Ceder una habitación del piso alquilado para compartir gastos es de lo más común, y también de lo más arriesgado si se hace sin papeles: el artículo 27.2.c) de la LAU convierte el subarriendo no consentido en causa de resolución del contrato. El arrendador puede desahuciar al inquilino por alojar a un tercero a cambio de dinero sin su permiso. La solución es simple: una autorización escrita conforme al artículo 8.2 de la LAU, firmada antes de que el subarrendatario entre en la vivienda.
Este generador produce el documento completo: consentimiento expreso del arrendador, parte de la vivienda cedida, precio máximo del subarriendo, duración y régimen de responsabilidad. Es un documento bilateral que protege a los dos: el arrendador delimita lo que autoriza y el inquilino queda cubierto frente a un desahucio por subarriendo inconsentido.
A continuación explicamos qué permite exactamente el artículo 8 de la LAU, la diferencia entre subarriendo y cesión, y las condiciones imperativas que ninguna autorización puede saltarse.
Modelo de autorización de subarriendo (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
Don [Nombre y apellidos del arrendador] (parte arrendadora) DNI/NIE: [DNI o NIE del arrendador] [Domicilio del arrendador]
Don [Nombre y apellidos del inquilino] (parte arrendataria) DNI/NIE: [DNI o NIE del inquilino] [Dirección de la vivienda arrendada], [Localidad]
En [Lugar de firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Autorización de subarriendo parcial de la vivienda de [Dirección de la vivienda arrendada], [Localidad]
REUNIDOS: de una parte, Don [Nombre y apellidos del arrendador], con DNI/NIE [DNI o NIE del arrendador] y domicilio en [Domicilio del arrendador], en su condición de parte arrendadora; y de otra parte, Don [Nombre y apellidos del inquilino], con DNI/NIE [DNI o NIE del inquilino], en su condición de parte arrendataria de la vivienda situada en [Dirección de la vivienda arrendada], [Localidad], en virtud del contrato de arrendamiento de [Fecha del contrato de arrendamiento principal]. Ambas partes suscriben la presente AUTORIZACIÓN DE SUBARRIENDO PARCIAL con arreglo a las siguientes estipulaciones:
PRIMERA. Consentimiento. La parte arrendadora presta su consentimiento expreso y por escrito, a los efectos del artículo 8.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para que la parte arrendataria subarriende de forma parcial la vivienda arrendada a favor de [Nombre del subarrendatario (si ya se conoce)], limitándose el subarriendo a la siguiente parte del inmueble: [Parte de la vivienda que se subarrienda].
SEGUNDA. Precio máximo. El precio del subarriendo no podrá exceder en ningún caso de [Renta máxima mensual del subarriendo (EUR)] euros mensuales y, conforme al citado artículo 8.2, nunca podrá superar la renta del arrendamiento principal.
TERCERA. Duración. El subarriendo se autoriza mientras permanezca vigente el arrendamiento principal, extinguiéndose automáticamente con él. La extinción del arrendamiento principal, por cualquier causa, extinguirá simultáneamente el subarriendo, sin derecho del subarrendatario frente a la parte arrendadora.
CUARTA. Régimen del subarriendo. El subarriendo se regirá por lo dispuesto para el arrendamiento de vivienda en el Título II de la LAU. La parte arrendataria seguirá siendo la única responsable frente a la parte arrendadora del cumplimiento íntegro del contrato principal, incluidos el pago de la renta, la conservación de la vivienda y los actos del subarrendatario y de sus acompañantes.
QUINTA. Límites. Esta autorización no ampara el subarriendo total de la vivienda, ni la cesión del contrato, ni el destino del inmueble a alquiler turístico o de temporada, supuestos que requerirían consentimiento distinto y expreso. Cualquier subarriendo que exceda de los términos aquí pactados se considerará no consentido a los efectos del artículo 27.2.c) de la LAU.
SEXTA. Comunicación. La parte arrendataria comunicará a la parte arrendadora la identidad del subarrendatario y la fecha de inicio del subarriendo en el plazo de quince días desde su firma, y le facilitará copia del contrato de subarriendo si la solicita.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman la presente autorización por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y el lugar indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos del arrendador] y [Nombre y apellidos del inquilino]
Lo que el artículo 8.2 de la LAU permite y lo que prohíbe
La regla legal es estricta: la vivienda arrendada solo puede subarrendarse de forma parcial y siempre con el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo total (el inquilino se va y realquila el piso entero) está directamente prohibido en el régimen de vivienda de la LAU: eso sería una cesión encubierta. Además, el precio del subarriendo no puede exceder de la renta que paga el inquilino, para impedir que el arrendamiento se convierta en negocio a costa del propietario.
- Consentimiento escrito y previo: un permiso verbal es casi imposible de probar; el consentimiento posterior puede sanar la situación, pero el arrendador no está obligado a darlo.
- Solo una parte de la vivienda: una o varias habitaciones, conservando el inquilino el uso del resto y su residencia efectiva en el piso.
