El alquiler de un local de negocio no es un alquiler de vivienda: la Ley de Arrendamientos Urbanos lo trata como arrendamiento para uso distinto de vivienda (Título III) y deja casi todo a la voluntad de las partes. No hay duración mínima de cinco años, ni prórroga obligatoria, ni límites a la renta: lo que no se pacte en el contrato se regirá por unos pocos artículos supletorios de la LAU y por el Código Civil. Por eso el contrato lo es todo.
Este generador produce un contrato completo con las cláusulas que evitan los conflictos típicos: destino exacto de la actividad (y qué pasa si no se obtienen las licencias), duración y salida anticipada, renta con IVA y retención, fianza de dos mensualidades más garantías adicionales, régimen de obras, cesión y subarriendo del artículo 32, y causas de resolución.
Si va a alquilar una vivienda, el régimen es completamente distinto: use el contrato de arrendamiento de vivienda. Para documentar cada mensualidad cobrada, genere un recibo de alquiler.
Modelo de contrato de arrendamiento de local comercial (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre o razón social del arrendador] NIF: [NIF/CIF del arrendador] [Domicilio del arrendador]
[Nombre o razón social del arrendatario] NIF: [NIF/CIF del arrendatario] [Domicilio del arrendatario]
En [Lugar de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de arrendamiento de local comercial: [Dirección del local]
REUNIDOS. De una parte, [Nombre o razón social del arrendador], con NIF [NIF/CIF del arrendador] y domicilio en [Domicilio del arrendador] (el arrendador). De otra, [Nombre o razón social del arrendatario], con NIF [NIF/CIF del arrendatario] y domicilio en [Domicilio del arrendatario] (el arrendatario). Ambas partes se reconocen capacidad legal para celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, que se regirá por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por el Código Civil, conforme a las siguientes cláusulas.
PRIMERA. Objeto. El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario el local sito en [Dirección del local], de [Superficie (m2)] metros cuadrados, con referencia catastral [Referencia catastral (opcional)], que el arrendatario declara conocer y recibir en buen estado de conservación.
SEGUNDA. Destino. El local se destinará exclusivamente a la siguiente actividad: [Actividad a la que se destinará]. El cambio de destino sin consentimiento escrito del arrendador será causa de resolución. La obtención de las licencias y autorizaciones necesarias para la actividad corresponde al arrendatario y su denegación no le exonerará del cumplimiento del contrato.
TERCERA. Duración. El arrendamiento se pacta por [Duración (años)] años, desde el [Fecha de inicio]. Llegado el vencimiento sin acuerdo de prórroga, el contrato quedará extinguido sin necesidad de requerimiento. No serán de aplicación las prórrogas de los artículos 9 y 10 de la LAU, propias del arrendamiento de vivienda.
CUARTA. Renta. La renta será de [Renta mensual (EUR, sin IVA)] euros mensuales, más el IVA aplicable, pagadera por meses anticipados dentro de los siete primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN de pago de la renta]. La renta se actualizará cada año de vigencia aplicando la variación porcentual anual del Índice de Precios de Consumo publicada por el INE. Si el arrendatario es empresario o profesional obligado a retener, practicará sobre la renta la retención de IRPF o del Impuesto sobre Sociedades vigente e ingresará su importe en la AEAT.
QUINTA. Fianza y garantías. A la firma, el arrendatario entrega en concepto de fianza legal el importe de 2 mensualidades de renta, que el arrendador depositará en el organismo autonómico competente cuando así proceda. La fianza se restituirá al término del contrato una vez comprobado el estado del local y el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Adicionalmente, el arrendatario aporta la siguiente garantía: [Garantía adicional (opcional)].
SEXTA. Obras. El arrendatario no podrá realizar obra alguna en el local sin el consentimiento previo y escrito del arrendador. Las obras quedarán en beneficio de la finca al término del contrato, sin derecho a indemnización, salvo pacto escrito en contrario.
