El contrato de coworking regula la relación entre el gestor de un espacio de trabajo compartido y sus usuarios: profesionales independientes, startups o equipos de empresas que contratan un puesto flexible, un puesto fijo o un despacho privado con servicios incluidos. Su singularidad jurídica está en lo que no es: no es un arrendamiento de local sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino un contrato de prestación de servicios en el que el uso del espacio es un elemento más del paquete.
Esa calificación importa mucho. Como servicio, el coworking admite cuotas mensuales, terminación con preavisos cortos, reasignación de puestos y suspensión del acceso por impago sin necesidad de desahucio; como arrendamiento, nada de eso sería posible y el usuario ganaría derechos posesorios. Para que la calificación se sostenga ante un juez, el contrato debe subrayar el peso de los servicios (internet, salas, recepción, comunidad), excluir expresamente la LAU y reservar al gestor facultades organizativas incompatibles con la posesión exclusiva, especialmente en puestos flexibles y fijos.
Este modelo genera un contrato completo de diez cláusulas adaptado a las tres modalidades del mercado (hot desk, puesto fijo, despacho privado), con servicios incluidos detallados, domiciliación social opcional con obligación de cambio a la salida, acceso en horario laboral o 24/7, cuota y depósito, suspensión del acceso por impago, reglamento interno de convivencia, exoneración por robos de efectos personales y terminación con preaviso y retirada de bienes.
Modelo de contrato de coworking (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre o razón social del gestor del espacio] NIF [NIF del gestor] [Dirección del espacio de coworking]
[Nombre del usuario o empresa] NIF/DNI: [NIF/DNI del usuario] [Domicilio del usuario]
En [Localidad de firma], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de servicios de coworking
REUNIDOS
De una parte, [Nombre o razón social del gestor del espacio], con NIF [NIF del gestor], gestora del espacio de coworking sito en [Dirección del espacio de coworking], en adelante «el gestor».
De otra parte, [Nombre del usuario o empresa], con NIF/DNI [NIF/DNI del usuario] y domicilio en [Domicilio del usuario], que desarrollará en el espacio la siguiente actividad: [Actividad profesional del usuario], en adelante «el usuario».
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE SERVICIOS DE COWORKING, de naturaleza mercantil y expresamente excluido de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con arreglo a las siguientes
CLÁUSULAS
PRIMERA. Objeto. El gestor pone a disposición del usuario un puesto de trabajo flexible (hot desk) en las zonas de trabajo compartido, sin asignación de puesto concreto: el usuario ocupará cada día cualquier puesto libre, quedando facultado el gestor para organizar y reasignar los espacios según la ocupación, junto con los servicios de la cláusula segunda. El presente contrato no atribuye al usuario derecho arrendaticio, posesorio ni real alguno sobre el inmueble: el uso del espacio es un elemento accesorio de un contrato unitario de servicios.
SEGUNDA. Servicios incluidos. La cuota comprende los siguientes servicios: [Servicios incluidos en la cuota] Los servicios adicionales (horas extra de sala, impresión adicional, eventos) se facturarán según la tarifa vigente del espacio, comunicada al usuario.
TERCERA. Correspondencia. El espacio recibirá la paquetería y correspondencia ordinaria del usuario en horario de oficina, sin que la dirección del espacio pueda utilizarse como domicilio social o fiscal del usuario salvo pacto expreso adicional.
CUARTA. Horario de acceso. El usuario podrá acceder al espacio en el horario de apertura, de lunes a viernes en días laborables, conforme al calendario comunicado por el gestor.
QUINTA. Cuota y fianza. La cuota pactada es la siguiente: [Cuota]. A la firma, el usuario entrega en concepto de depósito [Fianza o depósito (opcional)], que responderá de daños, consumos y cantidades pendientes, y se devolverá dentro de los treinta días siguientes a la terminación, hecha la liquidación. El impago de una cuota facultará al gestor, previo aviso escrito de cinco días, para suspender el acceso al espacio y a los servicios hasta la regularización, y para resolver el contrato si el impago persiste quince días.
