Una reforma que se eterniza, un presupuesto que crece cada semana, un albañil que desaparece con el anticipo: los conflictos de obra son un clásico, y casi todos nacen de trabajar sin contrato. El arrendamiento de obra de los artículos 1544 y 1588 a 1600 del Código Civil es el marco legal exacto para estos encargos: el contratista no promete esforzarse, promete entregar un resultado terminado por un precio cierto.
Este modelo recoge las cláusulas que de verdad se discuten en una obra: descripción del resultado con el presupuesto como anexo, precio alzado protegido por el artículo 1593 (sin subidas unilaterales de materiales), plazo con prórrogas solo documentadas, pagos por hitos o con anticipo limitado, advertencia sobre materiales defectuosos, acta de recepción con reservas, garantía de 12 o 24 meses, penalización opcional por día de retraso y el desistimiento del artículo 1594.
A continuación le explicamos cuándo usar este contrato en lugar del de servicios, cómo funciona el precio alzado y qué derechos tiene cada parte en la recepción y después de ella.
Modelo de contrato de arrendamiento de obra (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre o razón social] (contratista) NIF: [NIF, DNI o NIE] [Domicilio]
[Nombre o razón social] (cliente) NIF: [NIF, DNI o NIE] [Domicilio]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arrendamiento de obra
REUNIDOS: de una parte, [Nombre o razón social], con NIF [NIF, DNI o NIE] y domicilio en [Domicilio], representada por [Representante (si es una sociedad, opcional)], en adelante «el cliente»; y de otra parte, [Nombre o razón social], con NIF [NIF, DNI o NIE], domicilio en [Domicilio] y actividad de [Actividad u oficio], en adelante «el contratista». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para suscribir el presente contrato de arrendamiento de obra, al amparo de los artículos 1544 y 1588 y siguientes del Código Civil, con arreglo a las siguientes CLÁUSULAS:
PRIMERA. Objeto. El contratista se obliga a ejecutar y entregar al cliente, por precio cierto, la siguiente obra: [Descripción de la obra]
SEGUNDA. Lugar y plazo. La obra se ejecutará en [Lugar de ejecución]. Los trabajos comenzarán el [Fecha de inicio] y se ejecutarán en un plazo de [Plazo de ejecución]. El plazo se prorrogará por el tiempo equivalente en los supuestos de fuerza mayor, retrasos imputables al cliente o modificaciones acordadas, documentados por escrito.
TERCERA. Precio. El precio alzado y cerrado de la obra es de [Precio de la obra (en euros, sin IVA)] euros, IVA no incluido, comprensivo de todos los trabajos descritos en el objeto. Conforme al artículo 1593 del Código Civil, el contratista no podrá pedir aumento de precio aunque suban los jornales o los materiales; los aumentos derivados de cambios en la obra solo serán exigibles cuando el cliente los haya autorizado por escrito con su precio.
CUARTA. Forma de pago. El precio se abonará por hitos, contra certificaciones parciales de la obra efectivamente ejecutada, emitidas por el contratista y conformadas por el cliente, con factura de cada pago. A la firma del presente contrato el cliente entrega un anticipo de [Anticipo a la firma (en euros, opcional)] euros, que se descontará de la última factura. El retraso en el pago de cantidades vencidas devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
QUINTA. Materiales y medios. Los materiales, medios auxiliares y herramientas necesarios para la ejecución serán aportados por el contratista y están incluidos en el precio pactado, y serán de las calidades descritas en el objeto o, en su defecto, de calidad media de mercado (artículos 1588 y 1590 del Código Civil).
SEXTA. Ejecución. El contratista ejecutará la obra conforme a la descripción pactada, a las reglas de su oficio y a la normativa aplicable, bajo su exclusiva organización y responsabilidad, con personal a su cargo al corriente de sus obligaciones laborales, fiscales y de Seguridad Social, y con seguro de responsabilidad civil en vigor. No podrá subcontratar la totalidad de la obra sin consentimiento escrito del cliente; en las subcontrataciones parciales seguirá respondiendo frente al cliente de la totalidad. Las licencias y autorizaciones administrativas que la obra requiera serán gestionadas y abonadas por el cliente, salvo pacto escrito en contrario.
