Dos autónomos que montan juntos una peluquería, un bar o un taller no necesitan una sociedad: la comunidad de bienes (CB) permite emprender en común con un simple contrato privado, sin capital mínimo, sin notario y sin Registro Mercantil. Es la fórmula asociativa más barata y rápida del derecho español, regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
El contrato de constitución es el documento que Hacienda exige para asignar el CIF de la comunidad (alta con el modelo 036): debe identificar a los comuneros y sus cuotas, las aportaciones, la actividad y las reglas de administración y reparto. Firmado el contrato, cada comunero se da de alta como autónomo y la CB tributa por atribución de rentas: los beneficios van directamente al IRPF de cada uno según su cuota.
Este generador redacta el contrato completo: denominación con la coletilla «C.B.», aportaciones valoradas, administración conjunta o solidaria, reparto de resultados, régimen de separación con preaviso y retracto, disolución y la advertencia clave de la figura: la responsabilidad personal e ilimitada de los comuneros.
Modelo de constitución de comunidad de bienes (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
«[Denominación de la comunidad]» (en constitución) [Domicilio de la actividad]
Contrato de constitución entre los comuneros
En [Localidad de la firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Constitución de la comunidad de bienes «[Denominación de la comunidad]»
REUNIDOS los comuneros que a continuación se identifican, con las cuotas de participación que para cada uno se indican: [Comuneros (nombre, DNI, domicilio y cuota)] Todos ellos, mayores de edad y con plena capacidad de obrar, se reconocen mutuamente capacidad para otorgar el presente contrato de CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES, al amparo de los artículos 392 y siguientes del Código Civil, con arreglo a las siguientes CLÁUSULAS.
PRIMERA. Denominación y domicilio. La comunidad girará bajo la denominación «[Denominación de la comunidad]» y tendrá su domicilio en [Domicilio de la actividad], donde desarrollará su actividad, sin perjuicio de poder actuar en cualquier otro lugar.
SEGUNDA. Objeto. La comunidad tiene por objeto la siguiente actividad: [Actividad de la comunidad]
TERCERA. Aportaciones y cuotas. Los comuneros ponen en común, para su explotación conjunta, las siguientes aportaciones, cuya realidad y valoración declaran: [Aportaciones de cada comunero] Las cuotas de participación de cada comunero en la comunidad son las indicadas en el encabezamiento, y determinarán su participación en los beneficios y en las pérdidas, en los bienes comunes y en las votaciones, conforme al artículo 393 del Código Civil.
CUARTA. Duración. La comunidad tendrá una duración de [Duración], a contar desde la fecha del presente contrato. Ningún comunero podrá, no obstante, ser obligado a permanecer en la comunidad contra su voluntad (artículo 400 del Código Civil), rigiendo para su separación lo previsto en la cláusula octava.
QUINTA. Administración. La administración y gestión de la comunidad corresponderá conjuntamente a todos los comuneros: los acuerdos sobre la administración se adoptarán por mayoría de cuotas (artículo 398 del Código Civil), y los actos de disposición sobre los bienes comunes, la modificación del presente contrato y la asunción de obligaciones extraordinarias exigirán la unanimidad. Para los actos menores del giro diario, cualquier comunero podrá actuar por sí solo dando cuenta a los demás.
SEXTA. Resultados. Los beneficios y las pérdidas se determinarán por años naturales, previa deducción de todos los gastos de la actividad, y se atribuirán a los comuneros en proporción a sus cuotas. Los comuneros podrán acordar por unanimidad anticipos mensuales a cuenta de beneficios. A efectos fiscales, la comunidad tributará en régimen de atribución de rentas (artículos 86 a 90 de la Ley del IRPF), imputándose cada comunero la parte de rendimientos que le corresponda, y presentará las declaraciones informativas que procedan (modelo 184).
SÉPTIMA. Responsabilidad. Los comuneros responden frente a terceros de las deudas de la comunidad de forma personal e ilimitada, en proporción a sus cuotas en el ámbito interno, sin perjuicio de la responsabilidad que frente a terceros resulte de la naturaleza de la obligación contraída. El comunero que pague más de lo que le corresponda tendrá acción de regreso contra los demás.
OCTAVA. Separación y nuevas incorporaciones. El comunero que desee separarse deberá comunicarlo por escrito a los demás con tres meses de antelación. Los comuneros restantes podrán optar entre adquirir su cuota por el valor que resulte del último balance actualizado, ajustado de común acuerdo o por un experto independiente, o disolver la comunidad. La incorporación de nuevos comuneros y la transmisión de cuotas a terceros exigirán el consentimiento unánime, gozando los comuneros del derecho de retracto del artículo 1522 del Código Civil en caso de venta a extraños.
NOVENA. Disolución. La comunidad se disolverá por acuerdo unánime, por imposibilidad de cumplir su objeto, por quedar reducida a un solo comunero o por las demás causas legales. Disuelta la comunidad, se liquidará su patrimonio pagando primero las deudas y repartiendo el remanente en proporción a las cuotas, aplicándose a la división las reglas de los artículos 402 y 406 del Código Civil.