SÉPTIMA. Gastos, servicios y tributos. Serán de cuenta del arrendatario los suministros del local (electricidad, agua, telecomunicaciones), la tasa de basuras cuando la norma local la repercuta al ocupante y los gastos derivados de su actividad. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los gastos de comunidad serán de cuenta del arrendador, salvo pacto expreso de repercusión que las partes podrán reflejar en anexo.
OCTAVA. Cesión y subarriendo. Conforme al artículo 32 de la LAU, el arrendatario podrá subarrendar el local o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, con obligación de notificarlo fehacientemente en el plazo de un mes; el arrendador tendrá derecho a elevar la renta un 10 % en caso de subarriendo parcial y un 20 % en caso de cesión o subarriendo total.
NOVENA. Conservación y responsabilidad. El arrendatario mantendrá el local en buen estado, realizará a su costa las pequeñas reparaciones derivadas del uso y responderá de los daños causados por su actividad, obligándose a mantener vigente un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad desarrollada en el local.
DÉCIMA. Resolución. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del contrato facultará a la parte cumplidora para resolverlo conforme al artículo 35 de la LAU y al artículo 1124 del Código Civil, y en particular la falta de pago de la renta o de la fianza, el cambio de destino, la realización de obras no consentidas y la cesión inconsentida fuera de los supuestos legales.
UNDÉCIMA. Adquisición preferente. En caso de venta del local, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto del artículo 31 de la LAU, salvo renuncia expresa que las partes podrán pactar en este acto.
Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado ejemplar en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
[Nombre o razón social del arrendador] (arrendador) y [Nombre o razón social del arrendatario] (arrendatario)
Régimen legal: libertad de pactos con red supletoria
El artículo 4.3 de la LAU establece la jerarquía: primero lo pactado, después el Título III de la ley y, en último término, el Código Civil. Las diferencias con el alquiler de vivienda son sustanciales y conviene tenerlas delante antes de firmar.
| Aspecto | Local comercial | Vivienda |
|---|---|---|
| Duración | Libre, sin prórroga obligatoria | Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) |
| Fianza legal | Dos mensualidades | Una mensualidad |
| IVA | 21 % sobre la renta, con factura | Exento (uso residencial) |
| Retención IRPF | El arrendatario empresario retiene el porcentaje vigente sobre la renta | No aplica |
| Cesión y subarriendo | Posibles sin consentimiento (art. 32 LAU), con elevación de renta del 10 % o 20 % | Requieren consentimiento escrito |
| Desistimiento | Solo si se pacta | Legal a partir de 6 meses con preaviso de 30 días |
La renta lleva IVA y, a menudo, retención
El arrendador debe emitir factura mensual con IVA del 21 % y presentar sus autoliquidaciones. Si el inquilino es una empresa o un autónomo, además practica retención a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades del arrendador sobre la renta y la ingresa trimestralmente en la AEAT con el modelo 115. El contrato debe reflejar la renta sin IVA para evitar discusiones.
Las cláusulas que deciden los conflictos
- Destino y licencias: delimite la actividad con precisión y pacte expresamente que la obtención de licencias corre por cuenta del arrendatario y que su denegación no resuelve el contrato (o sí, si así se negocia). Es el pleito más frecuente en locales.
- Duración y salida anticipada: sin pacto, el arrendatario que abandona antes de tiempo debe en principio las rentas pendientes. Pacte una cláusula de desistimiento con preaviso y, en su caso, penalización, para que ambas partes sepan a qué atenerse.
- Obras y su destino final: defina qué obras puede hacer el inquilino y si queda algo en beneficio de la finca al terminar. El silencio genera reclamaciones cruzadas de indemnización.
- Cesión, subarriendo y traspaso: el artículo 32 LAU permite ceder sin consentimiento en actividades empresariales; si el arrendador quiere controlarlo, debe excluirlo o condicionarlo expresamente en el contrato.
