Compartir el piso alquilado con alguien que paga parte de la renta es legal, pero solo si se cumplen las dos condiciones del artículo 8.2 de la LAU: el subarriendo debe ser parcial (una habitación, nunca la vivienda entera) y contar con el consentimiento escrito y previo del propietario. Saltarse cualquiera de las dos convierte el arreglo en causa de resolución del contrato principal: el propietario puede echar al inquilino y, con él, al subarrendatario.
Este generador redacta el contrato entre inquilino y subarrendatario con las menciones que dan seguridad a ambos: referencia al consentimiento escrito del arrendador (con su fecha), descripción de la habitación cedida y de las zonas comunes, renta que no excede la del contrato principal, fianza, y la advertencia esencial de que el subarriendo cae cuando cae el arrendamiento principal.
¿Aún no tiene el permiso del propietario? Obténgalo primero con la autorización de subarriendo. Si es el propietario quien alquila habitaciones directamente, el documento correcto es el contrato de arrendamiento de habitación.
Modelo de contrato de subarriendo de vivienda (texto completo)
Este es el texto íntegro del modelo genérico. Sustituya los datos entre corchetes por los suyos, o utilice el formulario guiado de esta página para obtener el documento ya personalizado en Word y PDF, con las variantes legales adaptadas a su caso.
[Nombre y apellidos] (parte subarrendadora) DNI/NIE: [DNI/NIE] [Dirección completa de la vivienda]
[Nombre y apellidos] (parte subarrendataria) Documento: [DNI/NIE o pasaporte]
En [Firmado en (localidad)], a [Fecha de hoy]
Asunto: Contrato de subarriendo parcial de vivienda (artículo 8.2 LAU)
REUNIDOS: de una parte, [Nombre y apellidos], con DNI/NIE [DNI/NIE], arrendataria de la vivienda que se dirá en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con [Nombre del arrendador (propietario) del contrato principal] el [Fecha del contrato de arrendamiento principal], en adelante «la parte subarrendadora»; y de otra parte, [Nombre y apellidos], con documento de identidad [DNI/NIE o pasaporte], en adelante «la parte subarrendataria». Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y suscriben el presente CONTRATO DE SUBARRIENDO PARCIAL DE VIVIENDA, con arreglo a las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto y consentimiento del arrendador. La parte subarrendadora cede en subarriendo a la parte subarrendataria el uso de la siguiente parte de la vivienda situada en [Dirección completa de la vivienda]: [Parte de la vivienda que se subarrienda], con derecho al uso compartido de [Zonas de uso compartido]. El subarriendo es parcial, conservando la parte subarrendadora el uso del resto de la vivienda, y se celebra al amparo del artículo 8.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, contando con el consentimiento escrito del arrendador otorgado con fecha [Fecha del consentimiento escrito del arrendador], cuya copia se une a este contrato.
SEGUNDA. Duración. El subarriendo comienza el [Fecha de inicio del subarriendo] y se pacta por [Duración pactada (meses)] meses. Cualquiera de las partes podrá ponerle fin al término pactado o de sus prórrogas mensuales comunicándolo con un preaviso mínimo de [Preaviso para terminar (días)] días. En todo caso, el subarriendo se extinguirá de pleno derecho cuando se extinga, por cualquier causa, el contrato de arrendamiento principal, sin derecho de la parte subarrendataria a indemnización a cargo del arrendador.
TERCERA. Renta y gastos. La renta del subarriendo se fija en [Renta mensual del subarriendo (euros)] euros mensuales, pagaderos por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes. Las partes hacen constar que dicha renta no excede de la que la parte subarrendadora paga por el arrendamiento de la vivienda, conforme exige el artículo 8.2 de la LAU. Los suministros ordinarios de la vivienda (agua, electricidad e internet) se entienden incluidos en la renta.
CUARTA. Fianza. A la firma de este contrato, la parte subarrendataria entrega a la parte subarrendadora la cantidad de [Fianza (euros)] euros en concepto de fianza, que será devuelta al término del subarriendo una vez comprobados el estado de la parte cedida y el cumplimiento de las obligaciones pactadas.
QUINTA. Uso y convivencia. La parte subarrendataria destinará la parte cedida exclusivamente a su vivienda, sin poder cederla ni subarrendarla a su vez, y usará las zonas comunes con respeto a la convivencia, a las normas de la comunidad de propietarios y al descanso de los demás ocupantes. No podrá realizar obras ni cambiar cerraduras sin consentimiento escrito, y responderá de los daños que cause en la parte cedida y en las zonas comunes.
SEXTA. Obligaciones de la parte subarrendadora. La parte subarrendadora garantiza el uso pacífico de la parte cedida, mantiene frente al arrendador todas las obligaciones del contrato principal (incluido el pago puntual de la renta) y se obliga a comunicar a la parte subarrendataria cualquier circunstancia que afecte a la vigencia del arrendamiento principal.
SÉPTIMA. Resolución. Son causas de resolución del subarriendo el impago de la renta o de la fianza, el incumplimiento grave de las normas de convivencia, el destino de la parte cedida a usos distintos de vivienda y la cesión o subarriendo posterior no consentidos. La resolución se comunicará por escrito y la parte subarrendataria dispondrá de quince días para desalojar la parte cedida.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y la fecha indicados.
Firmado:
[Nombre y apellidos] y [Nombre y apellidos]
Los dos requisitos legales del subarriendo de vivienda
- Parcial, nunca total: el artículo 8.2 de la LAU solo permite subarrendar parte de la vivienda. El inquilino debe seguir viviendo en ella; ceder la vivienda entera a cambio de renta no es subarriendo sino cesión encubierta, prohibida sin consentimiento.
