El inquilino quiere cambiar la bañera por una ducha, tirar un tabique o instalar aire acondicionado. El artículo 23 de la LAU es tajante: sin consentimiento del arrendador expresado por escrito, esas obras permiten al propietario resolver el contrato o exigir la reposición al terminar, sin pagar nada a cambio. Un «sí» por teléfono no cumple el requisito.
Este generador redacta la autorización con las cuatro decisiones que evitan conflictos: qué obras exactas se permiten (y solo esas), quién paga, qué límites son innegociables (estructura, elementos comunes, fachada) y qué pasa al final del contrato: quedar en beneficio de la vivienda, reponer o dejar la opción al propietario.
Si es usted el propietario y va a hacer obras en la vivienda alquilada, el documento correcto es la comunicación de obras al inquilino. Y si las nuevas condiciones cambian el contrato (renta, duración), formalícelas con un anexo al contrato de arrendamiento.
Modelo de autorización de obras al inquilino (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos o razón social] (parte arrendadora) DNI/NIE/CIF: [DNI/NIE o CIF] [Domicilio a efectos de notificaciones]
[Nombre y apellidos] (parte arrendataria) DNI/NIE: [DNI/NIE] [Dirección de la vivienda arrendada]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Autorización de obras en la vivienda arrendada (art. 23 LAU)
REUNIDOS: de una parte, [Nombre y apellidos o razón social], con DNI/NIE/CIF [DNI/NIE o CIF] y domicilio en [Domicilio a efectos de notificaciones], en su condición de parte arrendadora; y de otra parte, [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI/NIE], en su condición de parte arrendataria de la vivienda situada en [Dirección de la vivienda arrendada], en virtud del contrato de arrendamiento de fecha [Fecha del contrato de alquiler]. Ambas partes suscriben la presente AUTORIZACIÓN DE OBRAS, consentimiento escrito exigido por el artículo 23.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con arreglo a las siguientes condiciones:
PRIMERA. Obras autorizadas. La parte arrendadora autoriza expresamente a la parte arrendataria a realizar en la vivienda, exclusivamente, las siguientes obras: [Descripción precisa de las obras autorizadas]. Cualquier actuación no descrita en esta cláusula queda fuera de la presente autorización y requerirá un nuevo consentimiento escrito.
SEGUNDA. Ejecución. Las obras se ejecutarán dentro del plazo máximo de [Plazo para ejecutar las obras (meses)] meses desde la firma de este documento, en horario compatible con las normas de la comunidad de propietarios, por profesionales cualificados y con las licencias o declaraciones responsables municipales que resulten exigibles, cuya obtención corresponde a la parte arrendataria. Transcurrido el plazo sin ejecutarse, la autorización quedará sin efecto.
TERCERA. Coste. El coste íntegro de las obras, incluidos materiales, mano de obra, licencias y tasas, será asumido por la parte arrendataria, sin derecho a reembolso ni a compensación con la renta.
CUARTA. Límites. En ningún caso se autorizan obras que afecten a la estructura, la estabilidad o la seguridad del edificio, a elementos comunes de la comunidad de propietarios o a la fachada, ni las que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda, prohibidas en todo caso por el artículo 23.1 de la LAU. La parte arrendataria responderá de los daños que las obras causen a la vivienda, al edificio o a terceros.
QUINTA. Destino de las obras al fin del contrato. Al término del arrendamiento, las obras quedarán en beneficio de la vivienda, sin que la parte arrendataria pueda reclamar indemnización ni compensación alguna por ellas.
SEXTA. Alcance. Esta autorización no modifica el resto de condiciones del contrato de arrendamiento, que permanece vigente en sus propios términos, ni supone renuncia de la parte arrendadora a las acciones que le correspondan por obras distintas de las autorizadas.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y la fecha indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos o razón social] y [Nombre y apellidos]
Qué obras necesitan autorización escrita (y cuáles no)
La frontera legal es la modificación de la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trastero, plaza de garaje cedidos con ella). Mover o eliminar tabiques, cambiar bañera por ducha, cerrar una terraza, abrir huecos o instalar aparatos anclados con obra entran en el artículo 23.1 de la LAU y exigen consentimiento escrito. En cambio, pintar, colgar cuadros o estanterías, o amueblar no modifican la configuración y no lo necesitan.
| Actuación | ¿Necesita autorización escrita? |
|---|---|
| Pintar las paredes de otro color | No (pero deberá reponer si el contrato lo exige) |
| Cambiar bañera por plato de ducha | Sí: modifica la configuración del baño |
| Instalar split de aire acondicionado | Sí: anclaje y unidad exterior (y puede afectar a fachada) |
| Tirar o levantar un tabique | Sí, en todo caso |
| Obras que afecten a estructura o seguridad | Prohibidas: no cabe autorizarlas por esta vía |
Personas con discapacidad: el régimen del artículo 24
Si el inquilino, su cónyuge o pareja de hecho, o un familiar conviviente tiene discapacidad o más de 70 años, el artículo 24 de la LAU le permite realizar las obras necesarias de accesibilidad en el interior de la vivienda notificándolo previamente por escrito al arrendador, sin necesidad de consentimiento, siempre que no afecten a elementos comunes ni a la seguridad del edificio. El arrendador solo puede exigir la reposición al terminar el contrato.
