Alquilar una habitación no es alquilar una vivienda: jurídicamente son mundos distintos. El alquiler por habitaciones queda fuera de la LAU y se rige por el Código Civil y por lo que las partes pacten. Eso significa libertad (duración, preaviso, normas de convivencia a medida) y también riesgo: sin un contrato escrito detallado, ninguna de las partes tiene reglas a las que agarrarse.
Nuestro generador redacta un contrato de habitación completo: identificación precisa de la habitación y de las zonas comunes, renta con o sin suministros, duración y preaviso, fianza, normas de convivencia y causas de resolución. Diez minutos de formulario que evitan meses de fricciones.
En esta guía: por qué no se aplican las protecciones de la LAU, qué cláusulas importan de verdad en un piso compartido y cómo gestionar fianza y salida sin conflicto.
Acompañe el contrato de un inventario de mobiliario firmado por ambas partes. Si alquila la vivienda completa, use el contrato de arrendamiento de vivienda; al salir, puede exigir la fianza con la reclamación de devolución de fianza.
Modelo de contrato de arrendamiento de habitación (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
Don [Nombre y apellidos] (parte arrendadora) DNI/NIE: [DNI o NIE] [Domicilio a efectos de notificaciones]
Don [Nombre y apellidos] (parte arrendataria) DNI/NIE: [DNI o NIE] [Dirección completa de la vivienda], [Código postal] [Localidad]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arrendamiento de habitación en la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], [Localidad]
REUNIDOS: de una parte, Don [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI o NIE] y domicilio a efectos de notificaciones en [Domicilio a efectos de notificaciones], en adelante «la parte arrendadora»; y de otra parte, Don [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI o NIE] y teléfono [Teléfono de contacto], en adelante «la parte arrendataria». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN con arreglo a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto. La parte arrendadora cede en arrendamiento a la parte arrendataria, que acepta, el uso exclusivo de la siguiente habitación de la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], [Código postal] [Localidad]: [Identificación de la habitación]. El arrendamiento incluye el derecho a usar, de forma compartida con los demás ocupantes, las siguientes zonas comunes: [Zonas comunes de uso compartido]. Este contrato se rige por lo pactado y por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil, al no constituir arrendamiento de vivienda en el sentido del artículo 2 de la Ley 29/1994.
SEGUNDA. Duración. El arrendamiento se pacta por 6 meses, a contar desde el [Fecha de inicio]. Cualquiera de las partes podrá comunicar la no renovación o su salida con un preaviso mínimo de 15 días naturales, por escrito. Agotada la duración pactada sin comunicación en contrario, el contrato se entenderá prorrogado por periodos mensuales, resolubles con el mismo preaviso.
TERCERA. Renta y suministros. La renta se fija en [Renta mensual (en euros)] euros mensuales, pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN de pago de la renta]. Los suministros de la vivienda (electricidad, agua, gas e internet) se entienden incluidos en la renta, para un uso razonable y doméstico.
CUARTA. Fianza. A la firma del contrato, la parte arrendataria entrega la cantidad de [Fianza entregada (en euros)] euros en concepto de fianza, que responderá de las rentas pendientes y de los daños causados en la habitación o en las zonas comunes distintos del desgaste por uso ordinario. La fianza será restituida en el plazo máximo de un mes desde la salida y la devolución de llaves, previa comprobación del estado de la habitación.
QUINTA. Uso y convivencia. La parte arrendataria usará la habitación exclusivamente como dormitorio y estancia personal, respetará el descanso de los demás ocupantes, mantendrá la limpieza de las zonas comunes conforme al reparto acordado entre los convivientes y no podrá ceder la habitación ni alojar de forma estable a terceras personas sin consentimiento escrito de la parte arrendadora. Queda prohibido fumar en las zonas comunes y realizar actividades molestas, insalubres o ilícitas.
SEXTA. Conservación. La parte arrendadora mantendrá la vivienda y sus instalaciones en condiciones adecuadas de habitabilidad. La parte arrendataria comunicará sin demora las averías y responderá de los daños que cause por uso negligente. La habitación se devolverá al final del contrato en el estado en que se recibió, salvo el desgaste ordinario.
