Durante años, las escrituras de hipoteca incluyeron una cláusula estándar: todos los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría, tasación) corrían a cargo del cliente. El Tribunal Supremo la declaró abusiva y nula en su sentencia 705/2015 y, desde las sentencias de pleno de 23 de enero de 2019, el reparto está cerrado: el banco debe devolver la gestoría, el registro y la tasación al completo, y la mitad de la notaría, con intereses desde cada pago.
La reclamación afecta a millones de hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019), que ya obliga por ley al banco a asumir esos gastos en los préstamos nuevos. Para las anteriores, la vía empieza con una carta al Servicio de Atención al Cliente de la entidad: es gratuita, interrumpe cualquier debate sobre plazos y muchas entidades estiman la reclamación sin llegar a juicio.
Este generador prepara esa carta con la cita exacta de la jurisprudencia, el desglose de conceptos e importes según sus facturas y la advertencia de acudir al Banco de España y a los tribunales si la entidad no responde en un mes.
Modelo de solicitud de devolución de gastos de hipoteca (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos] DNI: [DNI o NIE] [Domicilio a efectos de notificaciones]
[Entidad prestamista] Servicio de Atención al Cliente [Dirección del Servicio de Atención al Cliente]
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Reclamación de nulidad de la cláusula de gastos y devolución de gastos hipotecarios
Burofax con certificación de contenido o correo certificado
Me dirijo a ustedes en mi condición de prestataria o prestatario del préstamo con garantía hipotecaria formalizado en escritura pública de fecha [Fecha de la escritura del préstamo hipotecario] ante [Notario y número de protocolo (opcional)], con número de préstamo [Número del préstamo (opcional)].
Dicha escritura contiene una cláusula que atribuye a la parte prestataria la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la formalización del préstamo. Esa cláusula, impuesta sin negociación individual, es abusiva y nula de pleno derecho conforme a los artículos 82, 83 y 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y al artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, tal y como declararon la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, y las sentencias de pleno 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero.
Declarada la nulidad, procede la restitución de las cantidades indebidamente abonadas, con arreglo al reparto fijado por la jurisprudencia: el 100 por cien de los gastos de gestoría (STS 555/2020, de 26 de octubre, tras la STJUE de 16 de julio de 2020), el 100 por cien de los gastos de inscripción registral, el 100 por cien de los gastos de tasación (STS 35/2021, de 27 de enero) y el 50 por ciento de los gastos notariales, en todos los casos con el interés legal del dinero desde la fecha de cada pago (STJUE de 16 de julio de 2020 y STS de 23 de enero de 2019).
En mi caso, y según las facturas que obran en la documentación de la operación, los conceptos reclamados son los siguientes: gastos de gestoría por importe de [Gastos de gestoría (en euros, opcional)] euros (reclamo el 100 por cien); gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad por importe de [Gastos de registro (en euros, opcional)] euros (reclamo el 100 por cien); gastos de tasación del inmueble por importe de [Gastos de tasación (en euros, opcional)] euros (reclamo el 100 por cien); gastos de notaría por importe total de [Gastos de notaría (importe total en euros, opcional)] euros (reclamo el 50 por ciento que corresponde a la entidad).
Le recuerdo que la acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe y que, conforme a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21), el plazo de la acción de restitución no puede comenzar a correr mientras el consumidor no haya podido conocer el carácter abusivo de la cláusula.
Por todo lo anterior, SOLICITO que la entidad reconozca la nulidad de la cláusula de gastos y proceda, en el plazo máximo de un mes previsto para la resolución de reclamaciones de consumidores, a abonar en la cuenta [IBAN para la devolución] las cantidades indicadas más el interés legal devengado desde cada pago.
De no recibir respuesta satisfactoria en dicho plazo, presentaré reclamación ante el Banco de España y ejercitaré las acciones judiciales que me asisten, con expresa petición de costas.
Firmado:
[Nombre y apellidos]
Qué gastos devuelve el banco y en qué porcentaje
El reparto no lo decide la entidad: lo fijó el Tribunal Supremo interpretando la normativa aplicable a cada gasto, tras declarar nula la cláusula que se los cargaba íntegros al cliente.
| Concepto | Devuelve el banco | Referencia |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 por cien | STS 555/2020, de 26 de octubre |
| Registro de la Propiedad | 100 por cien | STS 48/2019, de 23 de enero |
| Tasación | 100 por cien | STS 35/2021, de 27 de enero |
| Notaría | 50 por ciento | STS 44 a 49/2019, de 23 de enero |
| Impuesto de AJD | No se devuelve | STS de 27 de noviembre de 2018 (pleno) |
El impuesto queda fuera
En las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados era el prestatario, según fijó el pleno del Tribunal Supremo: ese importe, que suele ser el mayor de todos, no se recupera con esta reclamación. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 lo paga el banco directamente en las hipotecas nuevas.
