Hacer obras en una vivienda alquilada sin avisar por escrito es la receta perfecta para un conflicto: el inquilino puede negar el acceso, exigir reducciones de renta o reclamar daños. La LAU distingue dos regímenes: las obras de conservación (artículo 21), que el inquilino debe soportar, y las obras de mejora (artículo 22), que exigen un preaviso de tres meses y abren al inquilino un derecho de desistimiento.
Nuestro generador redacta la comunicación correcta según el tipo de obra: descripción, fechas, duración prevista y el recordatorio exacto de los derechos del arrendatario que la ley obliga a respetar. Una carta completa hoy evita un pleito mañana.
En esta guía: cómo distinguir conservación de mejora, qué reducciones de renta se aplican y cómo gestionar el acceso a la vivienda sin invadir la posesión del inquilino.
Conservación o mejora: dos regímenes muy distintos
Las obras de conservación son las necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad: reparar una fuga, sustituir una caldera averiada, sanear una humedad estructural. Corren a cargo del arrendador (artículo 21.1 LAU), el inquilino debe soportarlas si no pueden esperar al fin del contrato y, si duran más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda inutilizada.
Las obras de mejora añaden valor o confort sin ser necesarias: cambiar ventanas por otras más aislantes, renovar íntegramente una cocina funcional, instalar aire acondicionado. Aquí el artículo 22 impone un preaviso escrito de tres meses con la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible, y concede al inquilino un mes para desistir del contrato, salvo que las obras no le afecten o lo hagan de modo irrelevante.
| Conservación (art. 21) | Mejora (art. 22) | |
|---|---|---|
| Preaviso exigido | Comunicación razonable, sin plazo legal | Tres meses por escrito |
| ¿Puede el inquilino negarse? | No, si no pueden diferirse | Puede desistir del contrato en un mes |
| Reducción de renta | Si duran más de 20 días, proporcional | Proporcional a la parte privada de uso |
| Indemnización de gastos | No prevista | Sí, los gastos que las obras obliguen a efectuar |
Ejecutar las obras sin conflicto: acceso, horarios y prueba
- Comunique siempre por escrito: burofax o entrega con copia firmada. La fecha de recepción abre los plazos del artículo 22.
- Pacte las visitas: el inquilino conserva la posesión; los operarios entran en los días y franjas acordados, no con la llave del propietario.
- Documente el estado previo: fotografías fechadas de las estancias afectadas evitan reclamaciones cruzadas por daños.
- Ajuste la renta si procede: aplicar de oficio la reducción proporcional cuando la obra se alarga es más barato que discutirla después.
Obras del inquilino: el espejo del artículo 23
El régimen inverso también existe: el inquilino no puede realizar sin consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Si descubre obras no consentidas, el artículo 27.2.d) de la LAU permite resolver el contrato. Formalice cualquier autorización por escrito, idealmente como anexo al contrato.
Reparaciones urgentes y papel de cada parte
El inquilino debe comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones de conservación, y debe facilitar la verificación directa del estado de la vivienda. En caso de urgencia para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede realizar él mismo la reparación y exigir de inmediato su importe al arrendador, previa comunicación.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (una bombilla, una junta, el mantenimiento menor) corren a cargo del arrendatario (artículo 21.4). La frontera con la conservación estructural genera la mayoría de las fricciones: resolverlas por escrito, partida a partida, evita que escalen.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 19 (elevación de renta por mejora, transcurrido el plazo mínimo), artículo 21 (conservación de la vivienda), artículo 22 (obras de mejora), artículo 23 (obras del arrendatario) y artículo 27.2.d) (resolución por obras no consentidas).
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar en la vivienda con mi llave para hacer las obras?
No. Aunque sea el propietario, la posesión de la vivienda corresponde al inquilino durante el arrendamiento: entrar sin su consentimiento puede constituir allanamiento de morada. Comunique las obras por escrito, acuerde días y franjas horarias de acceso para los operarios y deje constancia de lo pactado. Si el inquilino se niega injustificadamente a permitir obras de conservación necesarias, la vía es judicial, nunca la entrada por las buenas.
¿Qué preaviso necesito para unas obras de mejora?
Tres meses, por escrito, indicando la naturaleza de las obras, su comienzo, duración y coste previsible (artículo 22.2 LAU). Desde esa notificación el inquilino dispone de un mes para desistir del contrato, salvo que las obras le afecten de modo irrelevante; si desiste, el arrendamiento se extingue en los dos meses siguientes y las obras no pueden comenzar antes. Programe el calendario contando con ese escenario.
¿Debo bajar la renta durante las obras?
Depende del régimen. En las obras de conservación, solo si duran más de veinte días: la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado. En las obras de mejora que el inquilino decide soportar, tiene derecho a la reducción proporcional desde el primer día y a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar (mudanza parcial, almacenaje). Calcule la reducción sobre superficie u estancias inutilizadas y páguela sin esperar a que la reclamen.
¿Puedo subir la renta después de mejorar la vivienda?
Sí, en las condiciones del artículo 19 de la LAU: solo transcurridos los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo pacto en contrario, con un aumento resultante de aplicar al capital invertido el tipo de interés legal incrementado en tres puntos y con el límite del 20 % de la renta vigente. La elevación exige notificación por escrito con el detalle de los cálculos y copia de los documentos que la justifiquen.
La comunidad de propietarios impone las obras, ¿cambia algo?
El régimen frente a su inquilino es el mismo: usted sigue siendo quien debe comunicar las obras y respetar los derechos de los artículos 21 y 22 de la LAU, aunque la decisión venga de la junta de propietarios (rehabilitación de fachada, sustitución de bajantes). Traslade al inquilino la documentación de la comunidad, las fechas y la duración prevista, y aplique las mismas reglas de reducción de renta si resulta privado de parte de la vivienda o de elementos como terrazas o balcones.