Entre la oferta aceptada y la firma ante notario pasan semanas o meses: tasación, hipoteca, nota simple, cancelación de cargas. El contrato de arras es el documento que ata la operación durante ese intervalo: el comprador entrega una señal (habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio) y ambas partes quedan comprometidas. Si el comprador se arrepiente, pierde la señal; si se arrepiente el vendedor, la devuelve duplicada. Así lo dispone el artículo 1454 del Código Civil para las arras penitenciales.
La palabra clave es «penitenciales»: la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que el carácter penitencial se pacte de forma expresa e inequívoca; en caso de duda, las arras se consideran confirmatorias, un simple anticipo del precio que no permite a nadie desistir. Nuestro modelo incluye la cláusula penitencial con la fórmula correcta, además del precio, la referencia catastral, el plazo para escriturar, las cargas y el reparto de gastos e impuestos.
En esta guía distinguimos los tres tipos de arras, explicamos cómo fijar el importe y el plazo con cabeza y repasamos las comprobaciones imprescindibles antes de firmar y entregar dinero.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales: elija con conocimiento
| Tipo | Qué significan | Efecto si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Cada parte compra el derecho a desistir | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve doblada. No cabe exigir la venta |
| Confirmatorias | Simple anticipo del precio como prueba del contrato | No hay derecho a desistir: la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso más daños (art. 1124 CC) |
| Penales | Garantía del cumplimiento a modo de cláusula penal | La parte cumplidora retiene o reclama la señal como pena, y puede además exigir el cumplimiento |
Si el contrato no lo dice claro, no son penitenciales
El Tribunal Supremo interpreta restrictivamente el artículo 1454: llamar al documento «contrato de arras» no basta. Sin una cláusula que diga expresamente que el comprador perderá la señal y el vendedor la devolverá duplicada en caso de desistimiento, el juez tratará la entrega como anticipo confirmatorio y la parte arrepentida podrá ser condenada a cumplir la compraventa entera.
Cuánta señal entregar y qué plazo pactar
No hay porcentaje legal: el mercado se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio. Un importe bajo abarata el arrepentimiento de cualquiera de las partes; uno alto blinda la operación pero expone más dinero. Piense en las arras como el precio de la opción de salirse: si le ofrecen otra vivienda mejor mañana, perder 5.000 euros duele menos que perder 25.000; y lo mismo vale para un vendedor tentado por una oferta superior, que pagaría el doble.
El plazo para escriturar debe absorber el trámite más lento, que casi siempre es la hipoteca del comprador: tasación, aprobación del riesgo, oferta vinculante y los diez días de reflexión de la Ley 5/2019 suman con facilidad ocho semanas. Pactar 60 a 120 días es razonable; menos de un mes es temerario si hay financiación. El comprador prudente añade una cláusula de arras condicionadas a la hipoteca solo si el vendedor la acepta: no es el régimen del artículo 1454 y debe redactarse aparte.
- Quién guarda el dinero: lo habitual es entregarlo al vendedor por transferencia; si la agencia lo retiene en depósito, que conste por escrito en calidad de qué lo recibe.
- Requerimiento notarial: nuestra cláusula cuarta permite a cualquiera de las partes convocar a la otra ante notario, lo que facilita probar quién incumplió si el plazo vence sin escritura.
Antes de firmar: las comprobaciones que evitan disgustos
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el propietario y qué cargas pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, servidumbres). Cuesta unos euros y se pide en línea.
- Titularidad completa: si la vivienda pertenece a un matrimonio en gananciales o a varios herederos, deben firmar todos los propietarios; unas arras firmadas por uno solo pueden ser inexigibles.
- Certificado de comunidad e IBI: deudas de comunidad del año corriente y los tres anteriores siguen a la vivienda (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Referencia catastral y superficie: compare Catastro, Registro y realidad; las discrepancias graves se negocian antes de las arras, no en la notaría.
- Certificado energético y cédula: exigibles para vender; pídalos ya para que no retrasen la escritura.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1454 (arras penitenciales), 1455 (gastos de escritura), 1124 (resolución por incumplimiento) y 1445 y siguientes (compraventa). Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (plazos de la hipoteca del comprador). La doctrina sobre la interpretación restrictiva de las arras penitenciales está consolidada por el Tribunal Supremo, Sala Primera.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva de la agencia?
El documento de reserva que hacen firmar algunas agencias suele ser una simple paga y señal de cuantía baja para retirar el anuncio, a menudo firmado solo por el comprador y la agencia, sin el vendedor. Sus efectos son inciertos si el vendedor no lo ha firmado. Las arras penitenciales son un contrato entre comprador y vendedor con efectos tasados por el artículo 1454 del Código Civil. Si entrega dinero, hágalo siempre con un contrato de arras firmado por el propietario.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Con arras penitenciales puras, la denegación de la hipoteca no le exime: si no compra, pierde la señal. Para protegerse debe pactarse expresamente una condición: que las arras se devuelvan si la financiación se deniega, acreditándolo con la denegación escrita de una o dos entidades. Algunos tribunales han moderado la pérdida en casos concretos, pero es una lotería: negocie la cláusula antes de firmar, no después.
¿El vendedor puede quedarse la señal y además exigirme que compre?
No, si las arras son penitenciales: el artículo 1454 configura una alternativa cerrada. Si usted desiste, el vendedor retiene la señal y ahí acaba todo; no puede acumular la señal y el cumplimiento forzoso. Solo si las arras fueran confirmatorias o penales, o si el incumplimiento fuera distinto del desistimiento pactado, entraría en juego el artículo 1124 con la opción entre exigir el cumplimiento o resolver con indemnización.
¿Hay que firmar las arras ante notario?
No: el contrato privado de arras es plenamente válido y vinculante entre las partes. La escritura notarial llega después, con la compraventa definitiva. Dicho esto, en operaciones delicadas (varios propietarios, herencias sin adjudicar, cargas complejas) elevar las arras a público aporta fecha fehaciente y asesoramiento imparcial del notario. Lo imprescindible no es el notario, sino verificar la nota simple antes de entregar un euro.
¿Qué ocurre si llega la fecha límite y no se ha firmado la escritura?
Depende de la causa. Si una parte desistió, se aplican las arras: pérdida o devolución doblada. Si el retraso es imputable a una parte sin desistimiento formal (no aporta documentación, no comparece), la otra puede requerirla fehacientemente y optar por exigir el cumplimiento o resolver con daños conforme al artículo 1124 del Código Civil. Si ambas partes siguen interesadas, pueden prorrogar el plazo por escrito mediante un anexo firmado antes del vencimiento.