Cuando un inquilino deja de pagar, la tentación es llamar, insistir y esperar. Pero cada mes de espera es un mes de renta perdida, y sin un requerimiento formal el inquilino conserva un as procesal: la enervación del desahucio, que le permite parar el procedimiento pagando todo lo debido en el último momento, incluso después de recibir la demanda.
El requerimiento fehaciente de pago desactiva esa carta. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye la enervación cuando el arrendador ha requerido el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el pago no se produjo en ese plazo. Un burofax con certificación de contenido, bien redactado, convierte el impago en causa de desahucio sin marcha atrás.
Este generador redacta el requerimiento con el detalle de las mensualidades, el plazo legal de 30 días, el medio de pago y las advertencias procesales exactas, listo para enviar por burofax. Es el paso previo imprescindible antes de la demanda de desahucio.
Modelo de requerimiento de pago del alquiler (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos del arrendador] [Domicilio del arrendador]
[Nombre y apellidos del inquilino] [Dirección de la vivienda arrendada]
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Requerimiento fehaciente de pago de rentas adeudadas (artículo 22.4 LEC)
Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo
Como arrendador de la vivienda sita en [Dirección de la vivienda arrendada], que usted ocupa en virtud del contrato de arrendamiento suscrito el [Fecha del contrato de arrendamiento], con una renta mensual pactada de [Renta mensual pactada (euros)] euros, me dirijo a usted para requerirle formalmente el pago de las cantidades adeudadas.
A la fecha de esta carta, adeuda usted las siguientes cantidades: [Mensualidades y conceptos adeudados]. El importe total adeudado asciende a [Importe total adeudado (euros)] euros.
Por la presente le REQUIERO DE PAGO de forma fehaciente para que, en el plazo máximo de TREINTA DÍAS NATURALES desde la recepción de este requerimiento, abone la totalidad de la cantidad adeudada ([Importe total adeudado (euros)] euros) mediante transferencia a la cuenta [IBAN donde debe pagarse], sin perjuicio de las rentas que sigan venciendo, que deberá igualmente satisfacer a su vencimiento.
Le advierto expresamente de que, transcurrido dicho plazo sin pago completo, ejercitaré la acción de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de las rentas debidas (artículos 27.2.a de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con expresa petición de costas. Asimismo, le recuerdo que, conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habiendo mediado este requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, NO PODRÁ ENERVAR el desahucio pagando después: el procedimiento continuará hasta el lanzamiento aunque consigne las rentas.
Confío en que atienda este requerimiento en plazo, lo que evitará el procedimiento judicial y sus costes, que en otro caso le serán reclamados.
Firmado:
[Nombre y apellidos del arrendador]
Por qué el requerimiento bloquea la enervación
La enervación (artículo 22.4 LEC) permite al inquilino una única vez durante la vida del contrato detener el desahucio pagando o consignando todo lo debido antes de la vista. Para el arrendador supone meses de procedimiento perdidos y un inquilino que puede reincidir. La ley la excluye en dos casos: cuando ya se enervó una vez y cuando medió requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación a la demanda sin que el inquilino pagara. De ahí la importancia de requerir por burofax antes de demandar, y de esperar los 30 días completos.
- Fehaciente significa con prueba del contenido y de la recepción: burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o requerimiento notarial. Un correo electrónico o un WhatsApp no bastan a estos efectos según la jurisprudencia mayoritaria.
- El requerimiento debe identificar la deuda con precisión y ofrecer un medio de pago efectivo: si el inquilino no puede pagar porque no sabe dónde, la exclusión de la enervación puede caer.
- Si el inquilino rehúsa el burofax o no lo recoge, el requerimiento sigue siendo válido: la jurisprudencia equipara el rechazo a la recepción cuando se envió al domicilio correcto.
- El plazo de 30 días se cuenta desde la recepción (o el intento de entrega) hasta la presentación de la demanda: no demande antes de que venza.
Qué cantidades incluir en el requerimiento
Incluya todas las rentas vencidas e impagadas y las cantidades asimiladas a la renta que el contrato ponga a cargo del inquilino: suministros individualizados, cuotas de comunidad o IBI repercutidos si así se pactó por escrito. Detalle mes a mes y sume el total. No incluya partidas discutibles o no pactadas: una deuda inflada da argumentos al inquilino para discutir el requerimiento. Las rentas que venzan después del requerimiento se reclaman igualmente en la demanda, que puede extenderse a las rentas futuras hasta la entrega efectiva de la vivienda (artículo 220.2 LEC).
No corte los suministros ni cambie la cerradura
Ante el impago, la única vía legítima es la judicial. Cortar la luz o el agua, cambiar la cerradura o entrar en la vivienda puede constituir coacciones o allanamiento y volverse en su contra. El requerimiento y, en su caso, el desahucio exprés son el camino: con los juzgados al día, un desahucio por impago sin complicaciones se resuelve en pocos meses.
Qué hacer si el inquilino no paga en 30 días
- Conserve el resguardo del burofax, la certificación de contenido y el acuse (o la constancia del rehúse): son la prueba del requerimiento y de su fecha.
- Transcurridos los 30 días sin pago completo, presente la demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de rentas. Necesitará abogado y procurador.
- En la demanda, haga constar el requerimiento previo para excluir la enervación: el juzgado señalará directamente la vista o el lanzamiento si el inquilino no se opone.
- Si el inquilino paga parcialmente, el desahucio sigue siendo viable: solo el pago íntegro dentro del plazo neutraliza la acción.
Preguntas frecuentes
¿Puedo enviar el requerimiento por WhatsApp o correo electrónico?
Como aviso informal, sí; como requerimiento fehaciente a efectos del artículo 22.4 LEC, no es recomendable. La jurisprudencia exige un medio que acredite contenido, envío y recepción: burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, conducto notarial o telegrama con las mismas garantías. El coste del burofax es mínimo comparado con el riesgo de que la enervación prospere.
El inquilino no recogió el burofax, ¿vale el requerimiento?
Sí, si lo envió a la vivienda arrendada o al domicilio designado en el contrato. El Tribunal Supremo equipara el rehúse o la no recogida a la entrega cuando la falta de recepción es imputable al destinatario. Conserve el certificado de Correos con los intentos de entrega: es la prueba de que el requerimiento se hizo correctamente.
¿Cuánto tiempo debo esperar tras el requerimiento para demandar?
Al menos 30 días desde la recepción o el intento de entrega. Demandar antes reactiva el derecho del inquilino a enervar pagando. Aproveche la espera para preparar la documentación de la demanda: contrato, justificantes de impago, requerimiento y acuse.
¿El requerimiento sirve también para deudas de comunidad o suministros?
Sí, siempre que el contrato ponga esas cantidades a cargo del inquilino: la ley las asimila a la renta a efectos del desahucio por falta de pago. Detállelas por separado en el requerimiento con su concepto e importe. Si solo se deben suministros y no renta, el desahucio sigue siendo posible, aunque conviene que la deuda esté perfectamente documentada.
¿Qué pasa si el inquilino paga después de recibir el requerimiento?
Si paga todo dentro de los 30 días, el incidente queda zanjado y el contrato continúa: el requerimiento habrá cumplido su función. Si paga fuera de plazo o solo una parte, usted puede demandar igualmente el desahucio, y el inquilino ya no podrá enervarlo. El pago parcial se descuenta de la cantidad reclamada, pero no detiene la recuperación de la vivienda.