Alquilar una habitación no es alquilar una vivienda: jurídicamente son mundos distintos. El alquiler por habitaciones queda fuera de la LAU y se rige por el Código Civil y por lo que las partes pacten. Eso significa libertad (duración, preaviso, normas de convivencia a medida) y también riesgo: sin un contrato escrito detallado, ninguna de las partes tiene reglas a las que agarrarse.
Nuestro generador redacta un contrato de habitación completo: identificación precisa de la habitación y de las zonas comunes, renta con o sin suministros, duración y preaviso, fianza, normas de convivencia y causas de resolución. Diez minutos de formulario que evitan meses de fricciones.
En esta guía: por qué no se aplican las protecciones de la LAU, qué cláusulas importan de verdad en un piso compartido y cómo gestionar fianza y salida sin conflicto.
Habitación o vivienda: por qué cambia todo el régimen legal
La LAU protege el arrendamiento de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (artículo 2). El alquiler de una habitación con derecho a zonas comunes no encaja en esa definición según la interpretación mayoritaria: se rige por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil y por el propio contrato.
| Materia | Vivienda (LAU) | Habitación (Código Civil) |
|---|---|---|
| Prórroga obligatoria | Hasta 5 o 7 años a voluntad del inquilino | No existe: rige lo pactado |
| Desistimiento | Desde los 6 meses con 30 días de preaviso | Según el contrato |
| Fianza legal y depósito autonómico | Obligatorios | No exigidos con carácter general: pacto libre |
| Actualización de renta | Limitada por el índice de referencia | Lo que pacten las partes |
| Subrogaciones y tanteo | Previstos por la ley | No se aplican |
El nombre no hace el contrato
Si en realidad se cede la vivienda entera a una persona que la habita de forma permanente, llamar al documento «contrato de habitación» no impedirá que un juez aplique la LAU: los tribunales atienden a la realidad, no a la etiqueta. Use este modelo solo para la cesión real de una habitación con zonas compartidas.
Las cláusulas que evitan el 90 % de los conflictos
- Identificación exacta de la habitación: cuál es, con qué elementos (cama, armario, escritorio) y con llave o sin ella.
- Suministros: incluidos con uso razonable, o prorrateados con justificante de factura. Es la primera fuente de disputas en pisos compartidos.
- Preaviso de salida: 15 o 30 días por escrito, simétrico para ambas partes, con prórroga mensual tácita al agotarse el plazo.
- Normas de convivencia: visitas, limpieza de zonas comunes, ruido, tabaco. Mejor tres reglas claras que un reglamento inaplicable.
- Fianza y estado de entrega: una mensualidad, con fotos de la habitación al entrar y al salir.
Fianza, empadronamiento y salida: preguntas de la vida real
La fianza en el alquiler de habitación es de pacto libre: lo estándar es una mensualidad. Al no aplicarse el artículo 36 de la LAU, el depósito autonómico no es en general exigible, pero la obligación de devolverla al final del contrato es idéntica: solo caben deducciones por daños probados o cantidades pendientes, nunca por el desgaste normal.
El ocupante de una habitación puede empadronarse en la vivienda: el padrón refleja la residencia efectiva y el ayuntamiento no exige un contrato sujeto a la LAU. Para el propietario, tener a los ocupantes correctamente empadronados no altera el régimen del contrato ni genera derechos arrendaticios adicionales.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1542 y siguientes (arrendamiento de cosas), 1124 (resolución por incumplimiento) y 1561 y siguientes (devolución de la cosa arrendada). Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 2 (definición de arrendamiento de vivienda, que excluye la habitación de su ámbito).
Preguntas frecuentes
¿El inquilino de una habitación tiene derecho a quedarse cinco años?
No: las prórrogas obligatorias del artículo 9 de la LAU solo protegen el arrendamiento de vivienda completa. En el alquiler de habitación rige la duración pactada en el contrato y, agotada esta, la prórroga que el propio contrato prevea (en este modelo, mensual con preaviso). Por eso es esencial que la duración y el preaviso queden escritos con claridad.
¿Tengo que depositar la fianza de la habitación en el organismo autonómico?
Con carácter general no: el depósito obligatorio del artículo 36 de la LAU se aplica a los arrendamientos de vivienda y de uso distinto sujetos a esa ley, y el alquiler de habitación queda fuera. Compruebe en todo caso la normativa de su comunidad autónoma. Lo que no cambia es la obligación civil de devolver la fianza al final del contrato, descontando solo daños probados y cantidades pendientes.
¿Puedo echar al inquilino de la habitación si no paga?
No por la vía de hecho: aunque el contrato sea de habitación, el ocupante tiene la posesión y echarle cambiando la cerradura o sacando sus cosas puede constituir coacciones. El camino es resolver el contrato por incumplimiento (artículo 1124 del Código Civil), requerir la salida por escrito y, si no se va, acudir al juicio de desahucio. La ventaja práctica del contrato de habitación es la duración corta y el preaviso ágil pactados.
¿Quién paga las reparaciones en un piso por habitaciones?
Como en cualquier arrendamiento: el propietario mantiene la vivienda y sus instalaciones en condiciones de uso (caldera, electrodomésticos comunes, instalaciones), y cada ocupante responde de los daños que cause por negligencia y del pequeño mantenimiento derivado de su propio uso. Documentar el estado de la habitación con fotos al entrar es la mejor protección para ambos.
Vivo de alquiler, ¿puedo alquilar una habitación de mi piso?
Solo con consentimiento escrito de su arrendador: el artículo 8.2 de la LAU exige ese consentimiento para el subarriendo parcial de la vivienda arrendada, y hacerlo sin permiso es causa de resolución de su propio contrato. Si el propietario está de acuerdo, formalice primero la autorización de subarriendo y después el contrato de habitación con su subarrendatario: tenemos modelo para ambos documentos.