Entre la oferta aceptada y la firma ante notario pasan semanas o meses: tasación, hipoteca, nota simple, cancelación de cargas. El contrato de arras es el documento que ata la operación durante ese intervalo: el comprador entrega una señal (habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio) y ambas partes quedan comprometidas. Si el comprador se arrepiente, pierde la señal; si se arrepiente el vendedor, la devuelve duplicada. Así lo dispone el artículo 1454 del Código Civil para las arras penitenciales.
La palabra clave es «penitenciales»: la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que el carácter penitencial se pacte de forma expresa e inequívoca; en caso de duda, las arras se consideran confirmatorias, un simple anticipo del precio que no permite a nadie desistir. Nuestro modelo incluye la cláusula penitencial con la fórmula correcta, además del precio, la referencia catastral, el plazo para escriturar, las cargas y el reparto de gastos e impuestos.
En esta guía distinguimos los tres tipos de arras, explicamos cómo fijar el importe y el plazo con cabeza y repasamos las comprobaciones imprescindibles antes de firmar y entregar dinero.
Recuerde que la compraventa tributa con el modelo 600 del ITP y que, si la otra parte incumple, puede requerirla formalmente con un burofax de reclamación. Consulte el resto de modelos de vivienda.
Modelo de contrato de arras penitenciales (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
Don [Nombre y apellidos del vendedor] (parte vendedora) DNI/NIE: [DNI o NIE del vendedor] [Domicilio del vendedor]
Don [Nombre y apellidos del comprador] (parte compradora) DNI/NIE: [DNI o NIE del comprador] [Domicilio del comprador]
En [Lugar de firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arras penitenciales sobre la vivienda de [Dirección completa de la vivienda], [Localidad y provincia]
REUNIDOS: de una parte, Don [Nombre y apellidos del vendedor], con DNI/NIE [DNI o NIE del vendedor] y domicilio en [Domicilio del vendedor], en adelante «la parte vendedora»; y de otra parte, Don [Nombre y apellidos del comprador], con DNI/NIE [DNI o NIE del comprador] y domicilio en [Domicilio del comprador], en adelante «la parte compradora». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES con arreglo a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto. La parte vendedora es propietaria de la vivienda situada en [Dirección completa de la vivienda], [Localidad y provincia], con referencia catastral [Referencia catastral]. Datos registrales: [Datos registrales (si los conoce)]. Ambas partes se comprometen a otorgar la compraventa de dicha vivienda en los términos de este contrato.
SEGUNDA. Precio. El precio total de la compraventa se fija en [Precio total de la compraventa (EUR)] euros, que la parte compradora abonará en el momento del otorgamiento de la escritura pública, descontando la cantidad entregada en concepto de arras.
TERCERA. Arras penitenciales. En este acto, la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de [Importe entregado en arras (EUR)] euros en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, sirviendo este documento como la más eficaz carta de pago. Dicha cantidad se imputará al precio en el momento de la escritura. Las partes pactan expresamente el carácter penitencial de las arras: si la parte compradora desistiere de la compraventa, perderá la cantidad entregada; si desistiere la parte vendedora, deberá devolverla duplicada.
CUARTA. Plazo y escritura. La escritura pública de compraventa se otorgará ante el notario que designe la parte compradora, a más tardar el [Fecha límite para otorgar la escritura]. Cualquiera de las partes podrá requerir a la otra para el otorgamiento con una antelación mínima de diez días, señalando notaría, fecha y hora dentro del plazo pactado.
QUINTA. Cargas y estado. La parte vendedora declara que la vivienda se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de gastos de comunidad y tributos. La vivienda se transmitirá en su estado actual de conservación, que la parte compradora declara conocer y aceptar, con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes.
SEXTA. Gastos e impuestos. Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta de la parte vendedora y los de la primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta de la parte compradora, conforme al artículo 1455 del Código Civil. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) será de cuenta de la parte vendedora, y los impuestos que graven la adquisición (ITP o, en su caso, IVA y AJD) de cuenta de la parte compradora.
SÉPTIMA. Incumplimiento distinto del desistimiento. Si llegada la fecha límite la escritura no se otorgare por causa imputable a una de las partes distinta del ejercicio del desistimiento pactado, la otra podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y el lugar indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos del vendedor] y [Nombre y apellidos del comprador]
Arras penitenciales, confirmatorias y penales: elija con conocimiento
| Tipo | Qué significan | Efecto si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Cada parte compra el derecho a desistir | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve doblada. No cabe exigir la venta |
| Confirmatorias | Simple anticipo del precio como prueba del contrato | No hay derecho a desistir: la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso más daños (art. 1124 CC) |
| Penales | Garantía del cumplimiento a modo de cláusula penal | La parte cumplidora retiene o reclama la señal como pena, y puede además exigir el cumplimiento |
Si el contrato no lo dice claro, no son penitenciales
El Tribunal Supremo interpreta restrictivamente el artículo 1454: llamar al documento «contrato de arras» no basta. Sin una cláusula que diga expresamente que el comprador perderá la señal y el vendedor la devolverá duplicada en caso de desistimiento, el juez tratará la entrega como anticipo confirmatorio y la parte arrepentida podrá ser condenada a cumplir la compraventa entera.