Obras sin permiso: lo que arriesga cada parte
- Resolución del contrato: el artículo 27.2.d de la LAU permite al arrendador resolver el arrendamiento por obras no consentidas, con desahucio si el inquilino no se va.
- Reposición sin indemnización: al terminar el contrato, el propietario puede exigir que la vivienda vuelva a su estado anterior a costa del inquilino, o conservar la mejora sin pagar nada (artículo 23.2 de la LAU).
- Pérdida de la fianza: los costes de reposición se deducen de la fianza, y si no alcanza, se reclaman aparte.
- Para el propietario que calla: tolerar las obras durante años sin protestar puede interpretarse como consentimiento tácito en algunos casos, pero la jurisprudencia exige el escrito para darlo por seguro; ante la duda, firme la autorización o requiera la paralización cuanto antes.
La autorización no sustituye a la licencia municipal
El consentimiento del propietario es un requisito entre las partes; las obras pueden exigir además licencia urbanística o declaración responsable del ayuntamiento, y el visto bueno de la comunidad de propietarios si tocan elementos comunes (como la unidad exterior de un aire acondicionado en fachada). Este modelo pone esas gestiones a cargo del inquilino.
Quedarse las obras o exigir la reposición: decídalo ahora
El pleito clásico llega al devolver las llaves: el inquilino pide que le paguen la reforma y el propietario exige volver al estado original. El artículo 23.2 de la LAU da la ventaja al propietario en las obras no consentidas, pero en las autorizadas rige lo que se pacte. Este modelo ofrece las tres soluciones habituales: las obras quedan en beneficio de la finca sin indemnización (la más común), el inquilino repone a su costa, o el propietario decide al final entre ambas.
Sea cual sea la opción, documente el estado de la vivienda antes de las obras con fotografías fechadas y, si el piso se alquiló amueblado, con el inventario de mobiliario: es la referencia objetiva para cualquier reposición futura.
Preguntas frecuentes
¿Vale un consentimiento por WhatsApp o correo electrónico?
El artículo 23.1 de la LAU exige consentimiento «expresado por escrito», y los tribunales han admitido en ocasiones correos o mensajes como prueba de ese consentimiento. Pero un mensaje suelto rara vez concreta el alcance de las obras, el coste y el destino final, que es donde surgen los pleitos. Un documento firmado por ambas partes como este cumple el requisito legal sin discusión y regula lo que el mensaje no dice.
¿Puede el inquilino descontar el coste de la reforma de la renta?
Solo si el arrendador lo acepta expresamente. El pacto de sustituir renta por obras de reforma o rehabilitación está previsto en el artículo 17.5 de la LAU y debe constar por escrito, detallando las obras valoradas y los meses de renta compensados. Sin ese pacto, el inquilino que deja de pagar la renta alegando la reforma incurre en impago y se expone al desahucio. Si quieren pactar esa compensación, háganlo constar en el propio documento o en un anexo al contrato.
Las obras necesitan tocar un elemento común (fachada, bajante): ¿basta esta autorización?
No. Los elementos comunes pertenecen a la comunidad de propietarios y su modificación exige el acuerdo comunitario que corresponda según la Ley de Propiedad Horizontal, además de la eventual licencia municipal. La autorización del arrendador solo cubre la relación arrendaticia. Antes de instalar una unidad exterior en fachada o mover una bajante, el propietario debe recabar el permiso de la comunidad: sin él, la comunidad puede exigir la retirada aunque el arrendador haya firmado.
El inquilino hizo más obras de las autorizadas: ¿qué puedo hacer?
Las obras que excedan de lo descrito en la cláusula primera son obras no consentidas: puede requerir por escrito la paralización y la reposición, resolver el contrato por la vía del artículo 27.2.d de la LAU si el exceso modifica la configuración de la vivienda, y al término del arrendamiento exigir la reposición a costa del inquilino o conservar la mejora sin indemnización. Actúe por escrito y pronto: la pasividad prolongada debilita la posición del propietario.
¿La autorización debe inscribirse o comunicarse a alguien?
No hay registro ni comunicación obligatoria del consentimiento entre las partes. Cuestión distinta son los trámites administrativos de la obra en sí: licencia o declaración responsable municipal cuando proceda, y comunicación a la comunidad de propietarios si las obras pueden afectar a otros vecinos o a elementos comunes. Conserve cada parte un ejemplar firmado junto al contrato de arrendamiento: será la prueba decisiva al liquidar el contrato y la fianza.