SÉPTIMA. Resolución. El impago de la renta, los daños dolosos, la cesión no consentida o el incumplimiento grave y reiterado de las normas de convivencia facultarán a la parte arrendadora para resolver el contrato conforme al artículo 1124 del Código Civil, sin perjuicio de la reclamación de las cantidades debidas. La falta de habitabilidad o las perturbaciones graves imputables a la arrendadora facultarán a la arrendataria en los mismos términos.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y el lugar indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos] y [Nombre y apellidos]
Habitación o vivienda: por qué cambia todo el régimen legal
La LAU protege el arrendamiento de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (artículo 2). El alquiler de una habitación con derecho a zonas comunes no encaja en esa definición según la interpretación mayoritaria: se rige por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil y por el propio contrato.
| Materia | Vivienda (LAU) | Habitación (Código Civil) |
|---|---|---|
| Prórroga obligatoria | Hasta 5 o 7 años a voluntad del inquilino | No existe: rige lo pactado |
| Desistimiento | Desde los 6 meses con 30 días de preaviso | Según el contrato |
| Fianza legal y depósito autonómico | Obligatorios | No exigidos con carácter general: pacto libre |
| Actualización de renta | Limitada por el índice de referencia | Lo que pacten las partes |
| Subrogaciones y tanteo | Previstos por la ley | No se aplican |
El nombre no hace el contrato
Si en realidad se cede la vivienda entera a una persona que la habita de forma permanente, llamar al documento «contrato de habitación» no impedirá que un juez aplique la LAU: los tribunales atienden a la realidad, no a la etiqueta. Use este modelo solo para la cesión real de una habitación con zonas compartidas.
Las cláusulas que evitan el 90 % de los conflictos
- Identificación exacta de la habitación: cuál es, con qué elementos (cama, armario, escritorio) y con llave o sin ella.
- Suministros: incluidos con uso razonable, o prorrateados con justificante de factura. Es la primera fuente de disputas en pisos compartidos.
- Preaviso de salida: 15 o 30 días por escrito, simétrico para ambas partes, con prórroga mensual tácita al agotarse el plazo.
- Normas de convivencia: visitas, limpieza de zonas comunes, ruido, tabaco. Mejor tres reglas claras que un reglamento inaplicable.
- Fianza y estado de entrega: una mensualidad, con fotos de la habitación al entrar y al salir.
Tres escenarios habituales: propietario residente, piso por habitaciones y subarriendo
No todos los alquileres de habitación son iguales, y el contrato debe reflejar el escenario real. El régimen jurídico de fondo es el mismo (Código Civil y pacto), pero las cláusulas que importan cambian según quién viva en el piso y a qué título.
- El propietario vive en la vivienda: es el caso con más convivencia directa. Las normas de uso de zonas comunes, visitas y horarios pesan más que ninguna otra cláusula. La ventaja práctica es el control diario; el riesgo, la fricción personal: por eso conviene que las reglas estén escritas y no dependan del humor de cada día.
- Piso completo alquilado por habitaciones: el propietario no reside y cada ocupante firma su propio contrato. Cada contrato debe delimitar la habitación y regular el prorrateo de suministros entre todos los ocupantes. Evite el contrato único con varios inquilinos solidarios si lo que quiere es poder sustituir a un ocupante sin tocar a los demás.
- Subarriendo por un inquilino: quien alquila la habitación no es el propietario sino el arrendatario de la vivienda. Solo es lícito con el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8.2 de la LAU) y la renta del subarriendo no puede exceder de la del arrendamiento principal. Sin ese consentimiento, el arrendador puede resolver el contrato principal y el subarrendatario queda en una posición muy frágil.
Un contrato por habitación, un inventario por habitación
En pisos por habitaciones, la disciplina documental lo es todo: contrato individual, inventario del mobiliario de la habitación, fotos fechadas de entrada y lecturas de contadores si los suministros se prorratean. Cuando conviven cuatro contratos distintos en una misma vivienda, la única fuente de verdad son los papeles.
Impago, salida y liquidación: cómo terminar el contrato sin conflicto
La mayoría de los conflictos de habitación estallan al final: rentas pendientes, daños discutidos, fianzas retenidas. La salida ordenada se prepara desde el preaviso y se cierra con una liquidación por escrito.
- Preaviso por escrito: el plazo pactado (15 o 30 días en este modelo), por un canal que deje constancia (correo electrónico con confirmación, burofax si la relación está deteriorada).
- Revisión conjunta de la habitación: compare el estado actual con las fotos y el inventario de entrada. El desgaste por uso ordinario no es un daño imputable.
- Lecturas y cuentas pendientes: si los suministros se prorratean, cierre las cuentas hasta el día de salida con los justificantes de factura a la vista.
- Entrega de llaves documentada: un recibo firmado con fecha o, en su defecto, un mensaje de confirmación. La fecha de entrega de llaves marca el fin de la obligación de pagar renta.