SEXTA. Normas de uso. El usuario usará el espacio con diligencia y respeto a los demás usuarios, conforme al reglamento interno que declara conocer: niveles de ruido razonables, llamadas en las zonas habilitadas, reserva previa de salas, limpieza de los espacios comunes tras su uso, prohibición de actividades molestas, peligrosas, ilícitas o de atención masiva de público, y acceso de visitantes limitado a las zonas de reunión. El usuario no podrá ceder su puesto ni sus accesos a terceros.
SÉPTIMA. Equipos y responsabilidad. El usuario es responsable de sus equipos y efectos personales; el gestor no responde de robos, pérdidas o daños de bienes del usuario salvo negligencia propia acreditada. El usuario responderá de los daños que él o sus visitantes causen a las instalaciones o a terceros, y mantendrá su equipo informático con protecciones adecuadas al uso de una red compartida. Cada parte mantendrá los seguros propios de su actividad.
OCTAVA. Confidencialidad y convivencia. El usuario respetará la confidencialidad de la información de otros usuarios que pudiera conocer por la convivencia en el espacio, absteniéndose de captar clientes o trabajadores de otros usuarios con medios desleales. El gestor tratará los datos del usuario para la gestión del contrato conforme al Reglamento (UE) 2016/679.
NOVENA. Duración y terminación. El contrato surtirá efectos desde el [Fecha de inicio], con duración mensual prorrogable automáticamente. Cualquiera de las partes podrá terminarlo sin necesidad de causa con el siguiente preaviso escrito: [Preaviso de terminación]. El gestor podrá resolverlo de inmediato ante incumplimientos graves del reglamento interno que persistan tras un apercibimiento escrito. A la terminación, el usuario retirará sus efectos y devolverá llaves y tarjetas; los bienes no retirados en quince días podrán ser removidos y almacenados a costa del usuario.
DÉCIMA. Ley aplicable y jurisdicción. Este contrato se rige por el Código Civil y por la voluntad de las partes, con exclusión expresa de la legislación arrendaticia. Para cuantas controversias deriven del mismo, las partes se someten a los juzgados y tribunales que resulten competentes conforme a derecho.
Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados.
Firmado:
[Nombre o razón social del gestor del espacio] (el gestor) y [Nombre del usuario o empresa] (el usuario)
Coworking o alquiler de local: por qué la diferencia importa
| Aspecto | Coworking (servicios) | Alquiler de local (LAU) |
|---|---|---|
| Naturaleza | Contrato mixto de servicios con uso de espacio accesorio | Cesión de uso exclusivo de un inmueble |
| Terminación | Preaviso corto pactado (15-30 días) | Duración pactada vinculante; desahucio judicial |
| Impago | Suspensión del acceso y resolución contractual | Procedimiento judicial de desahucio por falta de pago |
| Puesto | Reasignable por el gestor; sin posesión exclusiva (salvo despacho) | Superficie delimitada de uso exclusivo |
| Fianza | Depósito contractual libre | Fianza legal de dos mensualidades (artículo 36 LAU) |
El despacho privado es la zona gris
Cuanto más se parece la modalidad a un uso exclusivo y estable de una superficie delimitada (despacho cerrado, larga duración, servicios marginales), más riesgo hay de que un juez recalifique el contrato como arrendamiento de uso distinto de vivienda, con sus consecuencias (desahucio judicial para recuperar el espacio, fianza legal). Para minimizarlo: exclusión expresa de la LAU, peso real de los servicios en la cuota, facultades organizativas del gestor y duración mensual prorrogable. En despachos de larga duración con pocos servicios, valore directamente un contrato de alquiler de local.
Domiciliación, accesos, convivencia: las cláusulas específicas del coworking
- Domiciliación social: muchos usuarios fijan en el coworking su domicilio social o fiscal. Regule la recepción de notificaciones con aviso y, sobre todo, la obligación de cambiar el domicilio al salir: las notificaciones de Hacienda que siguen llegando a nombre de un ex usuario son el problema recurrente de los gestores.
- Acceso 24/7: con llave o tarjeta personal e intransferible, comunicación inmediata de pérdida y reposición a cargo del usuario. La cesión de accesos a terceros debe ser causa de resolución.
