Los estatutos de una comunidad dicen quién paga qué; la convivencia diaria (la piscina, los ruidos, las mascotas en el ascensor, las mudanzas) la ordena otro documento: el reglamento de régimen interno que autoriza el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es la herramienta más práctica de una comunidad, porque se aprueba por mayoría simple en junta, sin la unanimidad que haría inviable tocar los estatutos.
Bien redactado, evita la mitad de los conflictos vecinales: fija horarios de silencio objetivos a los que remitirse ante una queja, reglas de uso de las zonas comunes iguales para todos, y un régimen claro para inquilinos y ocupantes, que quedan igualmente obligados.
Este generador redacta un reglamento completo y adaptado a su finca: descanso y ruidos, zonas comunes con sus horarios, portal y ascensor, mascotas, mudanzas y obras, residuos, sus normas particulares y el régimen de incumplimientos con la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH.
Modelo de reglamento de régimen interno de comunidad de propietarios (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Denominación de la comunidad] [Dirección de la finca]
A todos los propietarios y ocupantes de la finca
En [Localidad], a [Fecha de hoy]
Asunto: Reglamento de régimen interno de la comunidad de propietarios
La Junta de propietarios de la [Denominación de la comunidad], finca sita en [Dirección de la finca], en su sesión de [Fecha de la junta que aprueba el reglamento], ha aprobado el presente REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERNO al amparo del artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos. Sus normas obligan a todos los propietarios y a cualquier ocupante de las viviendas y locales, incluidos arrendatarios y usuarios por cualquier título.
Artículo 1. Ámbito. El presente reglamento se aplica a todas las viviendas, locales, anejos y zonas comunes de la finca. Los propietarios que cedan el uso de su piso o local deberán entregar copia de este reglamento al ocupante y responderán de su cumplimiento en los términos del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 2. Descanso y ruidos. Se establece como horario de descanso el siguiente: [Horario de descanso (silencio)]. Durante ese horario deberá evitarse cualquier ruido que resulte audible desde otras viviendas: aparatos de música o televisión a volumen elevado, electrodomésticos ruidosos, arrastre de muebles o reuniones ruidosas en terrazas y patios. Fuera del horario de descanso, el uso de las viviendas se ajustará en todo caso a las ordenanzas municipales sobre ruidos.
Artículo 3. Zonas e instalaciones comunes. Las zonas comunes de la finca son las siguientes, con los horarios de uso que en su caso se indican: [Zonas e instalaciones comunes a regular] Queda prohibido ocuparlas con objetos particulares (bicicletas, patinetes, cajas, macetas o mobiliario fuera de los espacios habilitados), fumar en las zonas comunes cerradas, y realizar en ellas actividades molestas, insalubres o peligrosas. Cada usuario dejará las instalaciones limpias y en buen estado tras su uso, y responderá de los desperfectos que cause.
Artículo 4. Portal, escaleras y ascensor. Las puertas de acceso al portal permanecerán cerradas. No se permitirá la entrada a personas desconocidas ni la retención de las puertas del ascensor. Los menores de la edad indicada por el fabricante en la cabina no podrán usar el ascensor sin acompañante. En caso de transporte de cargas o enseres se protegerá la cabina y se dará preferencia a los vecinos.
Artículo 5. Animales de compañía. Los animales de compañía podrán circular por las zonas comunes sujetos con correa y bajo el control de una persona responsable, que deberá recoger de inmediato cualquier deposición y evitar molestias a los vecinos. Los perros calificados legalmente como potencialmente peligrosos llevarán además bozal.
Artículo 6. Mudanzas, obras y reparaciones. Las mudanzas y las obras en el interior de pisos y locales se realizarán en el siguiente horario: [Horario de mudanzas y obras]. El propietario comunicará previamente al administrador las obras que afecten a elementos comunes o que requieran ocupación temporal del portal o la escalera, y responderá de los daños que se ocasionen. Todo ello sin perjuicio de la comunicación previa de obras exigida por el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 7. Residuos y limpieza. Las bolsas de basura se depositarán cerradas en los contenedores correspondientes y dentro del horario municipal. No se dejarán residuos ni enseres en el portal, los rellanos o los patios. Los enseres voluminosos se retirarán conforme al servicio municipal de recogida.
Artículo 8. Normas particulares de la comunidad. [Normas adicionales propias de su comunidad (opcional)]
Artículo 9. Incumplimientos. El incumplimiento de este reglamento se comunicará al infractor por el presidente o el administrador mediante requerimiento escrito. En caso de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas de carácter persistente, la comunidad podrá ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que puede llegar a la privación del uso de la vivienda o local hasta tres años.
Artículo 10. Vigencia y modificación. El presente reglamento entra en vigor desde su aprobación por la junta y su notificación a los propietarios, se incorporará al libro de actas y podrá modificarse por acuerdo de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal). En lo no previsto, regirán la Ley de Propiedad Horizontal, los estatutos de la comunidad y las ordenanzas municipales.
Y para su constancia y notificación a todos los propietarios y ocupantes, se extiende el presente reglamento, que firman el presidente y el secretario de la comunidad.