- Liquidación de la fianza: devolución íntegra o con deducciones detalladas concepto por concepto, dentro del plazo pactado (un mes en este modelo).
Nunca por la vía de hecho
Ante un impago, el propietario no puede cambiar la cerradura, retirar las pertenencias ni cortar los suministros: el ocupante tiene la posesión y esas conductas pueden constituir coacciones (artículo 172 del Código Penal), con el propietario convertido en denunciado. El camino legal es el requerimiento escrito, la resolución del contrato por incumplimiento (artículo 1124 del Código Civil) y, si el ocupante no se va, el desahucio judicial.
Fiscalidad del alquiler de habitación: lo que el propietario debe saber
Las rentas del alquiler de una habitación son rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF del propietario (o rendimientos de actividad económica si se prestan servicios propios de la industria hotelera, lo que no es el caso de un alquiler residencial ordinario). Se declaran en la declaración anual y admiten la deducción de los gastos proporcionales: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, suministros incluidos en la renta, amortización y reparaciones, prorrateados por la superficie alquilada y por el tiempo de ocupación.
La reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF (con los porcentajes fijados desde la Ley 12/2023 para los contratos posteriores a mayo de 2024) exige que el inmueble se destine a vivienda del inquilino. El criterio administrativo de la Dirección General de Tributos ha admitido su aplicación al alquiler por habitaciones cuando la habitación constituye la residencia permanente del ocupante, no en estancias temporales o turísticas. Documente esa permanencia (duración del contrato, empadronamiento) si piensa aplicar la reducción.
El alquiler turístico es otro mundo
Si la habitación se alquila por días a viajeros, con limpieza o servicios periódicos, el régimen cambia por completo: normativa turística autonómica, posible sujeción a IVA y ninguna reducción por vivienda. No use este modelo para estancias turísticas: está pensado para la residencia estable de un ocupante.
Errores frecuentes al alquilar por habitaciones
- No identificar la habitación de forma inequívoca: «una habitación del piso» no es una descripción. Sin delimitación clara, cualquier cambio de habitación o disputa sobre qué se alquiló queda sin respuesta.
- Dejar los suministros a la buena voluntad: es la primera causa de conflicto en pisos compartidos. Incluidos con uso razonable o prorrateados con factura a la vista, pero por escrito.
- No pactar preaviso de salida: sin preaviso escrito, el propietario descubre la salida con la habitación vacía y el ocupante se expone a discusiones sobre la última mensualidad.
- Copiar cláusulas de un contrato de vivienda LAU: prórrogas de cinco años, referencias al artículo 36 o al desistimiento del artículo 11 no pintan nada en un contrato de habitación y solo generan confusión sobre el régimen aplicable.
- No documentar el estado de entrada: sin fotos ni inventario, la liquidación de la fianza se convierte en un intercambio de opiniones.
- Subarrendar sin consentimiento del propietario: el inquilino que alquila una habitación sin autorización escrita arriesga la resolución de su propio contrato (artículo 27.2.c de la LAU).
Fianza, empadronamiento y salida: preguntas de la vida real
La fianza en el alquiler de habitación es de pacto libre: lo estándar es una mensualidad. Al no aplicarse el artículo 36 de la LAU, el depósito autonómico no es en general exigible, pero la obligación de devolverla al final del contrato es idéntica: solo caben deducciones por daños probados o cantidades pendientes, nunca por el desgaste normal.
El ocupante de una habitación puede empadronarse en la vivienda: el padrón refleja la residencia efectiva y el ayuntamiento no exige un contrato sujeto a la LAU. Para el propietario, tener a los ocupantes correctamente empadronados no altera el régimen del contrato ni genera derechos arrendaticios adicionales.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1542 y siguientes (arrendamiento de cosas), 1124 (resolución por incumplimiento) y 1561 y siguientes (devolución de la cosa arrendada). Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 2 (definición de arrendamiento de vivienda, que excluye la habitación de su ámbito).
Preguntas frecuentes
¿El inquilino de una habitación tiene derecho a quedarse cinco años?
No: las prórrogas obligatorias del artículo 9 de la LAU solo protegen el arrendamiento de vivienda completa. En el alquiler de habitación rige la duración pactada en el contrato y, agotada esta, la prórroga que el propio contrato prevea (en este modelo, mensual con preaviso). Por eso es esencial que la duración y el preaviso queden escritos con claridad.
¿Tengo que depositar la fianza de la habitación en el organismo autonómico?
