En España la compraventa de una vivienda pasa casi siempre por dos documentos: el contrato privado, que fija el acuerdo (precio, plazos, cargas, arras) y obliga a las partes desde la firma, y la escritura pública ante notario, que consuma la transmisión y permite inscribir en el Registro de la Propiedad. El contrato privado es plenamente válido entre las partes (artículo 1278 del Código Civil), pero sin escritura no hay inscripción, y sin inscripción el comprador no queda protegido frente a terceros.
Este generador redacta un contrato privado completo: identificación registral y catastral de la finca, manifestación de cargas y ocupación, precio con imputación de las arras ya entregadas, fecha límite para escriturar, reparto legal de gastos e impuestos, y consecuencias del incumplimiento. Es el documento que ordena la operación entre la reserva y la notaría.
Si todavía está en la fase de reserva, lo habitual es firmar primero un contrato de arras. Tras la escritura, el comprador liquida el ITP con el modelo 600 de su comunidad autónoma.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos del vendedor] DNI/NIE: [DNI o NIE del vendedor] [Domicilio del vendedor]
[Nombre y apellidos del comprador] DNI/NIE: [DNI o NIE del comprador] [Domicilio del comprador]
En [Lugar de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato privado de compraventa: [Dirección completa de la vivienda]
REUNIDOS. De una parte, como parte vendedora, [Nombre y apellidos del vendedor], con DNI/NIE [DNI o NIE del vendedor] y domicilio en [Domicilio del vendedor]. De otra, como parte compradora, [Nombre y apellidos del comprador], con DNI/NIE [DNI o NIE del comprador] y domicilio en [Domicilio del comprador]. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria y suscriben el presente CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA con arreglo a las siguientes cláusulas.
PRIMERA. Objeto. La parte vendedora vende y la compradora compra la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], inscrita como [Datos registrales], con referencia catastral [Referencia catastral], con cuantos derechos, usos y servidumbres le sean inherentes, incluyéndose en la venta el siguiente mobiliario: [Mobiliario o enseres incluidos (opcional)].
SEGUNDA. Cargas y situación. La parte vendedora manifiesta que la finca se halla libre de cargas y gravámenes, arrendamientos no declarados y ocupantes, y al corriente en el pago de los gastos de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, obligándose a acreditarlo en el acto de la escritura mediante los certificados correspondientes.
TERCERA. Ocupación. La vivienda se transmite libre de arrendatarios y ocupantes, y se entregará en ese estado en el acto de la escritura.
CUARTA. Precio. El precio total de la compraventa se fija en [Precio total (EUR)] euros. De dicho importe, la parte compradora ha entregado con anterioridad la cantidad de [Cantidad ya entregada como arras o señal (EUR)] euros en concepto de arras, que las partes imputan al precio, sirviendo este documento de la más eficaz carta de pago por dicha suma. El resto, -1 euros, se abonará íntegramente en el acto de otorgamiento de la escritura pública, mediante transferencia o cheque bancario nominativo.
QUINTA. Escritura pública. Las partes se obligan a otorgar la escritura pública de compraventa ante el notario que designe la parte compradora no más tarde del [Fecha límite para otorgar escritura pública]. La posesión de la vivienda se entregará en dicho acto, con las llaves y libre de enseres no incluidos en la venta.
SEXTA. Gastos e impuestos. Salvo pacto en contrario que las partes hagan constar, los gastos se distribuirán según ley: la escritura matriz conforme al artículo 1455 del Código Civil, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o el IVA y AJD, si procede) a cargo de la parte compradora, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) a cargo de la parte vendedora, y los gastos de inscripción registral a cargo de la parte compradora.
SÉPTIMA. Incumplimiento. Si la parte compradora no compareciera al otorgamiento en la fecha pactada, la vendedora podrá optar entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con derecho a retener las cantidades entregadas cuando así se hubiera pactado en las arras; si el incumplimiento fuera de la vendedora, la compradora podrá exigir el cumplimiento o la resolución, con restitución duplicada de las arras penitenciales en su caso, todo ello conforme a los artículos 1124 y 1454 del Código Civil.
OCTAVA. Entrega de documentación. La parte vendedora entregará en la escritura el certificado de eficiencia energética, el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pagos, el último recibo del IBI y, cuando sea exigible según la normativa autonómica, la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
NOVENA. Fuero. Para cuantas cuestiones deriven de este contrato, las partes se someten a los juzgados y tribunales del lugar donde radica la finca.
Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por duplicado ejemplar en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos del vendedor] (vendedor) y [Nombre y apellidos del comprador] (comprador)
Comprobaciones imprescindibles antes de firmar
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular y qué cargas pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, servidumbres). Pídala con días de antelación: es barata y se obtiene en línea.
- Certificado de la comunidad: el piso responde de las deudas de comunidad del año corriente y los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Exija el certificado de estar al corriente.
- IBI y plusvalía: el recibo del IBI acredita el pago del impuesto (la finca queda afecta a su pago); la plusvalía municipal corresponde por ley al vendedor.
- Situación de ocupación: si la vivienda está arrendada, el inquilino tiene derechos de tanteo y retracto (artículo 25 LAU) y el contrato de alquiler puede subsistir tras la venta.
