Nadie puede vender un piso o un local en una comunidad de propietarios sin acreditar ante notario cómo está de pagos con la comunidad: el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el vendedor aporte una certificación del estado de deudas expedida por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin ella, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente de la obligación.
El certificado protege a las dos partes: al comprador, porque el inmueble queda legalmente afecto al pago de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores aunque las debiera el vendedor; y al vendedor, porque un certificado limpio cierra cualquier discusión posterior sobre cuotas o derramas.
Este generador prepara el certificado completo en la doble variante (al corriente de pago o con deuda detallada), con las menciones de responsabilidad y afección real que exige la ley y las firmas del secretario y del presidente.
Modelo de certificado de deudas con la comunidad (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Denominación de la comunidad] CIF: [CIF de la comunidad (opcional)] [Dirección de la finca]
A los efectos del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal
En [Localidad de expedición], a [Fecha de hoy]
Asunto: Certificado del estado de deudas con la comunidad: [Piso o local al que se refiere el certificado]
[Nombre del secretario o secretario-administrador], en su condición de secretario de la [Denominación de la comunidad], con CIF [CIF de la comunidad (opcional)], de la finca sita en [Dirección de la finca], a los efectos previstos en el artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
CERTIFICA: que, según resulta de la contabilidad y de los archivos de la comunidad, el inmueble que a continuación se identifica se encuentra AL CORRIENTE DE PAGO de la totalidad de los gastos generales, derramas y aportaciones al fondo de reserva exigibles a fecha [Fecha a la que se refiere el estado de deudas].
Inmueble: [Piso o local al que se refiere el certificado], cuyo titular es [Propietario del inmueble], con DNI/NIE [DNI o NIE del propietario (opcional)].
No consta contra dicho inmueble cantidad alguna vencida y exigible por cuotas ordinarias, derramas extraordinarias aprobadas por la junta, aportaciones al fondo de reserva ni ningún otro concepto comunitario, sin perjuicio de las cuotas que se devenguen con posterioridad a la fecha indicada.
La presente certificación se expide a solicitud del propietario para su incorporación al instrumento público de transmisión del inmueble, y quien la emite responde, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados, de conformidad con el citado artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
Y para que conste y surta los efectos oportunos, se expide la presente certificación, con el visto bueno del presidente de la comunidad, en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
[Nombre del secretario o secretario-administrador] (secretario) - V.º B.º [Nombre del presidente] (presidente)
Quién lo expide, quién lo pide y en qué plazo
Lo expide quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad (un propietario o, lo más habitual, el administrador de fincas profesional) y debe llevar el visto bueno del presidente. Lo solicita el propietario que va a transmitir el inmueble, normalmente a través de su administrador, y la ley da al secretario un plazo de siete días naturales desde la solicitud para emitirlo. Secretario y presidente responden de la exactitud de los datos si hay culpa o negligencia: un certificado que omita una derrama aprobada puede generarles responsabilidad frente al comprador.
- Compraventa de vivienda, local, garaje o trastero: el notario lo exige para autorizar la escritura.
- Daciones en pago, permutas y aportaciones a sociedad: cualquier transmisión onerosa lo requiere.
- Herencias y donaciones: no es obligatorio por ley, pero notarios y adquirentes lo piden para conocer la deuda que arrastra el inmueble.
El comprador puede exonerar, pero no le conviene
La ley permite que el adquirente exonere al vendedor de aportar el certificado y la venta se otorgue sin él. Es una renuncia arriesgada: el inmueble responde de las deudas comunitarias del año en curso y de los tres anteriores, de modo que el comprador que exonera puede acabar pagando las cuotas que dejó el vendedor.
Qué debe decir el certificado de deudas
| Mención | Detalle |
|---|---|
| Identificación de la comunidad | Denominación, dirección de la finca y CIF si lo tiene |
| Inmueble y titular | Piso o local con sus anejos (garaje, trastero) y nombre del propietario |
| Estado de deudas | Al corriente, o importe exacto con desglose de cuotas, derramas y fondo de reserva |
| Fecha de referencia | Día hasta el que se han comprobado los pagos |
| Firmas | Secretario que certifica y visto bueno del presidente |
La afección real: año en curso y tres años anteriores
El artículo 9.1.e de la LPH afecta el inmueble transmitido al pago de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. La comunidad puede reclamar esas cuotas al nuevo propietario aunque la deuda fuera del vendedor: por eso el certificado debe reflejar la deuda completa, incluidas las derramas ya aprobadas.
Si la junta aprobó una derrama pendiente de girar, lo prudente es mencionarla: los tribunales consideran que el comprador queda obligado por los acuerdos anteriores a la compra en los términos pactados en la escritura. El estado de la comunidad se documenta en el acta de la junta de propietarios, que conviene revisar antes de firmar unas arras.
Si el certificado revela deuda: opciones antes de la venta
- Saldar la deuda antes de la escritura y pedir un certificado actualizado al corriente de pago: es la vía más limpia.
- Retener el importe en el precio: comprador y vendedor pactan que el notario o el comprador retengan la cantidad adeudada del precio para pagarla a la comunidad en el acto.
- Asunción expresa por el comprador: posible, pero debe constar en la escritura con el importe exacto; la comunidad conserva en todo caso la afección real sobre el inmueble.
Para la comunidad, el certificado es también el primer paso de la reclamación: identifica la deuda líquida y exigible que puede reclamarse por burofax y, después, por el proceso monitorio especial del artículo 21 de la LPH, que permite reclamar con la propia certificación del acuerdo de liquidación de la junta.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el certificado de deudas de la comunidad?
Lo paga el vendedor, que es quien está legalmente obligado a aportarlo. Los administradores de fincas suelen cobrar entre 30 y 100 euros por su emisión. Es un honorario del administrador, no una tasa: si el secretario es un propietario no profesional, no tiene por qué cobrarse nada.
¿Cuánto tarda y cuánto vale el certificado?
La ley fija un plazo máximo de siete días naturales desde la solicitud para que el secretario lo emita. En cuanto a la vigencia, la ley no fija caducidad, pero las notarías suelen exigir que esté expedido con una antelación corta (en la práctica, no más de 30 a 90 días), porque refleja el estado de deudas a una fecha concreta.
¿Qué pasa si el administrador no emite el certificado a tiempo?
El secretario y el presidente responden de los daños que cause el retraso o la inexactitud en caso de culpa o negligencia (artículo 9.1.e LPH). Si una venta se frustra o se retrasa por no emitirse el certificado en los siete días legales, el propietario puede reclamarles los perjuicios. Requiera la emisión por escrito y con acuse de recibo para dejar constancia de la fecha de solicitud.
¿El certificado debe incluir las derramas aprobadas pero no giradas?
Sí, es lo recomendable y lo que evita responsabilidades. La deuda exigible a fecha del certificado son las cuotas y derramas vencidas, pero el comprador necesita conocer también los pagos futuros ya acordados por la junta. Lo correcto es certificar la deuda vencida y añadir mención de las derramas aprobadas pendientes de vencimiento, indicando el acuerdo de junta que las aprobó.
¿Sirve este certificado para reclamar la deuda judicialmente?
Para el proceso monitorio del artículo 21 de la LPH la comunidad necesita, además, el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda y su notificación al deudor. Este certificado documenta el estado de deudas a efectos de una transmisión; si el objetivo es demandar al moroso, la junta debe aprobar antes la liquidación y certificarse ese acuerdo.