Cuánta señal entregar y qué plazo pactar
No hay porcentaje legal: el mercado se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio. Un importe bajo abarata el arrepentimiento de cualquiera de las partes; uno alto blinda la operación pero expone más dinero. Piense en las arras como el precio de la opción de salirse: si le ofrecen otra vivienda mejor mañana, perder 5.000 euros duele menos que perder 25.000; y lo mismo vale para un vendedor tentado por una oferta superior, que pagaría el doble.
El plazo para escriturar debe absorber el trámite más lento, que casi siempre es la hipoteca del comprador: tasación, aprobación del riesgo, oferta vinculante y los diez días de reflexión de la Ley 5/2019 suman con facilidad ocho semanas. Pactar 60 a 120 días es razonable; menos de un mes es temerario si hay financiación. El comprador prudente añade una cláusula de arras condicionadas a la hipoteca solo si el vendedor la acepta: no es el régimen del artículo 1454 y debe redactarse aparte.
- Quién guarda el dinero: lo habitual es entregarlo al vendedor por transferencia; si la agencia lo retiene en depósito, que conste por escrito en calidad de qué lo recibe.
- Requerimiento notarial: nuestra cláusula cuarta permite a cualquiera de las partes convocar a la otra ante notario, lo que facilita probar quién incumplió si el plazo vence sin escritura.
Antes de firmar: las comprobaciones que evitan disgustos
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el propietario y qué cargas pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, servidumbres). Cuesta unos euros y se pide en línea.
- Titularidad completa: si la vivienda pertenece a un matrimonio en gananciales o a varios herederos, deben firmar todos los propietarios; unas arras firmadas por uno solo pueden ser inexigibles.
- Certificado de comunidad e IBI: deudas de comunidad del año corriente y los tres anteriores siguen a la vivienda (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Referencia catastral y superficie: compare Catastro, Registro y realidad; las discrepancias graves se negocian antes de las arras, no en la notaría.
- Certificado energético y cédula: exigibles para vender; pídalos ya para que no retrasen la escritura.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1454 (arras penitenciales), 1455 (gastos de escritura), 1124 (resolución por incumplimiento) y 1445 y siguientes (compraventa). Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (plazos de la hipoteca del comprador). La doctrina sobre la interpretación restrictiva de las arras penitenciales está consolidada por el Tribunal Supremo, Sala Primera.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva de la agencia?
El documento de reserva que hacen firmar algunas agencias suele ser una simple paga y señal de cuantía baja para retirar el anuncio, a menudo firmado solo por el comprador y la agencia, sin el vendedor. Sus efectos son inciertos si el vendedor no lo ha firmado. Las arras penitenciales son un contrato entre comprador y vendedor con efectos tasados por el artículo 1454 del Código Civil. Si entrega dinero, hágalo siempre con un contrato de arras firmado por el propietario.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Con arras penitenciales puras, la denegación de la hipoteca no le exime: si no compra, pierde la señal. Para protegerse debe pactarse expresamente una condición: que las arras se devuelvan si la financiación se deniega, acreditándolo con la denegación escrita de una o dos entidades. Algunos tribunales han moderado la pérdida en casos concretos, pero es una lotería: negocie la cláusula antes de firmar, no después.
¿El vendedor puede quedarse la señal y además exigirme que compre?
No, si las arras son penitenciales: el artículo 1454 configura una alternativa cerrada. Si usted desiste, el vendedor retiene la señal y ahí acaba todo; no puede acumular la señal y el cumplimiento forzoso. Solo si las arras fueran confirmatorias o penales, o si el incumplimiento fuera distinto del desistimiento pactado, entraría en juego el artículo 1124 con la opción entre exigir el cumplimiento o resolver con indemnización.
¿Hay que firmar las arras ante notario?
No: el contrato privado de arras es plenamente válido y vinculante entre las partes. La escritura notarial llega después, con la compraventa definitiva. Dicho esto, en operaciones delicadas (varios propietarios, herencias sin adjudicar, cargas complejas) elevar las arras a público aporta fecha fehaciente y asesoramiento imparcial del notario. Lo imprescindible no es el notario, sino verificar la nota simple antes de entregar un euro.
¿Qué ocurre si llega la fecha límite y no se ha firmado la escritura?
Depende de la causa. Si una parte desistió, se aplican las arras: pérdida o devolución doblada. Si el retraso es imputable a una parte sin desistimiento formal (no aporta documentación, no comparece), la otra puede requerirla fehacientemente y optar por exigir el cumplimiento o resolver con daños conforme al artículo 1124 del Código Civil. Si ambas partes siguen interesadas, pueden prorrogar el plazo por escrito mediante un anexo firmado antes del vencimiento.