SÉPTIMA. Recepción y garantía. Terminada la obra, las partes la examinarán conjuntamente y firmarán un acta o documento de recepción, con reserva, en su caso, de los remates o defectos pendientes, que el contratista subsanará en un plazo máximo de 15 días. El contratista garantiza la obra ejecutada frente a los defectos de ejecución que se manifiesten en el plazo de 12 meses desde la recepción, obligándose a repararlos a su costa en un plazo razonable desde que se le comuniquen por escrito. Todo ello sin perjuicio de las responsabilidades que procedan conforme al Código Civil y, cuando resulte aplicable a obras de edificación, a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
OCTAVA. Penalización por retraso. Si la obra no se entrega dentro del plazo pactado por causa imputable al contratista, este abonará al cliente, en concepto de cláusula penal del artículo 1152 del Código Civil, la cantidad de [Penalización por día de retraso (en euros, opcional)] euros por cada día natural de retraso, que podrá descontarse de los pagos pendientes, sin perjuicio de la facultad del cliente de exigir además el cumplimiento.
NOVENA. Desistimiento y resolución. El cliente podrá desistir de la construcción de la obra en cualquier momento, aunque se haya empezado, indemnizando al contratista los gastos realizados, el trabajo ejecutado y la utilidad que pudiera obtener de ella (artículo 1594 del Código Civil). Cualquiera de las partes podrá resolver el contrato por incumplimiento grave de la otra no subsanado en el plazo de 15 días desde el requerimiento escrito; en tal caso se liquidará la obra ejecutada hasta la fecha conforme al precio pactado.
DÉCIMA. Riesgos, protección de datos y jurisdicción. Hasta la recepción, el riesgo de pérdida o deterioro de la obra se regirá por los artículos 1589 y 1590 del Código Civil. Cada parte tratará los datos personales de contacto de la otra con la única finalidad de gestionar el contrato. El contrato se rige por la legislación española y, para cualquier controversia, las partes se someten a los juzgados y tribunales que resulten competentes conforme a la ley.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y el lugar indicados.
Firmado:
[Nombre o razón social] y [Nombre o razón social]
Obra o servicios: por qué importa la diferencia
El Código Civil distingue dos formas de arrendar el trabajo ajeno: en el arrendamiento de servicios se paga la actividad (un asesor, un mantenimiento), mientras que en el arrendamiento de obra se paga el resultado: la cocina reformada, el tejado reparado, el mueble a medida, la aplicación entregada. La diferencia es decisiva: en la obra, si el resultado no se entrega o es defectuoso, el contratista incumple aunque haya trabajado mucho.
- Use este contrato cuando lo pactado sea un resultado verificable: reformas, construcciones menores, instalaciones, carpintería, rotulación, trabajos a medida.
- Use el contrato de prestación de servicios cuando lo pactado sea una actividad continuada o por horas sin un entregable cerrado.
- En caso de duda, defina entregables: cuanto más medible es el resultado, más protege el contrato de obra.
Precio alzado, ampliaciones y pagos: las reglas del Código Civil
El artículo 1593 del Código Civil es el escudo del cliente frente al presupuesto que engorda: cuando el contratista se obliga a hacer la obra por un precio alzado en función de un plano o descripción convenida, no puede pedir aumento aunque suban los jornales o los materiales. Solo hay aumento exigible si hubo cambios en la obra autorizados por el cliente y con precio pactado. Este modelo exige que esa autorización sea escrita: los «ya lo ajustamos al final» son la semilla de todos los pleitos de reforma.
- Pague por hitos: es el esquema más sano en obras medianas y largas. Cada pago responde a obra realmente ejecutada y conformada, y ninguna de las partes financia en exceso a la otra.
- Limite el anticipo: entre el 20 y el 30 por ciento a la firma es razonable para acopios; anticipar la mayor parte del precio deja al cliente sin palanca alguna si la obra se abandona.
- Pacte una cláusula penal por retraso: una cantidad fija por día de demora (artículo 1152 del Código Civil) se descuenta del precio sin tener que probar el perjuicio, y es el mejor incentivo real de cumplimiento de plazos.