Con carácter general no: el depósito obligatorio del artículo 36 de la LAU se aplica a los arrendamientos de vivienda y de uso distinto sujetos a esa ley, y el alquiler de habitación queda fuera. Compruebe en todo caso la normativa de su comunidad autónoma. Lo que no cambia es la obligación civil de devolver la fianza al final del contrato, descontando solo daños probados y cantidades pendientes.
¿Puedo echar al inquilino de la habitación si no paga?
No por la vía de hecho: aunque el contrato sea de habitación, el ocupante tiene la posesión y echarle cambiando la cerradura o sacando sus cosas puede constituir coacciones. El camino es resolver el contrato por incumplimiento (artículo 1124 del Código Civil), requerir la salida por escrito y, si no se va, acudir al juicio de desahucio. La ventaja práctica del contrato de habitación es la duración corta y el preaviso ágil pactados.
¿Quién paga las reparaciones en un piso por habitaciones?
Como en cualquier arrendamiento: el propietario mantiene la vivienda y sus instalaciones en condiciones de uso (caldera, electrodomésticos comunes, instalaciones), y cada ocupante responde de los daños que cause por negligencia y del pequeño mantenimiento derivado de su propio uso. Documentar el estado de la habitación con fotos al entrar es la mejor protección para ambos.
Vivo de alquiler, ¿puedo alquilar una habitación de mi piso?
Solo con consentimiento escrito de su arrendador: el artículo 8.2 de la LAU exige ese consentimiento para el subarriendo parcial de la vivienda arrendada, y hacerlo sin permiso es causa de resolución de su propio contrato. Si el propietario está de acuerdo, formalice primero la autorización de subarriendo y después el contrato de habitación con su subarrendatario: tenemos modelo para ambos documentos.
¿Puede el propietario entrar en la habitación alquilada?
No sin consentimiento del ocupante. La habitación alquilada es domicilio de quien la habita y goza de la inviolabilidad que garantiza el artículo 18.2 de la Constitución, aunque el propietario viva en el mismo piso y tenga una copia de la llave. Las visitas para reparaciones o comprobaciones requieren aviso y acuerdo en cada ocasión. Una cláusula que autorice la entrada libre del propietario no le protegería: la posesión y el domicilio del ocupante prevalecen.
¿Puede mi pareja quedarse a dormir o instalarse en la habitación?
Depende de lo pactado, y por eso conviene pactarlo. Las visitas puntuales forman parte del uso normal de la habitación; la instalación estable de una segunda persona es otra cosa: aumenta el uso de zonas comunes y suministros y este modelo la somete a consentimiento escrito del arrendador. Si la convivencia de dos personas en la habitación está prevista desde el inicio, reflejenlo en el contrato con la renta y el prorrateo de suministros ajustados.
¿Cómo tributa el propietario el alquiler de una habitación?
Como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, con deducción de los gastos proporcionales a la parte alquilada y al tiempo de ocupación (intereses, IBI, comunidad, seguros, suministros incluidos, amortización). La reducción por arrendamiento de vivienda puede aplicarse según el criterio administrativo cuando la habitación es la residencia permanente del ocupante. No declarar estas rentas es una contingencia fiscal real: la Agencia Tributaria cruza datos de consumos, padrón y plataformas.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato de habitación?
El desistimiento del artículo 11 de la LAU no se aplica a las habitaciones: rige lo pactado. Con este modelo, la salida se comunica con el preaviso pactado (15 o 30 días) y el contrato termina sin más. Si un contrato de habitación no prevé salida anticipada y el ocupante se marcha antes de plazo, el arrendador podría reclamar las rentas del periodo comprometido, aunque los tribunales moderan esa indemnización si la habitación se vuelve a ocupar pronto. Pactar el preaviso evita todo el debate.
¿Se aplican los límites de renta de las zonas tensionadas al alquiler de habitaciones?
Los límites de renta de la Ley 12/2023 operan sobre los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, y el alquiler de habitación queda en principio fuera de ese ámbito: la renta es de pacto libre. Dicho esto, la materia está en evolución y algunas comunidades autónomas estudian extender controles al alquiler por habitaciones; compruebe la normativa autonómica vigente en su territorio antes de fijar precios en zonas declaradas tensionadas.
¿Es válido un contrato de habitación verbal?
Sí, los contratos verbales obligan (artículos 1254 y 1278 del Código Civil), pero probar lo pactado es casi imposible: duración, renta, preaviso, fianza y normas quedan a la palabra de cada uno. En un alquiler con convivencia diaria y pagos mensuales, el contrato escrito es la diferencia entre una salida ordenada y un conflicto sin pruebas. Firmar dos ejemplares cuesta diez minutos.