- Reglamento interno: ruido, llamadas, reserva de salas, visitantes, mascotas, uso de cocina. Referenciarlo en el contrato lo hace exigible y permite la resolución por incumplimientos persistentes tras apercibimiento.
- Efectos personales: el gestor no es depositario de los equipos de los usuarios; la exoneración salvo negligencia propia, junto con taquillas con llave, es el equilibrio estándar.
- Suspensión por impago: la gran ventaja frente al alquiler: previo aviso, el acceso se corta hasta regularizar, sin juicio de desahucio. Redáctela con plazos claros para que sea proporcionada.
Si lo que necesita es un local en exclusiva y larga duración, el instrumento correcto es el contrato de arrendamiento de local comercial. Para los servicios que el gestor contrate con terceros (limpieza, seguridad), utilice el contrato de prestación de servicios; y si varios profesionales comparten y explotan juntos un espacio propio, la fórmula puede ser una comunidad de bienes.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de coworking está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Como regla, no: la jurisprudencia califica el coworking como contrato atípico y mixto de prestación de servicios, en el que la puesta a disposición del puesto es inseparable de internet, salas, recepción y demás servicios, y el usuario no adquiere la posesión exclusiva de una superficie delimitada. Por eso no hay prórrogas legales, ni fianza obligatoria de la LAU, ni necesidad de desahucio judicial para recuperar el puesto. La excepción práctica es el despacho privado de larga duración con servicios marginales, que un juez podría recalificar como arrendamiento: el contrato debe cuidar los elementos que sostienen la calificación de servicios.
¿Puedo fijar el domicilio social de mi empresa en un coworking?
Sí, es perfectamente válido y muy habitual: la sociedad puede fijar su domicilio social donde radique su efectiva administración y dirección (artículo 9 de la Ley de Sociedades de Capital), y un despacho o puesto en coworking con servicio de recepción de notificaciones lo permite. Necesita que el contrato incluya expresamente la domiciliación, porque implica obligaciones para el gestor: recibir y custodiar notificaciones administrativas y judiciales con aviso diligente al usuario. Al terminar el contrato, cambie el domicilio de inmediato en el Registro Mercantil y ante Hacienda: las notificaciones que sigan llegando se entenderán intentadas válidamente en muchos casos.
¿Qué pasa si un usuario deja de pagar la cuota del coworking?
A diferencia del alquiler, el gestor no necesita un desahucio: al ser un contrato de servicios, puede suspender el acceso y los servicios previo aviso (este modelo fija cinco días) y resolver el contrato si el impago persiste (quince días), reteniendo el depósito a cuenta de lo debido y reclamando el resto por la vía civil, incluso por proceso monitorio. La cláusula debe ser proporcionada: aviso escrito previo, plazos claros y liquidación transparente del depósito. Los bienes que el usuario deje en el espacio no pueden hacerse propios: el contrato prevé su remoción y almacenamiento a costa del usuario.
¿Quién responde si me roban el portátil en el espacio de coworking?
Salvo pacto en contrario, cada usuario responde de sus efectos personales: el gestor no es depositario de los equipos y este contrato lo exonera de robos y daños salvo negligencia propia acreditada (por ejemplo, dejar el espacio abierto y sin control fuera de horario). Las medidas razonables son taquillas con llave, control de accesos y cámaras en zonas comunes conforme a la normativa de protección de datos. Para equipos valiosos, el usuario debe contar con su propio seguro; el del espacio cubre el continente y la responsabilidad del gestor, no los bienes de los usuarios.
¿Qué diferencia hay entre puesto flexible, puesto fijo y despacho privado?
El puesto flexible (hot desk) da derecho a ocupar cualquier puesto libre de la zona compartida, sin sitio propio ni posibilidad de dejar materiales: es la modalidad más barata y la más claramente calificable como servicio. El puesto fijo asigna una mesa concreta al usuario, que puede personalizarla, aunque el gestor conserva la facultad de reubicarla por organización. El despacho privado ofrece una estancia cerrada con llave para uno o varios puestos, con mayor privacidad y precio, y es la modalidad que más cuidado contractual exige para no deslizarse hacia el arrendamiento. Este modelo adapta las cláusulas a la modalidad elegida.