Una reforma que filtra, un alicatado que suena hueco, una tarima que se levanta a los tres meses: los defectos de obra rara vez se arreglan con llamadas. El contratista que cobró la última certificación tiene pocos incentivos para volver, y el tiempo corre en su contra: los plazos de garantía y de prescripción avanzan, y los defectos suelen agravarse. La herramienta que cambia la dinámica es el requerimiento fehaciente: una carta certificada con la lista precisa de defectos, un plazo para reparar y la advertencia de reparar con otro a su costa.
El fundamento legal es doble. En cualquier obra o reforma, el contratista responde del cumplimiento defectuoso por el Código Civil (artículos 1101 y 1544 y siguientes) y, si usted es consumidor, por la normativa de consumo. En la edificación, la Ley de Ordenación de la Edificación añade garantías tasadas: un año para defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales, contados desde la recepción de la obra.
Este generador redacta el requerimiento con sus defectos detallados, la base legal aplicable, el plazo de reparación y las advertencias que preparan la reclamación de daños si el contratista no responde.
Modelo de reclamación por obras defectuosas (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos] [Domicilio a efectos de notificaciones]
[Nombre o razón social del contratista] [Dirección del contratista]
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Requerimiento de reparación de defectos de obra
Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo
Me dirijo a ustedes en relación con la obra consistente en [Descripción de la obra contratada], ejecutada en el inmueble sito en [Dirección de la obra] y terminada o entregada el [Fecha de terminación o entrega de la obra], por un importe de [Importe de la obra (euros, opcional)] euros.
Tras la entrega he constatado los siguientes defectos de ejecución, que les comunico de forma detallada: [Defectos detectados]
Dichos defectos suponen un cumplimiento defectuoso del contrato de obra, del que ustedes responden conforme a los artículos 1101, 1124 y 1544 y siguientes del Código Civil y, tratándose de un consumidor, conforme al texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. En su caso, resultan además de aplicación las garantías del artículo 17 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, y el artículo 1591 del Código Civil respecto de los vicios de la construcción.
Por la presente les REQUIERO para que, en el plazo máximo de 15 días naturales desde la recepción de esta carta, procedan a la reparación íntegra y a su costa de los defectos descritos, previa visita para su comprobación, que les insto a concertar conmigo por escrito.
Les advierto de que, transcurrido el plazo sin reparación satisfactoria, encargaré la subsanación a una tercera empresa y les repercutiré su coste, junto con los daños y perjuicios causados (incluidos los daños a terceros derivados de los defectos), ejercitando en su caso las acciones judiciales oportunas con expresa petición de costas. Me reservo asimismo el derecho a recabar un informe pericial, cuyo coste formará parte de la reclamación.
Confío no obstante en su profesionalidad y en que atenderán este requerimiento en plazo, quedando a su disposición para facilitar el acceso a la obra.
Firmado:
[Nombre y apellidos]
Qué garantías cubren los defectos de obra
| Plazo | Defectos cubiertos | Ejemplos |
|---|---|---|
| 1 año | Defectos de terminación o acabado | Pintura, remates, carpintería descuadrada, alicatados |
| 3 años | Defectos que afectan a la habitabilidad | Humedades, filtraciones, aislamiento térmico o acústico, instalaciones |
| 10 años | Defectos estructurales | Cimentación, vigas, forjados, muros de carga |
Estas garantías de la LOE se aplican a las obras de edificación con proyecto; en las reformas menores la reclamación se funda en el contrato y el Código Civil, con el plazo general de prescripción de 5 años (artículo 1964.2). Detectado el defecto dentro de los plazos de garantía, dispone además de 2 años para ejercitar la acción de la LOE (artículo 18). El requerimiento fehaciente interrumpe la prescripción y deja constancia de que el defecto se manifestó en plazo.
Cómo reclamar paso a paso
- Documente los defectos: fotografías fechadas, vídeos y, en defectos de entidad, un informe pericial (arquitecto técnico o perito de la especialidad).
- Reúna el contrato o presupuesto aceptado, las facturas y los justificantes de pago: delimitan qué se contrató y qué se entregó.
- Envíe este requerimiento por burofax con certificación de contenido, con el plazo de reparación y la advertencia de subsanación por tercero a su costa.
- Si no reparan en plazo, pida dos o tres presupuestos de reparación, encárguela y reclame el coste (extrajudicialmente primero, judicialmente después). El informe pericial y este burofax serán las piezas clave del pleito.
No pague el resto de la obra sin retener
Si aún debe cantidades al contratista, la ley le permite oponer el incumplimiento: retenga lo proporcional al coste de reparación de los defectos y comuníquelo por escrito. Pagar el 100 por cien con defectos pendientes le deja sin su mejor palanca de negociación.
Contra quién dirigir la reclamación
En una reforma, contra la empresa contratista que firmó el presupuesto (no contra sus operarios ni subcontratas: de ellas responde el contratista frente a usted). En obra nueva comprada a un promotor, la LOE permite dirigirse contra el promotor en todo caso, y contra el constructor, el arquitecto o el aparejador según el origen del defecto; el promotor responde solidariamente y suele ser el objetivo natural. Si el contratista es insolvente o ha desaparecido, verifique si existe seguro decenal (obligatorio en vivienda para daños estructurales) u otros seguros de responsabilidad civil contra los que reclamar.
Preguntas frecuentes
El contratista no coge el teléfono desde que cobró, ¿qué hago?
Deje de llamar y requiera por escrito: burofax con certificación de contenido detallando los defectos y dando un plazo de reparación. Si no comparece, encargue la reparación a otra empresa, conserve presupuestos y facturas y reclámele el coste, primero por burofax y después judicialmente. El silencio ante un requerimiento fehaciente juega sistemáticamente en su contra en el juzgado.
¿Necesito un perito para reclamar?
Para el requerimiento inicial, no: basta la descripción precisa de los defectos con fotografías. Para un pleito por defectos de cierta entidad, el informe pericial es prácticamente imprescindible: identifica la causa, delimita responsabilidades y cuantifica la reparación. Su coste (habitualmente entre 300 y 1.500 euros según el alcance) forma parte de los daños reclamables.
La reforma la hice hace dos años, ¿llego a tiempo?
Probablemente sí. En reformas, la acción contractual prescribe a los 5 años desde que pudo reclamarse. En edificación con proyecto, depende de la naturaleza del defecto: los de habitabilidad están garantizados 3 años desde la recepción y los estructurales 10, con 2 años adicionales para demandar desde que el daño se manifiesta. Requerir por burofax ahora interrumpe la prescripción y congela su posición.
¿Puedo reclamar también los daños que los defectos han causado?
Sí. Además de la reparación del defecto, son indemnizables los daños derivados: los muebles estropeados por una filtración, los daños al piso del vecino que usted haya tenido que asumir, el coste del perito o incluso el alquiler alternativo si la vivienda quedó inhabitable. Documente cada partida con facturas y fotografías e inclúyalas en la reclamación.
Firmé la recepción de la obra sin reservas, ¿pierdo mis derechos?
No respecto de los defectos ocultos, que son la mayoría de los que se manifiestan con el uso: la conformidad en la entrega solo cubre lo que era visible y comprobable en ese momento. Las garantías de la LOE corren precisamente desde la recepción, y el Código Civil protege frente a vicios que no pudieron advertirse. Eso sí: ante defectos visibles en la entrega, haga constar reservas en el acta de recepción.