Firmado:
[Presidente de la comunidad] (presidente) y [Secretario o secretario-administrador] (secretario)
Reglamento de régimen interno y estatutos: qué puede regular cada uno
La distinción es decisiva porque determina la mayoría necesaria. Los estatutos pueden crear derechos y obligaciones (exonerar de gastos a los locales, prohibir actividades, autorizar el uso turístico) y exigen unanimidad e inscripción registral para vincular a futuros compradores. El reglamento de régimen interno solo puede regular «los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes» (artículo 6 LPH): ordena el uso, pero no puede prohibir lo que la ley o los estatutos permiten ni imponer obligaciones nuevas de contenido estatutario.
| Norma | Documento | Mayoría |
|---|---|---|
| Horario de la piscina o del pádel | Reglamento interno | Mayoría simple |
| Horas de silencio y régimen de mudanzas | Reglamento interno | Mayoría simple |
| Mascotas con correa en zonas comunes | Reglamento interno | Mayoría simple |
| Prohibir los pisos turísticos | Estatutos | 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.12 LPH) |
| Exonerar a los locales de gastos del portal | Estatutos | Unanimidad |
Un reglamento no puede prohibir tener mascotas
El reglamento puede exigir correa, bozal o limitar la presencia de animales en las zonas comunes, pero no prohibir tenerlos dentro de las viviendas: eso restringiría el derecho de propiedad y exigiría norma estatutaria, con serias dudas incluso así. La misma lógica vale para el resto del articulado: ordenar el uso, sí; vaciar derechos, no. Las cláusulas que se exceden son impugnables por cualquier propietario (artículo 18 LPH).
Cómo se aprueba: convocatoria, mayoría y efectos frente a inquilinos
- Incluya el punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria: «aprobación del reglamento de régimen interno». Sin constar en la convocatoria, el acuerdo es impugnable.
- Someta el texto a votación: basta la mayoría simple de propietarios y cuotas de los presentes y representados (artículo 17.7 LPH), computándose el voto presunto de los ausentes notificados que no se opongan en 30 días.
- Recoja el acuerdo y el texto íntegro en el acta de la junta y notifíquelo a todos los propietarios, también a los ausentes.
- Entregue copia a los inquilinos y publíquelo en el tablón o el portal: obliga a todo ocupante de la finca, pero solo puede exigirse a quien pudo conocerlo.
Frente a los arrendatarios, el reglamento se aplica por la doble vía del artículo 9.1 de la LPH (el propietario responde de que sus ocupantes respeten las normas de la comunidad) y de la cláusula habitual del contrato de alquiler que impone el respeto a las normas comunitarias. Ante molestias persistentes de un ocupante, la comunidad dispone de la acción de cesación y el vecino afectado puede empezar por una carta de queja por ruidos.
Qué normas conviene incluir (y cuáles evitar)
- Horarios de descanso concretos, con franjas distintas para vísperas y festivos: los horarios objetivos convierten la queja subjetiva en un incumplimiento verificable.
- Reglas de piscina y zonas deportivas: temporada, aforo, acompañamiento de menores, prohibición de vidrio, ducha previa. Son la primera fuente de conflictos estivales.
- Mudanzas y obras con aviso previo al administrador: permite proteger el ascensor y repercutir desperfectos al causante.
- Uso del portal y los rellanos: nada de bicicletas, patinetes ni paquetes; la carga de baterías de patinetes en zonas comunes es un riesgo de incendio que muchas comunidades ya vetan expresamente.
- Régimen de incumplimientos escalonado: requerimiento escrito primero, acción de cesación del artículo 7.2 LPH para los casos persistentes.
Evite las multas comunitarias
Las comunidades no tienen potestad sancionadora: un reglamento que imponga «multas» de importe fijo a los infractores es de dudosa validez y fuente segura de impugnaciones. El camino eficaz es otro: repercutir el coste real de los daños causados, requerir por escrito el cese de la conducta y, en los casos graves y persistentes, la acción judicial de cesación, que puede privar al infractor del uso de la vivienda hasta tres años.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría se necesita para aprobar el reglamento de régimen interno?
Mayoría simple del artículo 17.7 de la LPH: la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, computando presentes y representados en la junta. Los ausentes debidamente notificados que no manifiesten su discrepancia en 30 días se computan como favorables en los acuerdos que exigen mayorías cualificadas; para la mayoría simple basta el resultado de la propia junta.
¿El reglamento de régimen interno obliga a los inquilinos?
Sí. Obliga a todo ocupante de la finca por cualquier título: propietarios, arrendatarios, precaristas o usuarios. El propietario que alquila responde ante la comunidad de que sus inquilinos lo respeten (artículo 9.1 LPH), y la acción de cesación del artículo 7.2 puede dirigirse directamente contra el ocupante infractor, llegando en su caso a la extinción del contrato de arrendamiento y al lanzamiento.
¿Hay que inscribir el reglamento en el Registro de la Propiedad?
No. A diferencia de los estatutos, el reglamento de régimen interno no accede al Registro: basta su aprobación en junta, su constancia en el libro de actas y su notificación a los propietarios. Precisamente por eso solo puede regular detalles de convivencia y uso: las normas con vocación de vincular a futuros adquirentes con contenido obligacional real pertenecen a los estatutos.
¿Puede el reglamento prohibir los pisos turísticos o los trasteros alquilados?
No: limitar o condicionar el alquiler turístico es materia estatutaria que exige el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas (artículo 17.12 LPH), y desde la reforma de 2025 el propietario necesita además la aprobación expresa de la comunidad para iniciar esa actividad. El reglamento interno solo podría ordenar aspectos de uso (llaves, registro de ocupantes, uso de zonas comunes), no prohibir la actividad.
¿Qué hacemos si un vecino incumple el reglamento sistemáticamente?
Escale por fases y documente cada paso: requerimiento escrito del presidente o del administrador citando el artículo incumplido; segundo requerimiento fehaciente (burofax) con apercibimiento de acciones; y, si la conducta persiste, acuerdo de junta autorizando al presidente a ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 LPH. El juez puede ordenar el cese inmediato, indemnizar los daños y privar del uso de la vivienda hasta tres años; si el infractor es inquilino, declarar extinguido el arrendamiento.