El presupuesto, como anexo del contrato
Si el contratista emitió un presupuesto detallado por partidas, incorpórelo al contrato como anexo citándolo en la descripción de la obra: las calidades y cantidades del presupuesto pasan a ser exigibles contractualmente y cualquier partida no incluida queda identificada como ampliación con precio aparte.
Recepción, garantías y responsabilidad después de la obra
La recepción es el momento clave: las partes examinan la obra y firman un acta, con reserva expresa de los remates o defectos visibles pendientes. Desde la recepción corren la garantía contractual pactada (12 o 24 meses en este modelo, para defectos de ejecución que se manifiesten después) y los plazos legales. No firme una recepción sin reservas si hay defectos a la vista: documentarlos en el acta es lo que obliga a subsanarlos.
En obras de edificación sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (construcción de viviendas, ampliaciones, rehabilitaciones integrales), los agentes responden además por plazos legales: 1 año por defectos de acabado, 3 años por los que afecten a la habitabilidad y 10 años por los que comprometan la estabilidad estructural. Las reformas menores quedan fuera de la LOE y se rigen por el Código Civil y por lo pactado, de ahí la importancia de la garantía contractual de este modelo.
Si el cliente es un consumidor
Cuando el cliente contrata como particular con un empresario, se aplican además las garantías del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: presupuesto previo, factura, y responsabilidad por falta de conformidad. Nada de este contrato limita esos derechos irrenunciables; sus cláusulas los complementan y documentan.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre este contrato y el de prestación de servicios?
El objeto de la obligación. En el arrendamiento de obra el contratista debe un resultado concreto y terminado (la reforma entregada, el mueble instalado): si no llega, incumple aunque haya trabajado. En el de servicios debe una actividad diligente sin garantizar el resultado (asesoría, mantenimiento). Elija este modelo siempre que pueda describir un entregable verificable; es el que mejor protege al cliente frente a obras inacabadas o defectuosas.
El contratista me pide más dinero porque han subido los materiales, ¿debo pagarlo?
Con precio alzado, no: el artículo 1593 del Código Civil impide al contratista pedir aumento de precio por la subida de jornales o materiales cuando se obligó por un precio cerrado sobre una obra descrita. Solo debe pagar los aumentos derivados de cambios en la obra que usted haya autorizado, y este modelo exige que esa autorización conste por escrito con su precio. Sin autorización escrita, la ampliación no es exigible.
¿Puedo cancelar la obra una vez empezada?
Sí. El artículo 1594 del Código Civil permite al cliente desistir de la construcción de la obra en cualquier momento, aunque ya esté empezada, indemnizando al contratista los gastos realizados, el trabajo ejecutado y la utilidad que podría obtener de la obra. En la práctica: se paga lo hecho, los materiales acopiados no reutilizables y una compensación por el beneficio dejado de obtener, que conviene negociar y documentar en un acuerdo de liquidación.
¿Qué hago si la obra tiene defectos al terminar?
No firme la recepción sin reservas: haga constar en el acta cada defecto o remate pendiente, con fotografías si es posible. Este modelo obliga al contratista a subsanarlos en 15 días y le da además una garantía de 12 o 24 meses para los defectos de ejecución que aparezcan después, comunicados por escrito. Si el contratista no responde, un requerimiento por burofax con certificación de contenido documenta el incumplimiento de cara a una reclamación posterior.
¿Quién asume el riesgo si la obra se destruye antes de entregarla?
Depende de quién puso los materiales, conforme a los artículos 1589 y 1590 del Código Civil: si el contratista pone material y trabajo, suya es la pérdida antes de la entrega, salvo mora del cliente en recibirla; si solo pone su trabajo, pierde el trabajo salvo que el cliente incurriera en mora o la destrucción se deba a la mala calidad de unos materiales sobre los que el contratista advirtió. Es una de las razones por las que conviene pactar por escrito quién aporta los materiales, como hace este modelo.
¿Necesito licencia municipal para la obra?
Muchas obras la requieren: desde una declaración responsable o comunicación previa para reformas interiores hasta licencias urbanísticas para obras mayores, según el municipio y el alcance. Este contrato asigna al cliente la gestión y el coste de licencias y autorizaciones salvo pacto en contrario, y si vive en una comunidad de propietarios puede necesitar además comunicar las obras al presidente o administrador. Infórmese en su ayuntamiento antes de fijar la fecha de inicio.