Herencias con varios hermanos, parejas que se separan, amigos que compraron juntos: la copropiedad de una vivienda acaba siendo incómoda, y el Código Civil ofrece la salida. La extinción de condominio (o disolución de proindiviso) permite que uno de los copropietarios se quede el inmueble entero compensando a los demás por su parte, sin pasar por una compraventa.
La diferencia no es solo de nombre: mientras la compraventa de una cuota tributa por ITP (entre el 6 y el 10 por ciento según la comunidad autónoma), la extinción de condominio bien hecha tributa solo por Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5 y el 1,5 por ciento. En una vivienda de 240.000 euros, la diferencia supera con facilidad los 10.000 euros.
Este generador redacta el acuerdo privado completo, con la valoración del inmueble, la compensación en metálico o mediante asunción de la hipoteca, el plazo para escriturar y las menciones fiscales correctas. El acuerdo vincula a las partes; para inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, deberá elevarse a escritura pública ante notario.
Modelo de acuerdo de extinción de condominio (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Copropietario que se adjudica el inmueble] DNI: [Su DNI o NIE] [Su domicilio]
[Copropietario que sale del condominio] DNI: [Su DNI o NIE] [Su domicilio]
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Acuerdo de extinción de condominio
REUNIDOS. De una parte, [Copropietario que se adjudica el inmueble], mayor de edad, con DNI/NIE [Su DNI o NIE] y domicilio en [Su domicilio] (en adelante, la parte adjudicataria). De otra, [Copropietario que sale del condominio], mayor de edad, con DNI/NIE [Su DNI o NIE] y domicilio en [Su domicilio] (en adelante, la parte saliente). Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para otorgar el presente acuerdo de extinción de condominio y EXPONEN: que son copropietarios, por la adquisición en común del inmueble mediante compraventa, del inmueble que se describe a continuación, correspondiendo a la parte adjudicataria una cuota indivisa del [Cuota del adjudicatario (%)] por ciento y a la parte saliente del el resto por ciento; que el inmueble es esencialmente indivisible; y que, no deseando permanecer en la comunidad (artículo 400 del Código Civil), acuerdan extinguirla con arreglo a las siguientes CLÁUSULAS.
PRIMERA. Objeto. Se extingue el condominio existente sobre el siguiente inmueble: [Descripción del inmueble]
SEGUNDA. Adjudicación. Por ser el inmueble indivisible y de conformidad con el artículo 1062 del Código Civil, aplicable por remisión del artículo 406 del mismo cuerpo legal, las partes acuerdan adjudicar el pleno dominio del cien por cien del inmueble a [Copropietario que se adjudica el inmueble], quedando la parte saliente apartada de toda titularidad sobre el mismo.
TERCERA. Compensación. Las partes valoran el inmueble, de común acuerdo, en [Valor asignado al inmueble (EUR)] euros. En compensación por el exceso de adjudicación, la parte adjudicataria abonará a la parte saliente la cantidad de [Compensación al comunero saliente (EUR)] euros, correspondiente al valor de su cuota, mediante transferencia bancaria a la cuenta que designe la parte saliente, en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública.
CUARTA. Elevación a público. Las partes se obligan a elevar el presente acuerdo a escritura pública ante el notario que designe la parte adjudicataria en el plazo máximo de [Plazo para otorgar la escritura pública (días)] días desde la firma, momento en el que se efectuará el pago pactado. Los gastos de notaría, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados serán de cuenta de la parte adjudicataria, salvo pacto distinto en la escritura.
QUINTA. Cargas y suministros. La parte adjudicataria asume desde la fecha de la escritura la totalidad de los gastos, tributos y cuotas comunitarias del inmueble. Las cantidades devengadas hasta esa fecha se prorratearán entre las partes en proporción a sus cuotas. Si sobre el inmueble pesa un préstamo hipotecario y la entidad no consintiera la liberación de la parte saliente, la adjudicataria se obliga a mantenerla indemne frente a cualquier reclamación derivada del préstamo.
SEXTA. Naturaleza del acto. Las partes hacen constar que la presente extinción de condominio es un acto de especificación o concreción de derechos preexistentes, no una transmisión patrimonial onerosa, por lo que se encuentra no sujeta al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD, tributando exclusivamente por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (artículo 7.2.B del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993).
SÉPTIMA. Incumplimiento. Si la parte adjudicataria no compareciese al otorgamiento de la escritura o no pagase la compensación en los términos pactados, la parte saliente podrá optar entre exigir el cumplimiento forzoso o resolver el presente acuerdo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Para cualquier controversia, las partes se someten a los juzgados y tribunales del lugar en que radica el inmueble.
