que asiste a los propietarios en los términos y plazos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Y sin más asuntos que tratar, se levanta la sesión a las [Hora de cierre de la sesión] horas del día indicado, extendiéndose la presente acta, que firman el presidente y el secretario, y que será remitida a todos los propietarios y trasladada al libro de actas diligenciado de la comunidad.
Firmado:
[Presidente de la junta] (presidente) y [Secretario (o administrador que actúa como tal)] (secretario)
Contenido mínimo del acta (artículo 19 LPH)
- Fecha y lugar de celebración: los que figuren en la convocatoria; celebrar en lugar distinto sin advertirlo puede viciar la junta.
- Autor de la convocatoria: el presidente o, en su caso, los propietarios promotores que reúnan el 25 % de las cuotas.
- Carácter ordinario o extraordinario: y la indicación de si se celebra en primera o segunda convocatoria.
- Relación de asistentes y representados: con sus cargos, los propietarios a quienes representan y las cuotas de participación de cada uno.
- Orden del día: solo puede acordarse sobre lo incluido en él; los acuerdos sobre asuntos sobrevenidos en «ruegos y preguntas» son impugnables.
- Acuerdos adoptados con el resultado de las votaciones: indicando los propietarios que votaron a favor y en contra y sus cuotas cuando sea relevante para la validez del acuerdo.
Identifique los votos en contra
Solo pueden impugnar judicialmente un acuerdo los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes y los privados indebidamente del voto (artículo 18.2 LPH). Si el acta no recoge quién votó en contra, la comunidad tendrá un problema probatorio y el disidente también: hágalo constar siempre.
Las mayorías que validan cada tipo de acuerdo
| Tipo de acuerdo | Mayoría exigida |
|---|---|
| Gestión ordinaria: cuentas, presupuesto, obras de conservación, nombramiento de cargos | Mayoría simple de los presentes (doble mayoría de propietarios y cuotas) |
| Supresión de barreras y accesibilidad, eficiencia energética con financiación pública | Mayoría simple; obligatorias si el coste repercutido no excede de 12 mensualidades ordinarias |
| Instalación de ascensor, servicios comunes de interés general | Mayoría de propietarios y cuotas (1/2), computando el voto presunto de los ausentes |
| Limitación o condicionamiento del alquiler turístico | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Nuevos servicios comunes sin afectar al título (piscina, portería) | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Modificación del título constitutivo o de los estatutos | Unanimidad, salvo los supuestos con mayoría legal específica |
Para las mayorías cualificadas rige el voto presunto del artículo 17.8: los ausentes citados que no se opongan en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acta se computan como votos favorables. Por eso el acta debe incluir la advertencia expresa y la comunidad debe poder probar la fecha de notificación a cada ausente.
Cierre, subsanación, notificación e impugnación
- Cierre: el acta se firma por el presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes; desde el cierre los acuerdos son ejecutivos.
- Subsanación: los defectos del acta son subsanables si esta expresa inequívocamente fecha, autor de la convocatoria, asistentes y acuerdos con sus votaciones; la subsanación debe hacerse antes de la siguiente junta.
- Notificación: el acta se remite a todos los propietarios en el domicilio designado (o en el piso, con efectos legales, si no designaron otro), conforme al artículo 9.1.h LPH.
- Libro de actas: el acta se traslada al libro diligenciado por el Registro de la Propiedad; el secretario custodia libro y documentación durante cinco años.
- Impugnación: tres meses para los acuerdos contrarios a la ley o los estatutos y para los gravemente lesivos o abusivos, y un año para los contrarios a la ley imperativa; el propietario impugnante debe estar al corriente de pagos o consignar.
Referencias legales
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal: artículos 16 (convocatoria), 17 (mayorías y voto presunto), 18 (impugnación) y 19 (acta y libro de actas). Artículo 9.1.h (domicilio de notificaciones). Ley Hipotecaria y su Reglamento: diligenciado del libro de actas.
Preguntas frecuentes
¿Quién redacta y quién firma el acta de la junta?
La redacta el secretario, cargo que puede recaer en un propietario o en el administrador de fincas (lo más habitual: secretario-administrador). La firman el presidente y el secretario, al cierre de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. No la firman todos los asistentes: la validez del acta no depende de las firmas de los propietarios, sino de las de la mesa y de su contenido conforme al artículo 19 LPH.
¿Cuándo son ejecutivos los acuerdos de la junta?
Desde el cierre del acta, es decir, desde que la firman presidente y secretario (artículo 19.3 LPH): a partir de ese momento el administrador puede girar la derrama aprobada o encargar la obra. La excepción práctica son los acuerdos que dependen del voto presunto de los ausentes: aunque el acta esté cerrada, la mayoría solo queda consolidada cuando transcurren los treinta días sin oposición desde la notificación a los ausentes.
¿Puede votar un propietario moroso?
Puede asistir y participar en las deliberaciones, pero no votar, si al inicio de la junta no está al corriente de las deudas vencidas con la comunidad y no las ha impugnado judicialmente o consignado (artículo 15.2 LPH). El acta debe reflejar qué propietarios estaban privados de voto, porque sus cuotas se descuentan del cómputo de las mayorías. Tampoco puede impugnar acuerdos quien no esté al corriente, salvo los relativos al establecimiento o alteración de las cuotas.
¿Qué plazo hay para impugnar un acuerdo y quién puede hacerlo?
Tres meses desde la adopción (o desde la notificación a los ausentes) para los acuerdos contrarios a los estatutos, lesivos para la comunidad o gravemente perjudiciales para algún propietario sin obligación de soportarlo; un año cuando el acuerdo es contrario a una norma legal imperativa. Están legitimados los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes y los privados indebidamente del derecho de voto, siempre que estén al corriente de pagos o consignen judicialmente la deuda.
¿Es obligatorio el libro de actas y qué pasa si el acta no se pasa al libro?
Sí: las actas deben reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad del distrito de la finca (artículo 19.1 LPH). La omisión no invalida por sí sola los acuerdos, pero debilita gravemente su prueba: sin libro, la comunidad tendrá difícil acreditar acuerdos frente a un juzgado o expedir certificaciones de deuda para reclamar a morosos por el proceso monitorio. Regularice cuanto antes trasladando las actas pendientes al libro.