Prescripción: por qué todavía puede reclamar
La banca opuso durante años que la acción estaba prescrita. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea zanjó la cuestión en su sentencia de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21): el plazo de prescripción de la acción de restitución no puede empezar a correr mientras el consumidor no haya podido conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula. La acción para declarar la nulidad, además, no prescribe nunca.
- Da igual que la hipoteca esté cancelada: la nulidad de la cláusula y la restitución de los gastos pueden reclamarse también sobre préstamos ya amortizados.
- Los intereses corren a su favor: el interés legal del dinero se devenga desde la fecha en que usted pagó cada factura, no desde la reclamación.
- Conserve las facturas: notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tiene, pídalas a la gestoría que tramitó la escritura o al propio notario; la entidad también dispone de la provisión de fondos de la operación.
El procedimiento paso a paso
- Reúna la escritura del préstamo y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Envíe esta carta al Servicio de Atención al Cliente de la entidad por burofax con certificación de contenido o correo certificado: la entidad debe resolver en el plazo máximo de un mes para consumidores.
- Si la respuesta es negativa o no llega, presente reclamación ante el Banco de España acompañando la carta y el justificante de envío: es gratuito y su informe, aunque no vinculante, suele propiciar acuerdos.
- Como última vía, la demanda judicial: los juzgados especializados en cláusulas abusivas estiman de forma masiva estas reclamaciones y, si el banco se allanó tras una reclamación extrajudicial previa documentada, la condena en costas es habitual.
Referencias legales
Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: artículos 82, 83 y 89.3. Directiva 93/13/CEE: artículo 6.1. STS 705/2015, de 23 de diciembre; SSTS 44 a 49/2019, de 23 de enero; STS 555/2020, de 26 de octubre; STS 35/2021, de 27 de enero. STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19) y de 25 de abril de 2024 (C-484/21 y C-561/21). Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Qué hipotecas pueden reclamar los gastos?
Las firmadas antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, siempre que la escritura contenga la cláusula que atribuye todos los gastos al prestatario (era la redacción estándar). Da igual que la hipoteca siga viva, esté cancelada o incluso que la vivienda se haya vendido: la nulidad de la cláusula puede declararse en cualquier momento. En las hipotecas posteriores a esa fecha, la propia ley ya obliga al banco a pagar notaría, registro y gestoría, y solo la tasación corre a cargo del cliente.
¿Cuánto dinero se suele recuperar?
Depende del importe del préstamo, porque los aranceles de notaría y registro son proporcionales. En una hipoteca media, la suma de la gestoría completa, el registro completo, la tasación completa y la mitad de la notaría ronda entre 800 y 1.500 euros, a los que se añade el interés legal del dinero desde cada pago: en hipotecas firmadas hace 10 o 15 años, los intereses pueden suponer un 30 o 40 por ciento adicional. El impuesto de actos jurídicos documentados no se recupera.
No encuentro las facturas, ¿puedo reclamar igualmente?
Sí. Pida duplicados: el notario conserva la matriz y puede reexpedir su factura, el Registro de la Propiedad emite certificación de sus honorarios y la gestoría que tramitó la operación (normalmente designada por el propio banco) tiene la liquidación de la provisión de fondos. Este modelo prevé también el caso: si no indica importes, la carta requiere a la entidad para que cuantifique los gastos con la documentación de la operación que obra en su poder, que la tiene.
¿El banco puede negarse alegando que la acción ha prescrito?
Es su alegación favorita, pero está desactivada: la acción de nulidad es imprescriptible y, para la de restitución, la STJUE de 25 de abril de 2024 estableció que el plazo no corre mientras el consumidor no haya podido conocer la abusividad de la cláusula, conocimiento que no cabe presumir por la mera publicación de las sentencias del Supremo. En la práctica, los tribunales españoles vienen desestimando la excepción de prescripción tras esa sentencia europea.
¿Necesito abogado para reclamar?
Para la fase extrajudicial, no: la carta al Servicio de Atención al Cliente y la posterior reclamación al Banco de España puede presentarlas usted mismo sin coste alguno. Si la entidad no cede y decide demandar, necesitará abogado y procurador (es un juicio ordinario), aunque la condena en costas al banco es frecuente cuando la reclamación extrajudicial previa quedó documentada. Muchos despachos aceptan estos asuntos a resultado precisamente por su alta tasa de éxito.
¿Qué pasa si mi banco fue absorbido por otro?
Reclame a la entidad absorbente, que se subroga en todas las obligaciones de la absorbida: Banco Popular y Banco Pastor responden hoy a través de Banco Santander, Bankia y Banco de Valencia a través de CaixaBank, y las antiguas cajas a través de los bancos que las integraron. Dirija la carta al Servicio de Atención al Cliente de la entidad actual citando la entidad originaria y la fecha de la escritura: con esos datos localizan la operación sin problema.