- Precio limitado: la suma cobrada al subarrendatario no puede superar la renta del contrato principal.
- Duración accesoria: el subarriendo se extingue en todo caso cuando se extingue el arrendamiento principal.
Alquiler turístico: nunca bajo esta figura
Publicar habitaciones o la vivienda entera en plataformas turísticas no es un subarriendo del artículo 8: es una actividad excluida de la LAU y sujeta a normativa autonómica propia. Hacerlo sin consentimiento expreso del arrendador es causa de resolución y puede acarrear sanciones administrativas. Esta autorización lo excluye expresamente.
Subarriendo, cesión y mera convivencia: tres situaciones distintas
| Situación | Calificación y régimen |
|---|---|
| El inquilino cobra a un tercero por una habitación y sigue viviendo en el piso | Subarriendo parcial: válido solo con consentimiento escrito (art. 8.2 LAU) |
| El inquilino se va y otro ocupa su lugar en el contrato | Cesión del contrato: exige consentimiento escrito del arrendador (art. 8.1 LAU) |
| La pareja, un familiar o un amigo conviven sin pagar renta al inquilino | Mera convivencia: no es subarriendo y no requiere autorización |
| El inquilino realquila el piso entero y no reside en él | Subarriendo total: prohibido en vivienda, causa de resolución |
La frontera práctica es doble: si hay precio, hay subarriendo; si el inquilino desaparece de la vivienda, hay cesión o subarriendo total. Los tribunales examinan indicios como el empadronamiento, los anuncios publicados y quién paga los suministros. Documentar la situación real con la figura correcta evita que una convivencia legítima se confunda con un incumplimiento.
Quién responde de qué: la posición de cada parte
La autorización no crea ninguna relación entre arrendador y subarrendatario: el inquilino sigue siendo el único obligado frente al propietario por la renta íntegra, la conservación de la vivienda y los daños, incluidos los causados por el subarrendatario. Frente al subarrendatario, el inquilino ocupa la posición de arrendador en el contrato de subarriendo, que conviene firmar por escrito con renta, duración y habitación identificadas.
Para el subarrendatario, la fragilidad es estructural: su derecho vive y muere con el contrato principal. Si el inquilino deja de pagar y el arrendador resuelve, el subarrendatario deberá abandonar la vivienda aunque esté al corriente de su renta. Por eso le interesa exigir copia de esta autorización antes de instalarse: acredita que su ocupación es legítima.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 8 (cesión del contrato y subarriendo), artículo 27.2.c) (resolución por cesión o subarriendo inconsentidos). Código Civil: artículos 1550 a 1552 (subarriendo supletorio). El subarriendo parcial de vivienda se rige por el Título II de la LAU conforme a su artículo 8.2.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subarrendar si mi contrato no dice nada del subarriendo?
El silencio del contrato no equivale a permiso: el artículo 8.2 de la LAU exige en todo caso el consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo parcial. Si el contrato lo prohíbe expresamente, el arrendador puede negarse sin justificación; si no dice nada, también puede negarse, porque la ley pone la decisión en sus manos. Solo un contrato que autorice expresamente el subarriendo exime de pedir este documento.
¿Qué arriesga el inquilino que subarrienda sin permiso?
La resolución del contrato: el artículo 27.2.c) de la LAU permite al arrendador resolver por cesión o subarriendo inconsentidos, con desahucio del inquilino y, por arrastre, del subarrendatario. No hace falta que el arrendador pruebe un perjuicio: basta el subarriendo sin consentimiento. Además, el inquilino puede tener que indemnizar al subarrendatario al que prometió una habitación que no podía garantizar.
¿El arrendador puede cobrar más renta por autorizar el subarriendo?
Puede negociarlo: la ley no impone al arrendador autorizar gratis. Un incremento de renta pactado a cambio de la autorización es lícito si se documenta, idealmente mediante un anexo al contrato firmado junto a esta autorización. Lo que la ley limita es otra cosa: el precio que el inquilino cobra al subarrendatario, que nunca puede superar la renta del arrendamiento principal.
¿Qué pasa con el subarrendatario si el inquilino se marcha?
El subarriendo es accesorio del arrendamiento principal: si este se extingue por desistimiento, no renovación, resolución o cualquier otra causa, el subarriendo cae con él. El subarrendatario no puede exigir al propietario que le mantenga en la vivienda ni subrogarse en el contrato. Su única protección es contractual frente al inquilino que le subarrendó, al que podrá reclamar daños si le ocultó la situación.
¿Debo declarar los ingresos del subarriendo?
Sí. Las cantidades que el inquilino cobra al subarrendatario son rendimientos sujetos a IRPF; a diferencia del alquiler de vivienda por el propietario, el subarriendo tributa como rendimiento del capital mobiliario para el inquilino y no disfruta de la reducción por arrendamiento de vivienda. El subarrendatario, por su parte, puede tener derecho a deducciones autonómicas por alquiler según su comunidad. Ante la duda, consulte a un asesor fiscal.