- Certificado energético y habitabilidad: exigibles en la venta; su falta puede acarrear sanciones y retrasar la escritura.
Nunca pague sin comprobar la titularidad
Todas las cantidades entregadas antes de la escritura deben pagarse por medios rastreables (transferencia, cheque nominativo) y solo tras verificar en la nota simple que quien vende es el titular registral. El contrato privado no le protege frente a una doble venta si otro comprador inscribe antes de buena fe.
Gastos e impuestos: quién paga qué
| Concepto | Quién lo paga | Observaciones |
|---|---|---|
| ITP (transmisiones patrimoniales) | Comprador | Del 4 % al 10 % del valor de referencia o del precio, según comunidad autónoma; se liquida con el modelo 600 en 30 días hábiles |
| Escritura notarial (matriz) | Vendedor, salvo pacto | Artículo 1455 del Código Civil; las copias, a quien las pida |
| Inscripción registral | Comprador | Arancel registral |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Puede no devengarse si no hubo incremento de valor; acreditación con los títulos de compra y venta |
| IRPF por la ganancia | Vendedor | Ganancia patrimonial en la declaración del año de la venta; exención por reinversión en vivienda habitual y para mayores de 65 años en su vivienda habitual |
En vivienda nueva comprada al promotor no se paga ITP sino IVA al 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados de la comunidad autónoma. El pacto en contrario sobre los gastos es válido entre las partes, pero no altera quién es el obligado tributario frente a Hacienda.
Del contrato privado a la escritura: efectos y riesgos
El contrato privado perfecciona la compraventa: desde su firma, vendedor y comprador pueden exigirse recíprocamente el cumplimiento (artículo 1450 del Código Civil), y cualquiera puede compelar al otro a elevarlo a escritura pública (artículo 1279). Pero la propiedad no se transmite hasta que al título se une la entrega de la cosa, la traditio, que en la práctica se produce con el otorgamiento de la escritura (artículo 1462).
- Si el vendedor se echa atrás: el comprador puede demandar el cumplimiento (otorgamiento forzoso de escritura) o resolver con indemnización; si se pactaron arras penitenciales, recuperar el doble de lo entregado.
- Si el comprador no comparece: el vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver, reteniendo las arras penitenciales en su caso.
- Fallecimiento o venta a un tercero: el contrato obliga a los herederos; frente a un tercero que inscribe de buena fe, el comprador del privado solo tiene acción personal contra el vendedor. Otra razón para escriturar sin demora.
Referencias legales
Código Civil: artículos 1445 y siguientes (compraventa), 1450 y 1454 (perfección y arras), 1278, 1279 y 1280 (forma), 1455 (gastos) y 1462 (entrega). Ley Hipotecaria: artículos 32 y 34 (protección del tercero que inscribe). Ley de Arrendamientos Urbanos: artículo 25 (adquisición preferente del inquilino). Ley de Propiedad Horizontal: artículo 9.1.e (afección por deudas de comunidad).
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de compraventa privado sin notario?
Sí: el contrato privado obliga a las partes desde su firma y cualquiera de ellas puede exigir judicialmente su cumplimiento. Lo que no hace es transmitir por sí solo la propiedad ni permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad: para eso hace falta escritura pública. Por eso el contrato privado se concibe como paso intermedio con fecha límite para escriturar, y no como sustituto de la notaría.
¿Qué diferencia hay entre este contrato y el contrato de arras?
El contrato de arras es un precontrato de reserva: fija el precio y una señal con reglas de arrepentimiento (quien desiste pierde las arras o las devuelve dobladas). El contrato privado de compraventa ya es la venta misma: recoge todas las condiciones definitivas, imputa las arras al precio y obliga a otorgar la escritura en la fecha pactada. En operaciones sencillas puede firmarse directamente el privado; en las demás, arras primero y privado o escritura después.
¿Qué impuestos pago si compro una vivienda de segunda mano?
El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modalidad TPO), con tipos que van del 4 % al 10 % según la comunidad autónoma, aplicados sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Se autoliquida con el modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Existen tipos reducidos por comunidades para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual por debajo de ciertos valores.
¿Quién paga la plusvalía municipal y qué pasa si se pacta lo contrario?
El obligado tributario en las compraventas es el vendedor: es quien obtuvo el incremento de valor del suelo. Las partes pueden pactar que la asuma el comprador, y el pacto vale entre ellas (el vendedor podría repercutírsela), pero no frente al ayuntamiento, que seguirá dirigiéndose al vendedor. Desde 2021 el impuesto no se devenga si se acredita que no hubo incremento de valor, comparando los precios de adquisición y transmisión.
¿Puedo vender una vivienda que todavía tiene hipoteca?
Sí, es lo más habitual. En la práctica, la hipoteca se cancela económicamente en el mismo acto de la escritura: el banco del vendedor certifica la deuda pendiente, el comprador (o su banco) paga esa parte del precio directamente a la entidad y se firma la carta de pago con la cancelación registral. El contrato privado debe reflejar la existencia de la carga y la obligación del vendedor de cancelarla con cargo al precio, exactamente como hace este modelo.