DÉCIMA. Fuero. Para cuantas cuestiones se susciten en relación con el presente contrato, los comuneros se someten a los juzgados y tribunales del domicilio de la comunidad.
Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por triplicado (un ejemplar para cada comunero y otro para su presentación ante la Administración tributaria), en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
Todos los comuneros
Comunidad de bienes o SL: la comparación honesta
| Aspecto | Comunidad de bienes | Sociedad limitada |
|---|---|---|
| Constitución | Contrato privado + alta en Hacienda (días, coste casi cero) | Escritura + Registro Mercantil (300-600 EUR y 1-3 semanas) |
| Capital mínimo | Ninguno | Desde 1 euro (régimen especial bajo 3.000) |
| Responsabilidad | Personal e ilimitada de los comuneros | Limitada al capital aportado |
| Fiscalidad | Atribución de rentas: IRPF de cada comunero (19-47 %) | Impuesto sobre Sociedades (25 %, 15 % nuevas empresas) |
| Imagen y financiación | Menor acceso a crédito e inversores | Mayor credibilidad, admite inversores |
La letra pequeña: responden con todo su patrimonio
En la CB no hay escudo patrimonial: las deudas de la actividad se pueden cobrar sobre los bienes personales de los comuneros, presentes y futuros. Mientras la actividad es pequeña y de bajo riesgo, la CB compensa por su sencillez; cuando crecen la facturación, el personal o las deudas, la conversión en SL es el paso natural. A partir de beneficios en torno a 45.000-50.000 euros anuales por comunero, además, el tipo del Impuesto sobre Sociedades suele ser más eficiente que el IRPF.
Pasos para poner en marcha la comunidad de bienes
- Firmar este contrato de constitución: si se aportan inmuebles, deberá elevarse a escritura pública.
- Presentar el modelo 036 en Hacienda con el contrato para obtener el CIF de la CB y declarar el alta de la actividad (IAE).
- Alta de cada comunero en el RETA (régimen de autónomos) y, en su caso, alta de la CB como empleadora si contrata personal.
- Liquidar el ITP-AJD de la constitución: la mera puesta en común para actividad está en general no sujeta o exenta según la comunidad autónoma; con aportación de inmuebles, tributa la modalidad correspondiente.
- Abrir cuenta bancaria a nombre de la CB y llevar los libros fiscales de la actividad (ingresos, gastos, bienes de inversión) y el modelo 184 informativo anual.
Si más adelante los comuneros deciden separar sus caminos, la salida ordenada está prevista en el propio contrato (preaviso, valoración y retracto); para la división de bienes concretos en copropiedad sin actividad, la figura aplicable es la extinción de condominio. Y si el proyecto crece, el salto a la SL comienza por unos estatutos bien redactados.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas personas hacen falta para una comunidad de bienes y deben ser autónomos?
Mínimo dos comuneros, personas físicas o jurídicas. Si la CB ejerce una actividad económica, los comuneros que trabajen en ella deben darse de alta en el RETA como autónomos: la CB no es una vía para evitar la cuota. Cada comunero cotiza individualmente y tributa en su IRPF por la parte de beneficios que le atribuye su cuota.
¿La comunidad de bienes necesita escritura notarial?
Solo si se aportan bienes inmuebles o derechos reales: en ese caso el contrato debe elevarse a escritura pública. Con aportaciones de dinero, mobiliario o utillaje basta el contrato privado, que es lo habitual y lo que Hacienda pide junto al modelo 036 para dar el CIF. Aun sin obligación, algunas parejas de comuneros elevan el contrato a público por seguridad probatoria.
¿Cómo tributa una comunidad de bienes?
Por atribución de rentas: la CB no paga Impuesto sobre Sociedades; sus rendimientos se atribuyen a los comuneros según sus cuotas y cada uno los declara en su IRPF como rendimientos de actividades económicas. La CB presenta las declaraciones de IVA y retenciones con su propio CIF y el modelo 184 informativo anual con la imputación a cada comunero. Desde 2016, las CB con objeto mercantil siguen igualmente en atribución de rentas, a diferencia de las sociedades civiles con objeto mercantil, que pasaron al Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué pasa si un comunero quiere irse o vender su parte?
Nadie puede ser obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400 del Código Civil), pero una salida desordenada puede liquidar el negocio. Este contrato lo ordena: preaviso escrito de tres meses, opción de los demás comuneros de comprar la cuota por el valor del último balance ajustado y, si prefieren no comprar, disolución y liquidación. La venta de la cuota a un extraño exige consentimiento unánime y está sujeta al retracto de comuneros del artículo 1522.
¿La comunidad de bienes puede contratar trabajadores?
Sí: la CB puede ser empleadora con su propio CIF, dándose de alta como tal en la Seguridad Social. Los comuneros responden de las deudas laborales con la misma responsabilidad personal e ilimitada que del resto de obligaciones. Lo que la CB no puede es dar de alta como trabajador por cuenta ajena a un comunero: su vínculo es el de autónomo.