- Consentimiento escrito y previo del arrendador: un consentimiento verbal o tácito no basta y la carga de probarlo recae en el inquilino. La autorización debe existir antes de que el subarrendatario entre en la vivienda.
- Renta limitada: el precio del subarriendo no puede exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento principal. Subarrendar por más de lo que se paga es ilegal aunque el propietario haya consentido el subarriendo.
- Duración dependiente: el derecho del subarrendatario se extingue automáticamente cuando termina el contrato del inquilino, por la causa que sea (vencimiento, resolución, desistimiento).
Subarrendar sin permiso puede costarle la vivienda
El artículo 27.2.c de la LAU permite al arrendador resolver el contrato por el subarriendo no consentido. Los tribunales lo aplican también al subarriendo parcial e incluso a las estancias turísticas tipo Airbnb hechas por el inquilino: no hay renta pequeña que compense perder la vivienda. Pida siempre la autorización por escrito antes de que nadie se instale.
Quién responde ante quién: el triángulo del subarriendo
El subarriendo crea dos relaciones separadas. El propietario solo tiene contrato con su inquilino: le exige la renta íntegra y el buen estado de la vivienda, responda o no el subarrendatario. El inquilino, a su vez, es arrendador de su subarrendatario: le cobra la renta pactada, le garantiza el uso de la habitación y le devuelve la fianza. No existe acción directa del propietario contra el subarrendatario ni de este contra aquel, salvo la responsabilidad extracontractual por daños.
| Situación | Consecuencia para el subarrendatario |
|---|---|
| El inquilino deja de pagar al propietario | El desahucio del inquilino arrastra el subarriendo: deberá abandonar la vivienda aunque esté al corriente. |
| Termina el contrato principal por vencimiento | El subarriendo se extingue en la misma fecha, sin prórroga posible frente al propietario. |
| El inquilino no devuelve la fianza del subarriendo | Reclamación directa contra el inquilino (no contra el propietario), por burofax y, en su caso, juicio verbal. |
| El propietario vende la vivienda | El subarriendo sigue la suerte del arrendamiento principal según su oponibilidad al comprador. |
Consejos prácticos antes de firmar
Para el inquilino: adjunte al contrato la copia de la autorización del propietario y del contrato principal (al menos sus datos esenciales), fotografíe la habitación al entregarla y documente los pagos por transferencia. Para el subarrendatario: exija ver la autorización escrita del propietario antes de firmar (es su única garantía de que no le desalojarán por un subarriendo clandestino), pida conocer la duración del contrato principal y empadrónese en la vivienda, que es un derecho independiente del régimen del contrato.
Declare la renta del subarriendo
Para el inquilino que subarrienda, la renta percibida es un rendimiento a declarar en el IRPF (como rendimiento del capital mobiliario, artículo 25.4.c de la Ley del IRPF, al no ser propietario del inmueble). No aplicarse la reducción por arrendamiento de vivienda y omitir el ingreso son dos errores frecuentes que Hacienda detecta cruzando los empadronamientos y los movimientos bancarios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subarrendar la vivienda entera mientras estoy fuera unos meses?
No como subarriendo del artículo 8.2 de la LAU, que solo permite el subarriendo parcial: el inquilino debe conservar el uso de parte de la vivienda. Ceder la vivienda completa exige un acuerdo expreso a tres bandas con el propietario (novación o cesión del contrato del artículo 8.1, que también requiere su consentimiento escrito). Hacerlo sin permiso es causa de resolución del arrendamiento, incluso si es temporal.
¿Qué renta puedo cobrar al subarrendatario?
Como máximo, la renta que usted paga por la vivienda (artículo 8.2 LAU, último inciso). Si paga 900 euros, la suma cobrada al subarrendatario no puede superar 900 euros; lo habitual en subarriendos de habitación es una fracción proporcional (por ejemplo, la mitad en un piso de dos habitaciones, con los suministros aparte o incluidos según se pacte). Cobrar por encima de la renta principal es ilegal y da al subarrendatario base para reclamar lo pagado en exceso.
¿Necesito el permiso del propietario si solo comparto gastos con un amigo?
La convivencia sin contraprestación (un familiar, la pareja) no es subarriendo y no requiere permiso, aunque algunas cláusulas contractuales obligan a comunicar quién ocupa la vivienda. La frontera es el pago: si el ocupante paga una cantidad periódica por el uso de una parte de la vivienda, hay subarriendo y se aplican los requisitos del artículo 8.2. El reparto estricto de suministros a partes iguales, sin renta, se sitúa en zona gris: ante la duda, comunique la situación al propietario por escrito.
Soy subarrendatario y el inquilino se marcha del piso: ¿puedo quedarme?
No frente al propietario: su derecho deriva del contrato del inquilino y se extingue con él. Puede intentar negociar directamente con el propietario un contrato nuevo a su nombre (arrendamiento de vivienda o de habitación), algo frecuente cuando el propietario prefiere no perder a un ocupante que paga. Hasta que firme ese nuevo contrato, su permanencia carece de título y el propietario podría instar el desahucio.
¿El subarrendatario tiene derecho a las prórrogas de la LAU (5 o 7 años)?
No frente al propietario. Las prórrogas del artículo 9 de la LAU protegen al arrendatario del contrato principal. El subarriendo dura lo pactado entre inquilino y subarrendatario y, como límite infranqueable, lo que dure el arrendamiento principal. Dentro de esos márgenes, las partes del subarriendo pueden pactar la duración y las prórrogas que quieran, como hace este modelo con prórrogas mensuales y preaviso.