Y en prueba de conformidad, firman el presente acuerdo por duplicado, en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
[Copropietario que se adjudica el inmueble] y [Copropietario que sale del condominio]
Cuándo procede la extinción de condominio
El artículo 400 del Código Civil consagra que nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquier copropietario puede exigir en todo momento la división de la cosa común. Cuando el bien es indivisible, como una vivienda o un local, la división física es imposible y las alternativas son dos: adjudicarlo a un comunero que compense a los demás (artículo 1062 del Código Civil) o, si nadie se pone de acuerdo, venderlo y repartir el precio, en último término mediante subasta judicial.
| Vía | Cómo funciona | Coste fiscal |
|---|---|---|
| Extinción de condominio | Un comunero se adjudica el 100 % y compensa en metálico | AJD (0,5-1,5 %) sobre el valor del inmueble |
| Compraventa de la cuota | Un comunero compra la parte del otro | ITP (6-10 %) sobre el valor de la cuota |
| Venta a un tercero | Se vende el inmueble entero y se reparte el precio | ITP a cargo del comprador; ganancia en IRPF de los vendedores |
| División judicial | Demanda de división de cosa común y subasta | Costas del proceso y precio de subasta habitualmente inferior |
La compensación debe ser real y proporcional
Para que la operación no tribute como transmisión, la compensación al comunero saliente debe ser en metálico (o asumiendo la hipoteca) y corresponder al valor de su cuota. Si se paga menos de lo que vale la parte, Hacienda puede liquidar el exceso como donación; si en lugar de dinero se entrega otro bien, la operación puede recalificarse como permuta y tributar por ITP.
Fiscalidad: AJD, IRPF y plusvalía municipal
- ITP-AJD: la extinción de condominio con compensación en metálico no está sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas; tributa por la cuota gradual de AJD (0,5 a 1,5 por ciento según la comunidad autónoma) sobre el valor del inmueble, a cargo del adjudicatario.
- IRPF del saliente: si la compensación se calcula sobre un valor superior al de adquisición, el Tribunal Supremo (sentencia 1269/2022, de 10 de octubre) confirma que el comunero que sale tiene ganancia patrimonial por la diferencia y debe declararla.
- Plusvalía municipal: la extinción de condominio no devenga el IIVTNU, porque no hay transmisión sino especificación de un derecho preexistente; el periodo de generación se conservará para una venta futura.
En rupturas de pareja casada, la adjudicación de la vivienda dentro del convenio regulador de divorcio puede quedar además exenta de AJD si se trata de la vivienda habitual del matrimonio. En herencias, el reparto se documenta en el cuaderno particional y la adjudicación a un heredero con compensación sigue las mismas reglas del artículo 1062.
Qué pasa con la hipoteca al extinguir el condominio
Es el punto que más conflictos genera: el acuerdo entre comuneros no libera al saliente frente al banco. Aunque el adjudicatario asuma el préstamo en el acuerdo y en la escritura, el que sale seguirá siendo deudor mientras la entidad no consienta la novación subjetiva. Las opciones reales son tres: que el banco acepte liberar al saliente (suele exigir solvencia acreditada del que se queda), cancelar la hipoteca con una nueva financiación a nombre exclusivo del adjudicatario, o mantener el préstamo con una cláusula de indemnidad como la que incluye este modelo, que permite al saliente repetir contra el adjudicatario si el banco le reclama.
El acuerdo privado no basta para el Registro
Este documento vincula a las partes desde la firma (artículo 1279 del Código Civil obliga a elevarlo a público), pero el cambio de titularidad de un inmueble solo accede al Registro de la Propiedad mediante escritura notarial. Firme el acuerdo para fijar condiciones, precio y plazo, y acuda al notario dentro del plazo pactado: el notario liquidará además el AJD y presentará la escritura a inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer una extinción de condominio si el otro copropietario se niega?
El acuerdo voluntario exige el consentimiento de todos los comuneros. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede interponer la acción de división de cosa común (artículo 400 del Código Civil), que ningún juez puede denegar: al ser la vivienda indivisible, el procedimiento acaba en subasta pública y reparto del precio. La amenaza real de la subasta, donde el precio suele ser inferior al de mercado, es lo que empuja a negociar la adjudicación con compensación.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio en total?
Los costes habituales son el AJD (entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del valor del inmueble según la comunidad autónoma), la notaría (600 a 1.000 euros según el valor), el Registro de la Propiedad (300 a 600 euros) y, si hay hipoteca que novar o cancelar, las comisiones y gastos bancarios. Aun sumándolo todo, queda muy por debajo del 6 al 10 por ciento de ITP que costaría comprar la cuota del otro comunero.
¿La extinción de condominio sirve entre parejas no casadas?
Sí, es su terreno natural: las parejas de hecho o no formalizadas que compraron a medias no tienen gananciales que liquidar y la extinción de condominio con compensación es la vía correcta para que uno se quede la vivienda. El acuerdo puede incluir la asunción de la hipoteca, aunque la liberación del que sale frente al banco exigirá siempre el consentimiento de la entidad.
¿Qué valor debo poner al inmueble?
Las partes pueden pactar el valor libremente, pero la base del AJD no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro (consultable gratis en la Sede Electrónica del Catastro). Pactar un valor artificialmente bajo para pagar menos compensación tiene además un riesgo: si la compensación no cubre el valor real de la cuota, Hacienda puede liquidar la diferencia como donación al adjudicatario.
¿Se puede extinguir el condominio solo parcialmente?
Con cautela. Si hay varios comuneros y solo sale uno quedando los demás en proindiviso, Hacienda y los tribunales lo han tratado en ocasiones como transmisión de cuota sujeta a ITP, no como extinción. La doctrina del Tribunal Supremo admite la no sujeción cuando la salida del comunero se compensa en metálico y el bien es indivisible, pero es la configuración más discutida: si es su caso, conviene validar la operación con un asesor fiscal antes de escriturar.