- Garantías: junto a la fianza legal de dos meses, es habitual exigir aval bancario a primer requerimiento o depósito adicional, sobre todo con arrendatarios de reciente creación.
Fianza, fiscalidad e impago de la renta
La fianza de dos mensualidades es obligatoria (artículo 36 LAU) y en la mayoría de comunidades autónomas debe depositarse en el organismo de vivienda correspondiente, también en los arrendamientos de local. Al término del contrato se devuelve una vez verificado el estado del inmueble; el saldo no restituido en el mes siguiente a la entrega de llaves devenga interés legal.
Frente al impago, el arrendador puede resolver el contrato y reclamar las rentas mediante el juicio de desahucio por falta de pago, que en locales sigue el mismo cauce procesal que en viviendas. El requerimiento fehaciente previo (burofax) es muy recomendable: enerva discusiones sobre la cuantía y abre la puerta a la condena en costas.
Referencias legales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 3 (uso distinto de vivienda), 4.3 (régimen de fuentes), 29 a 35 (Título III) y 36 (fianza). Código Civil: artículos 1542 y siguientes y 1124 (resolución). Ley 37/1992 del IVA: sujeción del arrendamiento de local. Reglamento del IRPF: retención sobre rendimientos del arrendamiento de inmuebles urbanos.
Preguntas frecuentes
¿Hay una duración mínima en el alquiler de un local?
No. A diferencia de la vivienda, el arrendamiento de local no tiene duración mínima legal ni prórrogas obligatorias: la duración es la que pacten las partes, y al vencimiento el contrato se extingue salvo renovación o tácita reconducción del Código Civil. Por eso conviene pactar la duración pensando en la inversión del negocio: quien monta una cafetería con obra incluida no debería firmar un año sin opción de prórroga.
¿La renta del local lleva IVA?
Sí, el arrendamiento de local está sujeto y no exento: el arrendador repercute el 21 % de IVA en factura mensual y lo declara en sus autoliquidaciones, aunque sea un particular sin otra actividad (el alquiler de local le convierte en empresario a efectos de IVA). Además, si el inquilino es empresario o profesional, practica retención a cuenta sobre la renta y la ingresa en Hacienda mediante el modelo 115, entregando al arrendador el certificado anual de retenciones.
¿Puede el inquilino traspasar el local sin mi permiso?
Con el régimen supletorio de la LAU, sí: el artículo 32 permite al arrendatario que ejerce una actividad empresarial ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del arrendador, notificándolo fehacientemente en el plazo de un mes; el arrendador solo puede elevar la renta un 10 % (subarriendo parcial) o un 20 % (cesión o subarriendo total). Si quiere prohibirlo o someterlo a su autorización, debe excluir expresamente ese artículo en el contrato: es una de las cláusulas más importantes de la negociación.
¿Qué fianza puedo exigir en un local comercial?
La fianza legal obligatoria es de dos mensualidades de renta (artículo 36 LAU), que en la mayoría de comunidades autónomas debe depositarse en el organismo de vivienda competente. Además puede pactarse cualquier garantía adicional: mensualidades extra en depósito, aval bancario a primer requerimiento o fiadores solidarios. En locales es práctica habitual, porque el riesgo de impago y el coste de reposición del local son mayores que en vivienda.
¿Qué pasa si al inquilino le deniegan la licencia de actividad?
Depende de lo pactado. Si el contrato guarda silencio, la jurisprudencia tiende a considerar que el riesgo de obtener las licencias es del arrendatario, que deberá seguir pagando la renta aunque no pueda abrir. Por eso conviene regularlo expresamente: pactar un plazo para obtener la licencia con posibilidad de resolver sin penalización si se deniega por causas no imputables al arrendatario, o confirmar que el riesgo es íntegramente suyo. Este modelo incluye la asignación del riesgo al arrendatario, que puede modularse antes de firmar.