Un traslado de trabajo, una compra de vivienda, una convivencia que termina: hay mil razones para dejar un alquiler antes de tiempo. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se lo permite con dos condiciones: haber cumplido al menos seis meses de contrato y avisar con 30 días de antelación. Si el contrato lo pactó expresamente, deberá además una indemnización tasada: una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
Nuestro generador redacta su carta de desistimiento con la base legal correcta, la fecha exacta de salida, la posición adecuada sobre la indemnización según lo que diga su contrato y la propuesta de entrega de llaves con revisión del inventario.
Antes de enviarla, repase en esta guía cómo se computa el plazo, cuánto puede costarle exactamente la salida y cómo blindar la devolución de su fianza.
Las dos condiciones del desistimiento del artículo 11 LAU
Primera condición: seis meses de contrato cumplidos. Antes de ese umbral no existe derecho de salida unilateral; solo cabe negociar una resolución de mutuo acuerdo. Segunda condición: comunicar el desistimiento con una antelación mínima de 30 días, que cuentan desde que el arrendador recibe la comunicación. La fecha de salida que fije en la carta debe respetar ese margen.
El desistimiento no necesita motivo ni aceptación del arrendador: es un derecho del inquilino que la ley le reconoce en todo arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU. El arrendador no puede oponerse, retener la salida ni exigir el pago de las rentas que faltaban hasta el vencimiento: solo la indemnización del artículo 11 si se pactó, y las cantidades realmente debidas (rentas devengadas, suministros, daños).
Cláusulas que exigen pagar toda la renta restante
Algunas cláusulas obligan a abonar todas las mensualidades hasta el fin del contrato si el inquilino se va antes. La jurisprudencia las considera contrarias al régimen del artículo 11 en los arrendamientos de vivienda: la indemnización no puede superar la mensualidad por año restante que fija la ley. No pague sin verificar; en caso de duda, consulte a un profesional.
Cuánto cuesta irse: la indemnización tasada
La indemnización solo se debe si el contrato la pactó expresamente. Sin pacto, la salida es gratuita. Con pacto, el cálculo es tasado: una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, y la parte proporcional del tiempo inferior al año.
| Momento de la salida | Tiempo restante | Indemnización |
|---|---|---|
| Al cumplir el año 1 | 4 años | 3.600 euros (4 mensualidades) |
| Al cumplir el año 3 | 2 años | 1.800 euros (2 mensualidades) |
| A los 4 años y 6 meses | 6 meses | 450 euros (media mensualidad) |
La indemnización se liquida normalmente en la entrega de llaves. El arrendador no puede cobrarla deduciéndola unilateralmente de la fianza y además reclamar daños inexistentes: cada partida debe justificarse por separado.
Ejecutar bien la salida: llaves, inventario y fianza
- Envíe la carta por burofax: la fecha de recepción abre el cómputo de los 30 días y quedará acreditada frente a cualquier discusión.
- Documente la entrega de llaves: firme un recibo con fecha y estado de la vivienda; la renta deja de devengarse con la entrega efectiva.
- Revise el inventario de entrada: el desgaste normal no es un daño imputable; fotografíe la vivienda vacía el día de la salida.
- Reclame la fianza: el artículo 36 LAU obliga a restituirla; pasado un mes desde las llaves, devenga el interés legal.
Referencias legales
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 11 (desistimiento del arrendatario, redacción dada por la Ley 4/2013 para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013) y artículo 36 (fianza). Para contratos anteriores a esa fecha el régimen puede diferir: compruebe la fecha de firma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desistir si aún no llevo seis meses en la vivienda?
No unilateralmente: el artículo 11 de la LAU exige que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato. Antes de ese plazo, su salida requiere el acuerdo del arrendador, que conviene documentar por escrito (resolución de mutuo acuerdo con entrega de llaves y liquidación). Si se marcha sin acuerdo, el arrendador podrá reclamarle como mínimo las rentas de esos primeros seis meses.
¿Tengo que pagar indemnización por irme antes?
Solo si su contrato lo pactó expresamente. En ese caso la ley tasa el importe: una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir y la parte proporcional para periodos inferiores. Si el contrato guarda silencio, no se debe nada. Las cláusulas que exigen todas las rentas pendientes hasta el vencimiento exceden lo permitido por el artículo 11 en vivienda habitual.
¿Desde cuándo cuentan los 30 días de preaviso?
Desde que el arrendador recibe la comunicación, no desde que usted la envía o la firma. Por eso conviene el burofax con acuse de recibo: fija la fecha de recepción de forma indiscutible. Programe la fecha de salida con margen: si el burofax se entrega el día 5, la salida no puede ser antes del día 4 del mes siguiente.
¿Sigo pagando la renta durante el preaviso?
Sí, íntegra y puntualmente hasta la entrega de llaves. El desistimiento no le exime de ninguna obligación mientras el contrato sigue vivo. Tampoco puede «pagar con la fianza» el último mes: la fianza garantiza daños y cantidades pendientes al final del contrato y su imputación unilateral a la renta es un incumplimiento que se volvería en su contra.
¿Qué pasa si el arrendador se niega a recibir las llaves?
Deje constancia fehaciente de su puesta a disposición: burofax ofreciendo la entrega en fecha y lugar concretos, y en su caso entrega ante notario o consignación. Los tribunales consideran que la renta deja de devengarse cuando el inquilino ha hecho todo lo necesario para devolver la posesión y es el arrendador quien la rehúsa sin causa.